머니밸류 경제팀 | 2026년 9월 4일
하안주공5단지 우선협상대상자 선정 안건이 지난 9월 3일 열린 정비사업위원회 회의에서 공식 가결됨에 따라 (주)한화 건설부문이 시공사 선정을 향한 단독 사업 제안서 제출 기회를 공식적으로 부여받았다. 광명 원도심 정비사업 시장의 최대 핵심지로 꼽히는 하안주공5단지는 사업시행자인 한국자산신탁과 소유주들로 구성된 정비사업위원회를 필두로 2차 입찰 유찰 이후의 행정 절차를 규정에 맞춰 전격 단행했다. 이번 조치는 장기적인 건설 경기 불황과 선별 수주 기조 속에서 사업 지연 요소를 사전에 차단하고 확고한 참여 의지를 보인 대형 시공사를 중심으로 사업 동력을 다지기 위한 전략적 결단이다. 하안주공5단지 우선협상대상자 지위를 획득한 한화 건설부문은 이번 사업지를 교두보로 삼아 정비사업 시장에서 비약적인 실적 도약을 노리고 있다.
■ 9월 3일 정비사업위 의결과 2차 공고 단독 참여의 의미
하안주공5단지 정비사업위원회는 9월 3일 긴급 운영위원회를 소집하여 (주)한화 건설부문을 하안주공5단지 우선협상대상자 지위로 공식 지정하는 안건을 통과시켰다. 앞서 마감된 2차 시공사 본입찰에서 한화 건설부문이 단독으로 서류를 접수함에 따라 복수 경쟁 요건 미충족으로 유찰 처리되었으나, 위원회는 지속적인 참여 의지를 보여준 시공사에게 우선적인 절차를 열어주기로 결의했다. 이는 수도권 정비사업지 곳곳이 건설사의 무응찰로 멈춰 서는 상황에서 대형 건설사의 확고한 참여 의사를 실질적인 사업 동력으로 연결하겠다는 의사결정이다. 하안주공5단지 우선협상대상자 자격 부여를 통해 위원회는 사업의 안정성과 연속성을 확보하게 되었다.
이번 시공사 선정 과정에서 하안주공5단지는 2차 공고 당시 유일하게 건설사의 본입찰 참여를 이끌어내며 시장의 주목을 받았다. 원자재 가격 급등과 금리 변동성 확대로 대다수 건설사가 극단적인 선별 수주 전략을 펼치면서 타 구역들은 현장설명회 이후 본입찰조차 성사시키지 못하는 경우가 빈번했다. 이와 대조적으로 하안주공5단지는 대형 건설사의 참여 결단을 이끌어냄으로써 입지적 가치와 규모의 경제를 입증했다. 정비사업위원회는 이러한 사업지의 잠재력을 극대화하기 위해 발 빠른 행정 절차를 밟았다.
위원회는 추가적인 재입찰 공고를 강행하지 않고 관련 규정에 의거해 우선 지위를 확정함으로써 사업 표류 위험을 원천 배제했다. 일반경쟁입찰이 2회 연속 유찰됨에 따라 발생한 법적 근거를 바탕으로, 현장에 실질적인 관심을 쏟아온 건설사에게 공식적인 제안서 제출 통로를 열어준 셈이다. 위원회와 사업시행자인 한국자산신탁은 향후 제출될 시공 제안서의 면밀한 심의와 주민 공람 절차를 거쳐 연내 토지등소유자 전체회의를 성공적으로 매듭짓겠다는 구상이다.
■ 우선협상대상자와 수의계약의 명확한 차이 및 미지정 리스크
정비사업 절차상 ‘우선협상대상자’ 지정은 시공사 지위를 완전히 확정하는 ‘수의계약’ 체결과 법적으로 명확히 구별되는 중간 단계다. 수의계약이 경쟁 없이 시공자와 최종 도급 계약을 맺는 종결 행위라면, 우선협상대상자 지정은 해당 건설사에게 배타적으로 단독 시공 제안서를 제출할 수 있는 권리를 부여하는 절차다. 따라서 우선협상대상자로 지정되었다고 해서 시공권이 확정된 것은 결코 아니며, 향후 제출될 제안서의 조건과 사업 지침 부합 여부를 철저하게 검증받아야 한다.
한화 건설부문은 이번 지정을 통해 하안주공5단지에 특화된 상세 시공 제안서를 작성하여 정식으로 접수할 수 있는 자격을 획득했다. 건설사가 제출할 제안서에는 예정 공사비 범위 내에서의 공종별 세부 공사비 산출 내역, 구조 및 마감 사양, 공사 일정, 소유자 지원 계획 등이 종합적으로 담기게 된다. 한국자산신탁과 정비사업위원회는 이 제안서가 기존 입찰 규정과 토지등소유자의 요구 기준을 충족하는지 정량적으로 분석하게 되며, 적합 판정을 받아야만 전체회의 상정이 가능해진다.
만약 정비사업위원회가 9월 3일 회의에서 한화 건설부문을 우선협상대상자로 지정하지 않았을 경우, 사업시행자와 위원회는 별도의 수의계약 공고를 새로 올리고 각 시공사에 참여 요청 공문을 일일이 발송해야만 했다. 불특정 다수의 건설사를 상대로 공문을 발송하고 개별 회신을 기다리는 과정은 행정적으로 막대한 비효율을 초래할 수밖에 없다. 단독으로 입찰 서류를 제출해 참여 의지를 명확히 한 건설사를 배제하고 타 건설사들에 재차 요청을 보내는 우회로는 최소 수개월 이상의 사업 표류와 금융비용 증가를 야기할 위험이 컸다.
■ 한화 건설부문 정비사업 2조 클럽 돌파와 창사 이래 최대 실적
하안주공5단지 우선협상대상자 지정을 계기로 한화 건설부문의 도시정비 수주 실적은 역사적인 분기점을 맞이하게 되었다. 하안주공5단지 사업을 성공적으로 수주할 경우 한화 건설부문의 2026년 도시정비사업 누적 수주액은 단숨에 2조 원을 돌파하게 된다. 이는 대형 정비사업장에서 자사 브랜드 파워를 입증함과 동시에 수도권 정비사업 시장의 핵심 플레이어로 자리매김하는 결정적 계기가 될 전망이다.
한화 건설부문이 도시정비사업 부문에서 연간 2조 원 이상의 수주고를 기록하는 것은 창사 이래 사상 처음으로 달성하는 대기록이다. 이는 과거 회사가 달성했던 역대 최대 수주 실적과 비교했을 때 두 배에 가까운 규모로 수주 외형이 수직 성장하는 셈이다. 주택 시장 침체와 선별 수주 기조가 맞물린 악조건 속에서 이뤄낸 실적이라는 점에서 대형 건설사들 사이에서도 독보적인 성장세로 평가받는다.
이러한 수주 외형의 급격한 확장은 한화 건설부문이 하안주공5단지에 역량을 집중하게 만드는 강력한 요인이 되고 있다. 2조 클럽 진입을 견인할 핵심 전략 사업지인 만큼, 한화 건설부문은 광명 원도심 스카이라인을 압도할 하이엔드 주거 상품 설계를 제안서에 담아낼 것으로 관측된다. 대단지 수주 성공 실적은 향후 수도권 주요 정비사업지에서 회사의 수주 경쟁력을 한 차원 끌어올릴 든든한 발판이 된다.
■ 3.3㎡당 800만 원 현실적 공사비와 2,886세대 매머드급 가치
하안주공5단지가 2차 공고에서 유일하게 입찰을 성사시킬 수 있었던 본질적 요인은 3.3㎡당 800만 원이라는 현실적인 예정 공사비 산정에 있다. 최근 수도권 다수 재건축 단지들이 비현실적인 저가 공사비를 제시하다 시공사들의 외면으로 연속 유찰을 겪는 것과 달리, 5단지는 인건비 인상과 원자재 가격 변동성을 정밀하게 분석해 시장의 수용성을 높였다. 지나친 저가로 인한 사업 공전이나 지나친 고가 책정으로 인한 소유주 분담금 폭증을 모두 차단한 균형 잡힌 공사비 책정이 주효했다.
단지가 지닌 압도적인 물리적 규모 역시 대형 건설사의 구미를 당긴 핵심 배경이다. 경기도 광명시 가림로 38 일원에 위치한 하안주공5단지는 대지면적 7만6,087.9㎡, 연면적 454,003.08㎡에 이르는 거대한 부지를 갖추고 있다. 정비사업을 통해 지하 5층~지상 최고 45층 규모의 초고층 대단지 2,886가구와 대규모 부대복리시설이 조성될 예정이며, 완공 목표 시점은 2033년 3월 31일이다. 3,000세대에 육박하는 매머드급 규모는 광명 원도심 전체를 대표할 랜드마크로서 최상의 상징성을 제공한다.
시공사 입장에서도 약 3,000세대에 달하는 대규모 단지는 수도권 서남부권 내에 자사의 주거 브랜드를 강력하게 각인시킬 수 있는 전략적 거점이다. 신탁 방식 정비사업의 안정적인 자금 흐름과 체계적인 사업 관리까지 결합되면서 건설사의 리스크 부담이 대폭 완화되었다. 이러한 입지적, 규모적 장점이 복합적으로 작용하면서 유찰 국면 속에서도 대형 건설사의 단독 입찰과 우선협상대상자 지정이라는 유의미한 결실을 맺게 되었다.
■ 광명시 공공임대 강요 논란 일축과 기부채납 기반 “결사항전”
하안주공5단지가 시공사 선정 절차를 착실히 밟아가며 사업 정상화에 속도를 내는 반면, 광명시청의 일방적인 공공임대주택 도입 압박은 정비사업의 중대한 쟁점으로 남아 있다. 광명시는 지난 2024년 3월 정비계획 결정 고시 당시 친환경 건축물 인증을 획득할 경우 공공임대주택 배정 없이도 최대 330%의 중첩용적률을 부여하겠다고 공식 발표했다. 그러나 최근 지자체 실무 간담회 등에서 종전 고시 내용을 뒤엎고 뒤늦게 임대주택 배정을 종용하며 주민들과 격렬한 갈등을 초래하고 있다.
최연철 정비사업위원장은 광명시의 태도 변화에 대해 강력한 유감을 표명하며 법치주의 행정에 위배된다고 비판했다. 관할 행정청이 스스로 고시하고 주민설명회에서 보장한 기준을 법적 근거 없이 번복하는 것은 행정절차법상 신뢰보호의 원칙을 명백히 위반하는 행위라는 지적이다. 최 위원장은 법적 구속력이 없는 행정 지도로 임대주택 배정을 강요하는 것은 사유재산권 침해이자 명백한 재량권 남용이라고 목소리를 높였다.
특히 하안주공5단지가 이미 확정한 기반시설 기부채납 규모는 시의 요구가 부당함을 입증하는 명백한 증거다. 5단지는 종상향 8%와 상한용적률 6.8%를 합산하여 전체 구역 면적의 무려 14.8%를 도로와 공원 등 공공기반시설 부지로 무상 제공하기로 결정한 상태다. 전체 토지의 15% 가까이를 공공 인프라로 내놓은 상태에서 추가로 임대주택 건립까지 요구하는 것은 서민 소유주에 대한 가혹한 이중 징발이라는 입장이다. 전용 25평형 공공임대 1채당 약 10억 원의 분양 결손이 발생해 100채 배정 시 약 1,000억 원의 손실이 소유주 분담금으로 전가되는 만큼, 위원회는 원안 사수를 위해 총력 대응할 방침이다.
■ 초품아·중품아 안심 교육 인프라와 배산임수 청정 에코 환경
하안주공5단지가 품고 있는 뛰어난 교육 및 자연 인프라는 경기 변동성 속에서도 단지의 내재적 가치를 단단히 지탱하는 핵심 버팀목이다. 5단지는 단지 경계선과 맞닿아 있는 하안북초등학교와 하안북중학교를 큰 도로 횡단 없이 도보로 안전하게 통학할 수 있는 완벽한 ‘초품아’ 및 ‘중품아’ 입지를 갖추고 있다. 어린 자녀들의 안전한 통학로 확보 여부가 주택 시장의 최우선 가치로 자리 잡은 상황에서, 도로 횡단 없는 교육 안심 입지는 실수요자들에게 대체 불가능한 프리미엄을 부여한다.
도심 속에서 누릴 수 있는 풍부한 수변 및 산림 녹지 공간 역시 단지의 독보적인 주거 가치다. 단지 동쪽으로는 안양천 수변공원이 도보권에 넓게 펼쳐져 있어 사계절 쾌적한 산책로와 다채로운 야외 체육시설을 이용할 수 있다. 여기에 단지 배후로는 도덕산의 울창한 청정 녹지가 둘러싸고 있어 미세먼지와 열섬 현상을 차단하는 천혜의 자연 힐링 환경을 제공한다.
이처럼 뛰어난 안심 교육 환경과 배산임수형 자연 인프라의 조화는 향후 일반분양 시 미분양 리스크를 근본적으로 차단하는 안전판 역할을 한다. 서울 서남부권 내에서도 도로를 건너지 않고 초·중학교를 통학하면서 수변과 산림을 동시에 향유할 수 있는 대단지는 매우 드물기 때문이다. 주거의 본질적 가치가 확고하게 보장된 만큼, 향후 초고층 신축 아파트로 탈바꿈하게 되면 광명은 물론 서울 서남부권의 수요를 대거 흡수하는 최고급 주거 단지로 자리 잡을 전망이다.
■ 3·4단지 포스코이앤씨 선정과 12단지 현설 등 하안동 수주 레이스
하안주공5단지 우선협상대상자 선정에 더해 인접한 하안동 일대 12개 노후 주공아파트 단지들의 재건축 사업 역시 일제히 속도를 내며 도심 전역의 변화를 견인하고 있다. 가장 빠른 진척을 보인 하안주공3·4단지 통합재건축은 최근 토지등소유자 전체회의에서 91.99%라는 압도적인 찬성률로 포스코이앤씨를 최종 시공사로 선정했다. 사업비 7,000억 원 책임 조달과 분담금 100% 입주 시 납부 조건을 내건 3·4단지의 안착은 하안동 일대 정비사업의 안정성과 미래 가치를 대외적으로 입증하는 기폭제가 되었다.
3·4단지에 이어 하안주공12단지도 본격적인 시공자 선정 레이스에 돌입했다. 하나자산신탁은 하안동 110번지 일원에 위치한 하안주공12단지 재건축사업 시공자 선정을 위한 일반경쟁입찰 공고를 게시했다. 12단지는 지하 3층~지상 49층, 아파트 3,354세대 및 부대복리시설을 건립하는 초대형 사업으로 구역면적 118,536.30㎡, 연면적 528,191.83㎡에 달한다. 공사비 예정가격은 3.3㎡당 790만 원(VAT 별도)으로 책정되었으며, 지난 8월 28일 현장설명회를 거쳐 오는 10월 27일 본입찰을 마감할 예정이다.
다른 후속 단지들 역시 촘촘한 일정으로 시공사 선정 절차를 소화하고 있다. 한국토지신탁이 시행을 맡은 하안주공6·7단지 통합재건축은 3.3㎡당 780만 원(총공사비 1조 1,549억 원)의 조건으로 오는 9월 18일 본입찰 마감을 앞두고 있으며 대우건설, HDC현대산업개발, 제일건설 등이 관심을 보이고 있다. 아울러 2,218가구 규모의 하안주공9단지는 대우건설, DL이앤씨 등 4개사가 참여한 가운데 3.3㎡당 785만 원 조건으로 오는 10월 12일 입찰을 마감한다. 2차 공고에서 유일하게 입찰을 성사시킨 하안주공5단지가 제안서 검토를 원활히 마치고 시공사 선정을 완수한다면, 3·4단지와 함께 하안동 정비사업의 핵심 축으로 안착할 전망이다.
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