머니밸류 경제팀 | 2026년 8월 26일
광명시 원도심 정비사업 시장의 최대 관심지로 꼽히는 하안주공5단지 재건축 시공사 선정을 위한 2차 본입찰에 한화 건설부문이 단독으로 입찰 제안서를 제출하여 최종 유찰되었다. 사업시행자인 한국자산신탁과 단지 소유주들로 구성된 정비사업위원회는 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준에 의거하여 즉각적인 수의계약 전환 절차를 밟을 방침이다. 지난 1차 무응찰 유찰에 이어 이번 2차 입찰에서도 단독 응찰로 유효 경쟁이 성립하지 못했으나, 대형 건설사인 한화 건설부문이 확고한 사업 참여 의지를 공식 표명함에 따라 사업 추진의 불확실성은 상당 부분 해소되었다.
■ 2차 본입찰 한화 건설부문 단독 응찰… 유효 경쟁 불발로 유찰
한국자산신탁이 8월 26일 오후 2시 마감한 시공사 2차 본입찰 결과, 한화 건설부문만이 마감 시한 내에 최종 입찰 제안서를 공식 접수했다. 지난 7월 22일 열린 현장설명회에 DL건설, SK에코플랜트, 한화 건설부문 등 대형 건설사 3개사가 참석하여 치열한 경쟁 구도가 형성될 것으로 기대를 모았으나, 최종 서류 제출 단계에서는 한화 건설부문을 제외한 타 건설사들이 모두 불참을 확정했다. 이에 따라 복수 입찰 요건을 충족하지 못해 2차 입찰 역시 유찰로 공식 처리되었다.
업계 취재 결과 DL건설은 7월 22일 현장설명회 참석 직후부터 내부 사업성 검토를 거치며 실질적인 입찰 참여 의지가 없었던 것으로 파악되었다. 수도권 정비사업 전반의 선별 수주 기조가 강화된 가운데 DL건설은 포트폴리오 다변화 차원에서 현장만 탐색했을 뿐 본입찰을 위한 실무 준비에는 착수하지 않은 것으로 전해졌다. 이러한 소극적 기조는 현장설명회 이후 타 건설사들과의 정보 교환 및 수주 동향 파악 과정에서도 지속적으로 감지되었으며, 결국 본입찰 서류를 제출하지 않는 결론으로 이어졌다.
반면 1차 현장설명회부터 지속적으로 관심을 보여왔던 SK에코플랜트는 8월 중순 사업시행자 측에 공식적인 입찰 포기 공문을 발송하며 수주전에서 공식 철수했다. SK에코플랜트는 내부 수주 심의위원회의 보수적인 리스크 판단과 원자재 가격 변동성에 따른 원가 부담을 이유로 최종 불참을 결정한 것으로 확인되었다. 이에 따라 3파전 구도로 기대를 모았던 경쟁 구도는 급격히 재편되었으며, 하안주공5단지 재건축 사업지 확보에 사활을 건 한화 건설부문만이 단독으로 본입찰 서류를 완비해 투입했다.
정비사업 계약업무 처리기준상 일반경쟁입찰은 2개 이상의 건설사가 참여해야 유효한 경쟁이 성립된다. 비록 법적 요건 미충족으로 유찰 처리되었으나, 건설 경기 둔화 속에서도 시공능력평가 상위권의 대형 건설사가 입찰보증금을 완납하고 공식 참여를 확정 지었다는 점은 단지의 높은 사업성을 입증한 결과다. 현장에서는 단독 응찰로 인한 유찰에 아쉬움을 표하면서도 우량 시공사의 진정성 있는 참여에 안도하며 신속한 후속 절차 진행을 기대하고 있다.
■ 수의계약 요건 완벽 충족… 정비사업위원회 우선협상대상자 결정 방침
도시 및 주거환경정비법과 관련 규정에 따르면, 시공사 선정을 위한 일반경쟁입찰이 2회 이상 연속으로 유찰될 경우 사업시행자는 소유자 전체회의 의결을 거쳐 수의계약 방식으로 시공자를 선정할 수 있다. 하안주공5단지는 지난 1차 입찰 무응찰에 이어 이번 2차 입찰에서도 단독 응찰로 유찰됨에 따라 수의계약 전환을 위한 법률적 요건을 완벽하게 충족하게 되었다. 이에 따라 한국자산신탁과 정비사업위원회는 추가적인 재입찰 공고에 따른 시간 소모를 배제하고 곧바로 수의계약 체제로 전환해 사업 속도를 극대화할 계획이다.
핵심 의사결정 기구인 정비사업위원회는 조만간 공식 회의를 소집하여 한화 건설부문이 제출한 입찰 제안서와 대안설계, 공사비 산출 내역을 정밀 검토한 뒤 수의계약을 위한 우선협상대상자 지정의 건을 정식 의결할 방침이다. 위원회는 단독 참여로 진정성을 입증한 한화 건설부문과 공사비, 마감재 수준, 책임준공 확약, 조합원 이주 및 금융 지원 조건 등을 세부적으로 조율하는 실무 협상단을 즉시 가동할 예정이다. 정비사업위원회의 우선협상대상자 지정 결정은 사업의 표류를 방지하고 연내 시공사 선정 전체회의를 성사시키는 결정적 단초가 된다.
최연철 하안주공5단지 정비사업위원장은 본지와의 인터뷰를 통해 공식 입장을 명확히 밝혔다. 최 위원장은 “어려운 부동산 경기 속에서도 한화 건설부문이 단지의 입지와 미래 가치를 높게 평가해 적극적으로 참여 의지를 보여준 점을 긍정적으로 보고 있다”며, “우선협상대상자 선정 절차를 원활히 밟아 사업 추진에 속도를 낼 계획”이라고 전했다. 이어 “토지등소유자의 분담금 부담을 덜고 사업 안정성을 확보하는 것이 최우선 과제”라며, “제시된 공사 조건과 특화 설계를 면밀히 검토해 2,800여 가구 규모의 하안동 랜드마크 단지를 성공적으로 완성하겠다”고 덧붙였다.
신탁 방식 정비사업의 특성상 의사결정의 투명성과 전문성이 보장되어 있어 수의계약 협상 과정도 비교적 매끄럽게 전개될 전망이다. 일반 조합 방식의 경우 수의계약 전환 시 집행부와 비상대책위원회 간의 갈등으로 사업이 장기간 지연되는 사례가 많으나, 한국자산신탁과 정비사업위원회는 명확한 입찰 지침서와 규정에 근거해 공정하게 협상을 이끌어간다는 계획이다. 협상이 성공적으로 마무리되면 소유자 전체회의를 개최하여 한화 건설부문의 최종 시공사 선정 및 계약 체결 안건에 대한 찬반 투표를 진행하게 된다.
■ 광명시 공공임대 강요 논란 정면 반박… “수용 불가” 결사 항전
현재 광명시 일대 정비사업 현장이 광명시청의 일방적인 공공임대주택 도입 요구로 극심한 진통을 겪고 있는 가운데, 하안주공5단지 역시 이러한 무리한 행정 요구를 결코 수용할 수 없다는 입장을 천명했다. 광명시는 지난 2024년 3월 정비계획 고시 당시 친환경 건축물 인증을 획득하면 공공임대 없이도 최대 330%의 중첩용적률을 부여하겠다고 약속했으나, 최근 실무 간담회 파행 사태를 겪으며 뒤늦게 임대주택 배정을 종용해 주민들의 거센 반발을 사고 있다.
최연철 정비사업위원장은 광명시의 태도 변화에 대해 강력한 유감을 표명했다. 최 위원장은 광명시가 당초 고시된 정비계획 원안을 뒤엎고 소유주들에게 일방적으로 공공임대주택을 강요하는 것은 헌법과 행정절차법이 보장하는 신뢰보호의 원칙을 정면으로 위반하는 처사라고 비판했다. 행정청이 스스로 고시하고 설명회에서 보장한 기준을 번복하는 것은 주민들의 법적 안정성을 심각하게 훼손하는 처사라는 지적이다.
이어 최 위원장은 단지가 이미 감내하기로 결정한 막대한 기반시설 기부채납 규모를 강조했다. 하안주공5단지는 종상향에 따른 8%와 상한용적률 적용에 따른 6.8%를 합산해 구역 면적의 무려 14.8%를 도로, 공원, 공공청사 부지로 무상 제공하는 기부채납을 확정한 상태다. 토지의 15% 가까이를 공공 인프라로 내놓은 상태에서 추가로 임대주택까지 지어 바치라는 것은 서민 원주민의 재산권을 침탈하는 가혹한 이중 징발이므로 결코 받아들일 수 없다는 입장을 분명히 했다.
정비업계 분석에 따르면 전용 25평형 공공임대 1채가 추가될 경우 표준건축비와 일반분양가의 격차로 인해 호당 약 10억 원 안팎의 분양 결손이 발생하며, 단지당 100채 배정 시 약 1,000억 원의 손실이 소유주 분담금으로 전가된다. 이는 세대당 최소 7,000만 원에서 1억 원 이상의 추가 현금 부담을 안겨 고령 서민 원주민들을 삶의 터전에서 내모는 결과를 낳는다. 최 위원장은 시공사 수의계약 협상을 차질 없이 추진함과 동시에 부당한 임대 강요에 대해서는 연합회와 함께 법적 소송 및 주민소환 등 총력 투쟁으로 단호히 맞설 것이라고 강조했다.
■ 평당 800만 원 공사비와 2,886세대 매머드급 대단지 가치
하안주공5단지 재건축 사업이 유찰 국면에서도 우량 시공사의 단독 입찰을 이끌어낼 수 있었던 핵심 요인은 3.3㎡당 800만 원이라는 현실적이고 합리적인 공사비 책정에 있다. 원자재 가격 급등과 인건비 인상으로 시공사와 조합 간 공사비 갈등이 빈번한 가운데, 시장 눈높이를 충실히 반영한 가이드라인을 제시해 건설사의 내부 심의 통과를 유도했다. 무리한 저가 공사비 제시로 인한 향후 증액 분쟁이나 지나친 고가 책정에 따른 주민 부담 증가를 모두 차단한 균형 잡힌 전략이었다.
단지 자체가 지닌 압도적인 물리적 규모 역시 한화 건설부문의 수주 의지를 견인한 결정적 배경이다. 하안주공5단지는 경기도 광명시 가림로 38 일대에 위치하며, 대지면적 7만6,087.9㎡, 연면적 454,003.08㎡의 거대한 부지를 갖추고 있다. 이곳에 지하 5층~지상 최고 45층 규모의 공동주택 2,886가구와 대규모 부대복리시설이 들어설 예정이며, 완공 목표 시점은 2033년 3월 31일이다. 광명 구도심 스카이라인을 새롭게 장식할 매머드급 랜드마크로서 시공사 입장에서도 브랜드 위상을 극대화할 최상의 포트폴리오다.
시공사 입장에서도 3,000세대에 육박하는 대단지 수주는 자사 주거 브랜드를 수도권 서남부 핵심지에 각인시키고 향후 정비사업 수주전에서 막강한 교두보로 활용할 수 있는 기회다. 한화 건설부문은 브랜드 파워와 축적된 초고층 주거복합 개발 노하우를 단지에 집약해 특화 외관 및 친환경 조경, 차별화된 커뮤니티 공간을 제안한 것으로 알려졌다. 대단지 프리미엄과 현실적인 공사비 책정이 맞물려 유찰이라는 악조건 속에서도 우량 시공사의 독자적 참여를 성공적으로 방어해 냈다.
신탁 방식 정비사업 특유의 자금 관리 투명성과 행정 안정성 또한 시공사 내부 심의에서 높은 점수를 받았다. 사업시행자인 한국자산신탁이 전문 인력을 바탕으로 인허가 및 공사비 관리를 체계적으로 수행함에 따라, 일반 조합 방식에서 빈번한 집행부 내분이나 금융 리스크가 원천 차단된다. 안정적인 공사대금 회수와 투명한 공정 관리가 담보되면서 한화 건설부문은 복잡한 다자 경쟁을 피하고 단독 입찰을 통해 실리를 확보하는 수주 전략을 확정했다.
■ 사통팔달 교통망과 초품아 인프라 및 광역 개발 호재
하안주공5단지 부지는 광명 도심 내에서도 뛰어난 교통 및 주거 인프라를 갖추고 있어 일반분양 시 미분양 리스크가 극도로 낮은 안전 사업지로 평가받는다. 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역이 인접해 있어 서울 서남권 최대 업무지구인 가산디지털단지는 물론 여의도와 강남권까지 30~40분대 출퇴근이 가능하다. 뛰어난 직주근접성은 부동산 경기 변동성 속에서도 단지의 자산 가치를 굳건하게 지켜주는 든든한 방어막 역할을 한다.
학부모 실수요층의 선호도가 높은 교육 및 자연환경 역시 단지의 핵심 프리미엄이다. 단지와 맞닿아 있는 하안북초등학교와 하안북중학교를 큰 도로 횡단 없이 안전하게 통학할 수 있는 초품아 및 중품아 입지를 자랑한다. 여기에 도보권에 위치한 안양천 수변공원의 산책로와 단지 배후를 감싸고 있는 도덕산의 청정 녹지 공간은 도심 속 에코 라이프를 실현시켜 주며, 시공사 역시 이를 반영한 친환경 조경 및 에듀 커뮤니티 특화 설계를 제안서에 담아냈다.
향후 미래 가치를 획기적으로 상승시킬 대형 교통 호재도 잇따르고 있다. 제5차 국가철도망 구축계획 반영을 추진 중인 신천신림선 광역철도가 완공될 경우 시흥 신천에서 광명을 거쳐 서울 관악·신림으로 직결되어 서울 남부권 접근성이 획기적으로 개선된다. 또한 광명시흥 3기 신도시 광역교통 대책의 핵심 축인 도덕산터널이 개통되면 단지 앞 오리로와 연결되어 신도시의 확장된 상업 및 문화 인프라를 직접 공유하게 된다.
이처럼 확고한 미래 발전 비전은 입찰에 단독으로 참여한 한화 건설부문의 수주 결단을 이끈 주요 원인이다. 건설사는 교통망 확충과 인프라 확장이 일반분양 흥행과 단지 프리미엄을 보장한다는 점을 면밀히 분석했다. 미래 교통 거점으로서의 가치가 입증되어 있는 만큼 정비사업위원회의 주도 아래 수의계약이 본격화되면 사업의 가치는 더욱 가파르게 상승할 것으로 기대된다.
■ 하안동 타 구역 재건축 현황 ①: 하안주공3·4단지 포스코이앤씨 선정
하안주공5단지와 인접한 하안동 일대 12개 노후 주공아파트 단지들의 재건축 사업 역시 순차적으로 속도를 내며 광명 도심 전역이 거대한 정비사업 장으로 탈바꿈하고 있다. 그중에서도 하안주공3·4단지 통합재건축 사업은 최근 열린 토지등소유자 전체회의에서 참석자의 91.99%에 달하는 압도적인 찬성표를 기록하며 포스코이앤씨를 최종 시공사로 선정했다. 대한토지신탁과 KB부동산신탁 컨소시엄의 안정적인 지원 아래 광명 하안동 일대에서 가장 먼저 1군 대형 시공사 선정을 완수했다.
포스코이앤씨는 하안주공3·4단지 수주전에서 소유주 분양가 100% 수용, 필수 사업비 7,000억 원 책임 조달, 입주 시 분담금 100% 납부 등 파격적인 사업 조건을 제안해 소유자들의 두터운 신뢰를 얻었다. 고금리와 원자재 가격 상승 여파로 전국 정비사업장이 난항을 겪는 상황에서 90%가 넘는 찬성률을 이끌어낸 성과는 하안동 일대 재건축 사업 전반의 투자 심리를 급격히 끌어올리는 기폭제가 되었다.
3·4단지의 시공사 선정 완료는 인접한 5단지의 향후 수의계약 협상에도 매우 긍정적인 파급 효과를 미치고 있다. 대형 시공사 간의 브랜드 위상 및 수주 조건 경쟁이 형성되면서, 5단지의 유력한 시공사로 부상한 한화 건설부문 역시 3·4단지에 버금가는 경쟁력 있는 공사 조건과 최상급 마감재, 분담금 납부 유예 방안 등을 적극적으로 제시할 유인이 커졌기 때문이다. 구역 간의 연쇄적인 사업 가속화는 하안동 정비사업 벨트 전체의 브랜드 가치를 견인하는 동력으로 작용한다.
전문가들은 하안동 일대 신탁방식 정비사업 단지들이 연이어 가시적인 성과를 거두면서 서울 서남부권의 신흥 주거 중심축으로 완전히 부상하고 있다고 평가한다. 초기 단계의 잡음을 줄이고 신속한 의사결정을 통해 시공사를 확정 짓는 전략이 주효했다는 분석이다. 3·4단지의 성공적인 안착은 5단지를 비롯한 후속 구역들의 사업 추진 속도를 높이는 든든한 벤치마킹 모델이 되고 있다.
■ 하안동 타 구역 재건축 현황 ②: 하안주공6·7단지 및 9단지 수주 동향
하안주공 6·7단지와 9단지 등 후속 단지들 또한 시공사 선정을 위한 입찰 레이스에 전격 돌입하며 광명 정비사업 시장의 열기를 한층 고조시키고 있다. 사업시행자인 한국토지신탁이 주도하는 하안주공 6·7단지 통합재건축은 최근 개최된 현장설명회에 대우건설, HDC현대산업개발, 제일건설 등 3개사가 참석해 관심을 나타냈다. 총공사비 1조 1,549억 원, 3.3㎡당 780만 원의 공사비 조건으로 추진되는 6·7단지는 오는 9월 18일 본입찰 마감을 앞두고 수주전이 본격화되고 있다.
한편 2,218가구 규모의 초고층 단지로 탈바꿈하는 하안주공9단지는 1차 현장설명회 DL이앤씨 단독 참여에 따른 유찰의 아쉬움을 털어내고 2차 현장설명회에서 흥행 반전에 성공했다. 2차 현장설명회에는 대우건설, DL이앤씨, 남광토건, 이수건설 등 4개 건설사가 대거 참여 도장을 찍었으며, 3.3㎡당 공사비 785만 원 수준에서 오는 10월 12일 입찰을 마감할 예정이다. 대형사와 중견사가 고루 참여함에 따라 경쟁입찰 성사 여부가 초미의 관심사로 떠올랐다.
이처럼 하안동 일대 주요 단지들이 신탁 방식을 기반으로 각자의 시공사 선정 절차를 착실히 밟아가면서, 광명 하안동은 향후 수만 가구 규모의 첨단 브랜드 주거 타운으로 거듭나는 대역사의 서막을 열었다. 5단지가 정비사업위원회의 주도 아래 한화 건설부문과의 수의계약 협상을 신속하게 매듭짓고 연내 전체회의를 완수한다면, 3·4단지와 더불어 하안동 재건축 사업의 최전선에서 광명 정비사업을 리드하는 핵심 주역으로 자리매김할 전망이다.
결과적으로 하안주공 재건축 벨트는 개별 단지의 수의계약 전환과 경쟁입찰 추진이 맞물리며 사업의 완성도를 높여가고 있다. 지자체의 무리한 공공임대 도입 요구라는 난관 속에서도 소유주들의 단결된 연대와 현실적인 공사비 책정을 통해 정비사업의 본질적인 가치를 지켜내고 있다는 평가다. 5단지를 필두로 한 광명 하안동 일대 정비사업의 질주에 대한민국 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다.
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