머니밸류 경제팀 | 2026년 8월 24일
철산·하안 재건축연합회는 광명시가 관내 정비사업장을 상대로 공공임대주택 공급 계획 반영을 일방적으로 요구하자 공식 성명을 발표하고 강력한 규탄에 나섰다. 철산·하안 재건축연합회를 중심으로 결집한 소유주들은 기존 고시된 기준을 무시한 지자체의 행정 지도를 규탄하며 사유재산권 수호를 위한 공동 대응을 선언했다.
■ 정비구역 전 단지 결집과 철산·하안 재건축연합회 출범 배경
철산·하안 재건축연합회는 광명시청의 일방적인 공공임대 공급 요구에 맞서기 위해 관내 모든 재건축 추진 단지들이 뜻을 모아 공식 결성한 단체다. 철산·하안 택지지구 내 각 단지 재건축 조합장과 정비사업위원회 위원장 전원이 공동대표단으로 참여하여 단일 대오를 형성했다. 철산·하안 재건축연합회는 개별 구역 차원의 대응으로는 인허가권을 쥔 지자체의 압박을 막아내기 어렵다는 판단에 따라 전 구역이 전격적인 연대를 결의했다.
광명시청은 최근 관내 재건축 사업장들에 공문을 발송하여 공공임대주택 공급 계획을 적극 반영하라는 내용을 전달했다. 사전 설명회나 공식적인 협의 절차 없이 전달된 공문 한 장으로 인해 수년 동안 추진되어 온 정비계획의 기본 틀이 흔들리게 되었다. 이에 분노한 소유주들과 추진 주체들은 긴급회의를 소집하고 지자체의 독단적 행정을 저지하기 위한 단체 행동에 착수했다.
철산·하안 재건축연합회는 이번 사태를 민간의 자율적인 사업 추진 권리를 훼손하는 중대한 위기로 규정하고 강력한 대응 체계를 구축했다. 연합회는 각 구역 집행부와 긴밀한 연락망을 가동하며 행정 및 법률적 대응 방안을 체계적으로 수립하고 있다. 철산·하안 재건축연합회를 필두로 단지 간의 이해관계를 넘어 공동의 재산권을 지키기 위한 연대 활동이 본격화되면서 지역 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다.
사업 초기부터 법적 기준을 준수하며 모범적으로 단계를 밟아온 각 구역 소유주들은 지자체의 기습적인 행정 지도로 인해 깊은 허탈감에 빠졌다. 수억 원의 설계비와 행정 용역비를 투입해 수립한 계획이 한순간에 물거품이 될 위기에 처했기 때문이다. 조합원들은 공공이 보장한 절차적 신뢰를 스스로 깨뜨린 시청의 처사를 결코 묵과할 수 없다고 입을 모으고 있다.
■ 고시된 지구단위계획 무시한 행정 신뢰 파괴
광명시는 지난 2024년 3월 고시(제2024-82호)된 지구단위계획을 통해 공공임대주택 건립 없이도 용적률 330%를 달성할 수 있도록 기준을 확정했다. 각 단지는 지자체가 고시한 도시계획적 기준을 철저히 신뢰하고 이에 맞춰 정비계획안을 확정 지었다. 철산·하안 재건축연합회 소속 단지들은 공공이 보장한 행정 처분을 기반으로 막대한 설계 용역비와 자금을 투입하여 사업을 차질 없이 진척시켜 오던 상황이었다.
그러나 광명시는 이미 법적 효력을 갖춘 고시 내용을 뒤엎고 뒤늦게 공공임대주택을 추가 반영하라는 공문을 하달했다. 행정청이 스스로 고시한 기준을 아무런 법적 절차 없이 변경하려는 처사는 행정의 기본 원칙인 신뢰보호의 원칙을 정면으로 위반한다. 사전 협의나 법적 타당성 검토조차 거치지 않은 채 기습적으로 규제를 신설하는 행태에 대해 현장의 불신은 극에 달했다.
철산·하안 재건축연합회는 당초 정비계획에 없던 임대주택을 뒤늦게 강제하는 것은 명백한 행정 폭력이라고 비판했다. 정비계획 수립 당시에는 아무런 언급이 없다가 사업이 본격화된 시점에 새로운 조건을 덧씌우는 것은 정상적인 행정 지도의 범주를 완전히 벗어났다. 조합원들은 공공의 약속을 믿고 사업을 진행해 온 민간을 기만하는 행태라며 분통을 터뜨리고 있다.
도시정비사업에서 행정의 일관성과 예측 가능성은 사업의 성패를 가르는 가장 핵심적인 토대다. 수년에 걸쳐 수만 명의 이해관계자가 조율한 계획을 공문 한 장으로 흔드는 것은 법치행정의 근간을 훼손하는 자의적 권한 남용이다. 소유주들은 공식적으로 고시된 기준조차 손바닥 뒤집듯 바꾸는 지자체를 더 이상 신뢰할 수 없다는 강경한 태도를 보이고 있다.
■ 이미 14.8% 기부채납 부담… 과도한 이중부담 논란
철산·하안 재건축 구역은 노후 저층 주거지를 정비하는 과정에서 이미 막대한 수준의 공공기여를 확정 지었다. 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향되면서 전체 구역 면적의 약 8%를 기반시설 부지로 기부채납하기로 결정했다. 철산·하안 재건축연합회 단지들은 여기에 상한용적률을 적용받기 위한 6.8%의 기부채납이 추가되면서 총 14.8%에 달하는 사유지를 공공에 무상 제공하는 구조를 완성했다.
구역 면적의 약 14.8%를 도로, 공원, 공공청사 등의 부지로 헌납하는 것은 소유주들의 막대한 사유재산권 포기를 의미한다. 살고 있는 땅의 15% 가까이를 공공에 내놓아 도시 전체의 인프라를 확충해 주는 대가로 법정 인센티브를 부여받는 것이 도시계획의 기본 상식이다. 이미 전례 없는 수준의 대규모 토지 기부채납을 수용한 사업장에 추가 기여를 요구하는 것은 가혹한 처사다.
철산·하안 재건축연합회는 지자체가 14.8%의 토지 헌납을 기본 전제로 치부한 채 공공임대주택까지 지어서 넘기라고 압박하는 것은 명백한 이중부담이라고 지적했다. 사유재산에 대한 정당한 배려 없이 일방적인 징발만을 강요하는 태도는 헌법상 보장된 재산권 보호 원칙을 훼손한다. 철산·하안 재건축연합회는 기존에 수용한 14.8% 기부채납 외에 추가적인 임대주택 부담은 결코 받아들일 수 없다는 입장을 확고히 했다.
기부채납은 도시 정비 과정에서 발생하는 개발이익을 사회적으로 환원하고 공공 인프라를 확보하기 위한 합법적 장치다. 그러나 그 수준이 감내할 수 있는 한계를 넘어서면 민간의 재산권을 침탈하는 과도한 규제로 변질된다. 토지와 건물 모두를 무상이나 헐값에 제공하라는 시의 요구는 법률이 규정한 비례의 원칙을 명백히 위반하고 있다는 평가다.
■ 친환경 중첩용적률 설계 무력화 위기
철산·하안 택지지구의 재건축 단지들은 지구단위계획상 허용된 중첩용적률을 확보하기 위해 친환경 고도화 설계를 전략적으로 선택했다. 단지들은 제로에너지건축물(ZEB) 인증, 녹색건축 인증 등을 획득하는 조건으로 공공임대 없이도 용적률 330%를 확보하도록 면밀하게 수지 계산을 마쳤다. 법률과 조례가 허용한 테두리 안에서 친환경 설비 투자를 통해 공공기여를 충족하려는 합법적 계획이었다.
친환경 인증 기준을 맞추기 위해 조합원들은 3.3㎡당 수십만 원에 달하는 순수 건축비 인상을 이미 감내하기로 결의했다. 고단열 복합 외벽재, 삼중 로이 유리, 건물일체형 태양광 발전시스템 등 특수 설계를 전면 도입했다. 친환경 설비에 사비를 들여 탄소 배출을 줄이고 도시 환경을 개선하는 공공기여 방식을 충실히 이행해 온 셈이다.
철산·하안 재건축연합회 측은 이러한 사전 투자와 노력을 무시하고 임대주택만을 고집하는 시의 태도가 민간의 자구책을 파괴한다고 비판했다. 친환경 건축을 장려하던 행정청이 정작 현장에서는 임대주택이 없으면 인센티브를 줄 수 없다는 식으로 말을 바꾸는 것은 정책적 모순이다. 철산·하안 재건축연합회는 합법적인 친환경 설계안의 법적 지위를 끝까지 수호하겠다는 방침이다.
민간이 자율적으로 선택한 인센티브 방식을 행정청이 사후에 부정하는 것은 사업 계획의 근간을 뒤흔드는 월권행위다. 친환경 설계를 취소하고 다시 평면을 쪼개어 임대주택을 배치하려면 수억 원의 설계 변경 비용과 최소 수개월 이상의 일정 지연이 불가피하다. 이는 결국 고스란히 조합원들의 재정적 피해로 이어지게 된다.
■ 임대 전환 시 분담금 폭증과 사업 수지 악화
광명시의 공문에는 구체적인 임대 비율이 명시되지 않았으나 정비업계는 신규 분양 물량의 약 10% 수준을 요구할 것으로 내다보고 있다. 신규 분양 물량의 10%가량이 공공임대주택으로 전환될 경우 조합원들이 짊어져야 할 분담금은 걷잡을 수 없이 늘어난다. 재건축 사업의 핵심 재원인 일반분양 수입이 급감하면서 전체적인 사업 수지 계산서가 완전히 붕괴되기 때문이다.
공공임대주택은 시공에 투입된 실질 공사비에도 미치지 못하는 정부 표준건축비 수준의 헐값으로 공공에 매각된다. 최근 공사비와 인건비 폭등으로 수도권 공사비가 3.3㎡당 800만~1,000만 원에 육박하는 현실에서 임대 물량이 늘어날수록 조합의 분양 수입은 수백억 원 단위로 증발한다. 분양 수익 감소로 발생하는 막대한 사업 결손금은 고스란히 조합원들의 분담금 고지서로 전가될 수밖에 없다.
철산·하안 재건축연합회는 조합원 분담금 폭증이 결국 사업 추진 자체를 중단시키는 파국을 부를 것이라고 경고했다. 자산의 대부분이 노후 소형 아파트 한 채뿐인 소유주들에게 수천만 원에서 억대에 이르는 추가분담금은 감당하기 힘든 족쇄다. 철산·하안 재건축연합회는 분담금 공포가 확산되면서 정비사업의 동력이 급격히 상실되고 있다고 우려를 표했다.
정비사업 수지표에서 일반분양 수익금은 공사비와 사업비를 충당하는 유일한 수입원이다. 이 수익이 줄어들면 발생하는 모든 적자는 지분 비율에 따라 조합원들이 현금으로 납부해야 한다. 감당할 수 없는 분담금은 결국 사업에 대한 주민 동의율을 떨어뜨리고 단지 내 갈등을 촉발하여 사업 자체를 좌초시키는 결과를 낳는다.
■ 인허가 지연 압박과 그림자 규제의 위험성
광명시는 공문을 통해 공공임대주택 반영 협조를 요청했으나 정비계획 심의와 인허가권을 쥔 행정청의 입장을 감안할 때 현장에서는 실질적인 강제로 작동한다. 법적 근거가 박약한 행정지도를 앞세워 요구를 수용하지 않을 경우 인허가 과정에서 보완 요구를 남발하거나 심의를 지연시킬 수 있다는 우려가 팽배하다. 이는 법률에 명시되지 않은 그림자 규제로 민간을 압박하는 행위다.
현행 도시 및 주거환경정비법상 재건축 사업의 임대주택 의무 비율은 법적 상한용적률을 적용받는 경우 증가분의 일정 비율 등으로 명확히 제한되어 있다. 행정절차법상으로도 행정지도는 자발적 동의를 전제로 하며 불응 시 불이익 조치를 취하는 것이 금지되어 있다. 지자체가 우월적 지위를 남용해 법적 근거 없는 조건을 내세우는 것은 법치행정의 원칙에 위배된다.
철산·하안 재건축연합회는 임대주택 도입을 빌미로 정비계획 인허가 절차를 지연시키는 부당한 행정을 당장 중단하라고 촉구했다. 사업 인허가가 지연될수록 발생하는 천문학적인 금융비용과 사업비 증액은 고스란히 조합원들의 피해로 귀결된다. 철산·하안 재건축연합회는 향후 인허가 지연 등의 불이익 처분이 가시화될 경우 모든 법적 대응을 강구할 방침이다.
인허가 지연은 정비사업장에서 가장 치명적인 사업성 저하 요인 중 하나다. 시공사 선정 및 금융권 대출과 맞물려 있는 일정상 심의가 수개월만 밀려도 수십억 원의 이자 비용이 발생한다. 행정청이 공식 법령에 없는 가이드라인을 이유로 인허가를 지연시키는 것은 민간에 대한 부당한 재산권 침해에 해당한다.
■ 원주민 내몰림 부르는 왜곡된 주거복지
광명시는 청년과 신혼부부 등 주거취약계층의 주거 안정을 위해 공공임대 확충이 불가피하다고 주장하고 있다. 그러나 사회적 약자를 돕겠다는 명분을 앞세워 수십 년간 낡은 아파트에서 버텨온 원주민 소유주들의 자산을 희생시키는 것은 왜곡된 포퓰리즘 행정이다. 주거복지는 국가와 지자체가 자체 예산을 투입해 해결해야 할 공적 책무이며 민간 정비사업에 무리하게 전가할 사안이 아니다.
철산동과 하안동 일대 노후 단지 소유자 대다수는 10평~20평대 소형 아파트에서 평생을 살아온 서민층이자 은퇴한 고령층이다. 이들은 투기 목적이 아니라 열악한 환경 속에서 내 집 한 채를 지켜온 실수요자들이다. 이러한 서민들에게 과도한 추가분담금을 강제로 떠넘기면 결국 분담금을 마련하지 못한 원주민들은 헐값에 입주권을 팔고 외곽으로 밀려나는 비극이 발생한다.
철산·하안 재건축연합회는 원주민을 내쫓고 그 자리에 임대주택을 지어 다른 계층을 입주시키는 정책은 복지의 탈을 쓴 주객전도라고 질타했다. 정비사업의 본래 목적인 주민 주거환경 개선과 원주민 재정착을 정면으로 역행하는 결과가 초래되기 때문이다. 철산·하안 재건축연합회는 공공성을 빙자한 지자체의 독선이 서민들을 영세민으로 전락시키는 도화선이 되고 있다고 성토했다.
사회적 연대라는 명분 뒤에 숨어 특정 주민들의 일방적인 희생만을 강요하는 정책은 정당성을 얻을 수 없다. 원주민들이 새 아파트에 안정적으로 입주하여 살아갈 권리를 보장하는 것이야말로 주거복지의 출발점이다. 주민을 내몰면서 달성하는 임대주택 숫자는 행정적 실적에 불과하다는 비판이 쏟아지고 있다.
■ 철산·하안 재건축연합회의 4대 강력 요구안
철산·하안 재건축연합회는 공동대표단과 전 소유주 일동의 이름으로 광명시청을 향한 4대 핵심 요구안을 공식 발표했다. 첫째, 당초 정비계획에 없던 일방적 공공임대주택 추가 요구를 즉각 전면 철회할 것, 둘째, 14.8%에 달하는 기존 기부채납 부담을 무시한 이중부담 강요를 중단할 것, 셋째, 임대 도입을 빌미로 한 인허가 절차 지연을 중단할 것, 넷째, 정책 변경 시 소유주의 동의와 사전 협의를 전제할 것을 강력히 촉구했다.
이번 요구안은 지자체의 부당한 행정을 바로잡고 정비사업을 정상 궤도로 되돌리기 위한 최소한의 필수 조건으로 구성되었다. 연합회는 4대 요구안이 관철될 때까지 물러서지 않고 총력 투쟁을 이어갈 것을 천명했다. 이들 요구안은 민간 정비사업의 자율성과 법적 안정성을 지키기 위한 핵심 과제로 꼽힌다.
철산·하안 재건축연합회는 4대 요구안이 수용되지 않을 경우 지자체를 상대로 한 강력한 공동 대응을 이어가겠다고 밝혔다. 철산·하안 재건축연합회는 광명시가 공식적으로 요구안을 수용하고 재발 방지를 약속할 때까지 모든 연대 활동을 중단하지 않을 방침이다. 주민들의 뜻이 담긴 4대 요구안은 향후 사태 해결의 절대적인 기준점으로 작용할 전망이다.
연합회의 요구는 새로운 특혜를 바라는 것이 아니라 당초 행정청이 약속하고 고시한 원안대로 사업을 진행해 달라는 지극히 상식적인 주장이다. 이미 막대한 토지를 공공에 내놓기로 한 주민들에게 추가적인 경제적 희생을 강요하는 것은 부당하다는 공감대가 확산되고 있다.
■ 소유주 연대서명 운동과 단체 행동 확산
철산·하안 재건축연합회는 성명서 발표와 동시에 철산·하안 택지지구 전체 소유주를 대상으로 대대적인 연대서명 운동에 돌입했다. 평생의 자산이 걸린 재건축 사업을 지키기 위해 고령의 원주민부터 청년층까지 서명에 적극 동참하고 있다. 연합회는 취합된 소유주 서명부를 시청 및 관계 기관에 제출하여 지역 주민들의 강력한 반대 의사를 전달할 계획이다.
주민들의 자발적인 참여 열기는 폭발적인 수준에 도달하고 있다. 자신의 평생 자산이 걸린 재건축 사업이 지자체의 일방통행으로 흔들리는 모습을 보며 각 단지 주민들은 적극적으로 힘을 모으고 있다. 온라인과 오프라인을 가리지 않고 서명 참여가 이어지면서 연합회의 대표성은 더욱 공고해지고 있다.
철산·하안 재건축연합회는 광명시가 부당한 임대주택 강요를 철회하고 상생의 협의에 나설 때까지 각 단지 조합장 및 정비사업위원회 위원장 전원의 연대 아래 모든 수단을 동원해 공동 대응하겠다고 밝혔다. 행정심판 청구와 효력정지 가처분 신청 등 동원 가능한 모든 법적·행정적 대응 방안을 단계적으로 검토하고 있다.
철산·하안 재건축연합회의 강력한 결속력은 향후 광명시 정비사업의 지형을 바꿀 중대한 변수로 작용하고 있다. 일방적인 규제에 맞서 단일 대오를 유지하며 총력전을 펼치는 연합회의 움직임은 지자체에 상당한 행정적 부담을 안겨주고 있다. 소유주들의 단호한 의지는 광명시의 태도 변화를 이끌어내는 핵심 동력이 되고 있다.
■ 민관 갈등의 분수령과 향후 간담회 전망
이번 사태는 공공의 무리한 규제 신설과 민간의 정당한 기대이익이 정면 충돌한 전형적인 정비사업 갈등 사례다. 2024년 3월 고시된 지구단위계획을 신뢰하고 14.8%라는 막대한 기부채납을 수용한 주민들의 신뢰이익을 보호하는 대책이 마련되어야만 갈등을 봉합할 수 있다. 일방적인 강요 행정이 지속된다면 정비사업의 장기 표류는 불가피하다.
철산·하안 재건축연합회는 상호 신뢰를 바탕으로 한 합리적인 상생안이 도출되어야만 파국을 막을 수 있다고 거듭 강조하고 있다. 2024년 3월 고시된 정비계획을 존중하고 14.8% 기부채납을 감내한 단지들의 신뢰이익을 보호하는 경과규정이 마련되어야 한다. 공공과 민간이 대등한 파트너로서 머리를 맞대지 않는다면 지역 사회의 혼란은 걷잡을 수 없이 증폭될 수밖에 없다.
정비사업은 민간의 자발적인 참여와 공공의 합리적 지원이 맞물려야만 성공할 수 있는 복합 개발 사업이다. 광명시는 힘의 우위를 앞세운 일방통행을 멈추고 현장의 절박한 목소리에 귀를 기울여야 한다. 법적 근거가 부족한 그림자 규제를 철회하고 상식적인 수준에서 문제를 해결하려는 자세가 절실하다.
광명시청은 8.24(월요일) 각 재건축단지들과 간담회를 가질 예정이다. 다만 사업 추진에 있어 인허가와 정책적 결단이 시급한 상황임에도 최고 책임자가 자리를 비우면서, 이번 만남 역시 공허한 원론적 답변과 헛바퀴 돌기에 머물 공산이 크다는 우려가 짙어지고 있다.
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