머니밸류 경제팀 | 2026년 8월 3일
고창군이 2026년 8월 3일 자로 고창 도시재생혁신지구 지구단위계획구역 및 계획을 최종 결정·고시하며 원도심 부활을 위한 초대형 복합개발 프로젝트의 시동을 걸었다. 전라북도 고창군 고창읍 읍내리 629번지 일원 총 9,706㎡ 부지에 지정된 이번 지구단위계획은 노후화된 여객자동차터미널을 현대화하고 주거, 상업, 문화, 복지 기능이 결합된 입체적 고밀 복합거점을 조성하는 것을 핵심 목표로 삼고 있다. 쇠퇴하던 원도심에 강력한 활력을 불어넣을 핵심 엔진이 마침내 본격 가동에 들어간 셈이다.
이번 고시(고창군 고시 제2026-146호)에 따르면 고창 도시재생혁신지구 내 핵심 기반시설인 여객자동차터미널의 부지 면적은 기존 4,720㎡에서 5,621㎡로 901㎡ 확장 조정되었다. 특히 기존의 단순 평면적 터미널 시설에서 벗어나 공간적 범위를 입체적으로 지정한 점이 가장 눈에 띈다. 지하 1층부터 지상 1층까지는 최첨단 여객자동차터미널 시설이 들어서며, 지상 2층 이상 공간에는 해당 용도지역 내 입지 가능한 다채로운 비도시계획시설이 입체적으로 들어서 공간 활용도를 극대화할 전망이다.
또한 기존의 화물자동차운수사업용 공영차고지(3,713㎡)를 전격 폐지하고 해당 부지를 효율적으로 재배치함으로써 주거와 상업이 결합된 고밀도 복합 주거단지를 조성하기로 확정했다. 고창 도시재생혁신지구 개발 계획의 추진은 단순한 터미널 정비를 넘어, 청년층과 신혼부부의 유입을 유도하고 지역 상권을 획기적으로 부활시키는 유기적인 도시 재생 모델을 제시하고 있다는 평가를 받고 있다.
| 구분 | 구역명 / 시설명 | 위치 | 변동 사항 (면적) | 주요 지정 목적 |
|---|---|---|---|---|
| 신설 | 고창 도시재생혁신지구 지구단위계획구역 | 고창군 고창읍 읍내리 629번지 일원 | 증) 9,706㎡ (총 9,706㎡) | 원도심 기능 회복 및 체계적 도시관리를 위한 구역 지정 |
| 변경 | 여객자동차터미널 (자동차정류장) | 고창군 고창읍 읍내리 629 일원 | 4,720㎡ → 5,621㎡ (증 901㎡) | 토지이용계획 반영 및 터미널 현대화·복합화 |
| 폐지 | 화물자동차운수사업용 공영차고지 | 고창군 고창읍 읍내리 863-61 일원 | 감) 3,713㎡ (기존 3,713㎡) | 도시재생혁신지구 시행계획 변경 및 공동주택 건설 |
■ 원도심 거점 재탄생, 지구단위계획 수립의 배경과 청사진
고창 도시재생혁신지구 조성 프로젝트는 지방 소멸 위기에 선제적으로 대응하고 쇠퇴한 원도심의 핵심 거점 기능을 회복하기 위해 추진되는 국가시범지구 사업이다. 고창읍 읍내리 중심부에 위치한 기존 버스터미널은 건물이 극도로 노후화되어 이용객의 불편이 가중되었을 뿐만 아니라, 도시 미관을 저해하고 지역 발전의 걸림돌로 지목되어 왔다. 이에 고창군은 체계적인 도시 관리와 체질 개선을 위해 해당 지역을 지구단위계획구역으로 신규 결정하고 대대적인 혁신 작업에 착수하게 되었다.
이번에 수립된 고창 도시재생혁신지구 지구단위계획의 기본 방향은 크게 세 가지로 요약된다. 첫째, 교통 편의성의 극대화다. 첨단화된 여객터미널을 새롭게 구축하여 대중교통 이용객의 쾌적성을 높이고, 주변 도로망을 정비하여 교통 병목 현상을 해소한다. 둘째, 주거 안정 및 인구 유입이다. 원도심 중심에 입지 여건이 뛰어난 공동주택을 공급함으로써 직주근접형 주거 기반을 강화한다. 셋째, 상업 및 문화 기능의 융합이다. 판매, 문화, 집회, 교육연구 시설 등을 유치하여 주말과 야간에도 지속적인 유동인구가 확보되는 활력 있는 거점으로 재탄생시키는 것이다.
전문가들은 고창 도시재생혁신지구 지정이 고창군 전체의 도시 가치를 끌어올리는 결정적인 모멘텀이 될 것으로 전망하고 있다. 원도심의 유휴 공간을 효율적으로 재개발함으로써 도시의 외연적 확산에 따른 난개발을 방지하는 한편, 기존 상권과의 시너지 효과를 창출하여 지역 경제의 자립적 성장 기반을 마련할 수 있기 때문이다. 이번 고시는 이러한 미래 청사진을 법적으로 뒷받침하는 결정적 이정표가 될 것이다.
■ 토지이용계획 대수술, 가구 및 획지 분할의 세부 분석
고창 도시재생혁신지구의 전체 면적 9,706㎡는 원도심의 효율적 개발을 위해 명확하고 체계적으로 분할·배치되었다. 토지이용계획의 핵심은 터미널 복합 기능 부지와 공동주택 건립 부지, 그리고 이를 완충하고 연결해 주는 도로 등 기반시설용지의 유기적 결합이다. 총 4개의 세부 획지로 나누어 추진되는 이번 개발 사업은 토지 활용 가치를 최상으로 끌어올리는 데 중점을 두었다.
획지 1번은 고창읍 읍내리 629번지 일원 5,621㎡ 규모로 지정되었으며, 여객자동차터미널 및 비군계획시설이 입지하는 핵심 복합거점이다. 이곳은 터미널 기능과 더불어 상업, 업무, 문화 시설이 대거 입주하여 단지의 중심 축 역할을 담당하게 된다. 획지 3번은 고창읍 읍내리 863-61번지 일원 3,663㎡로, 화물차 차고지 폐지 부지를 활용하여 고품격 공동주택단지로 조성된다.
이 외에도 도로 정비 및 선형 변경을 위해 획지 2번(고창읍 읍내리 638 일원, 258㎡)과 획지 4번(고창읍 읍내리 863-184 일원, 164㎡)이 도로 부지로 각각 편입되었다. 이처럼 고창 도시재생혁신지구는 명확한 획지 구획과 명확한 용도 배정을 통해 각 공간이 서로 상호작용하며 시너지 효과를 내도록 설계된 점이 가장 결정적인 특징이다.
| 가구/획지 번호 | 위치 | 면적(㎡) | 주요 지정 용도 및 비고 |
|---|---|---|---|
| 획지 ① (1-1) | 고창읍 읍내리 629 일원 | 5,621 | 여객자동차터미널 및 비군계획시설 (상업·업무 복합) |
| 획지 ② | 고창읍 읍내리 638 일원 | 258 | 도로 편입 용지 (대로3-101호선) |
| 획지 ③ (1-3) | 고창읍 읍내리 863-61 일원 | 3,663 | 공동주택 및 부대복리시설 (아파트 건립 부지) |
| 획지 ④ | 고창읍 읍내리 863-184 일원 | 164 | 도로 편입 용지 (소로3-118호선) |
| 합계 | 구역 전체 | 9,706 | 고창 도시재생혁신지구 지구단위계획 총면적 |
■ 기반시설 확충과 도로망 정비, 입체적 공간 활용의 진수
성공적인 도시 재생을 위해서는 도시의 혈관이라 할 수 있는 도로망과 기반시설의 완벽한 뒷받침이 필수적이다. 고창군은 고창 도시재생혁신지구 지정과 함께 지구 내외를 연결하는 교통 체계를 대폭 개선하기로 결정했다. 지구를 관통하거나 인접한 도로들의 폭원을 확장하고 선형을 정리함으로써 차량 진출입의 효율성을 대폭 끌어올리고 보행자의 안전을 우선적으로 확보했다.
주간선도로 역할을 담당하는 대로3-101호선(폭원 25m)은 기존 선형을 유지하면서 지구단위계획구역 내에 안전하게 편입시켜 지구로의 차량 진출입을 원활하게 유도한다. 특히 지구 주변을 감싸고 도는 소로3-118호선의 경우, 기존 6m 폭원에서 6~8m로 도로 폭을 확장 결정했다. 이는 잔여 부지를 효율적으로 흡수하고 도로 선형을 간결하게 변경함으로써 보행자와 차량 모두가 안전하게 통행할 수 있는 도로 환경을 구축하기 위함이다.
더불어 이번 지구단위계획의 가장 차별화된 대목은 ‘공간적 범위 지정’을 통한 입체적 개발이다. 여객자동차터미널의 입체적 범위를 지하 1층부터 지상 1층까지로 한정하고, 지상 2층 이상 공간에는 일반 상업지역에서 허용되는 다채로운 비도시계획시설이 들어설 수 있도록 법적 길을 열어주었다. 고창 도시재생혁신지구는 이 같은 3차원 공간 개발을 통해 토지 효율성을 극한으로 올려 한정된 땅에서 최대의 경제적 가치를 창출하게 된다.
■ 획기적인 건축 규제 완화, 건폐율·용적률·높이 제한 완전 해석
고창 도시재생혁신지구의 성공적인 민간 및 공공 투자 유치를 위해 고창군은 파격적이고 현실적인 건축물 관련 군관리계획을 결정했다. 일반상업지역이라는 용도지역의 특성을 살리면서도, 각 획지별 기능에 최적화된 건폐율, 용적률, 높이 규제 기준을 마련함으로써 대담하고 현대적인 건축물이 들어설 수 있는 기틀을 마련했다.
터미널 복합 부지인 1-1 구역(획지 1)은 건폐율 80% 이하, 용적률 560% 이하가 적용되며 건축물의 최고 높이는 7층 이하로 제한된다. 법정 용적률 상한인 1,300%에 비해서는 쾌적한 도심 환경 조성을 위해 절제된 수준이지만, 7층 규모의 고밀도 복합 건축물을 짓기에는 충분한 수치다. 허용 용도 역시 제1·2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매시설, 운수시설, 교육연구시설, 업무시설, 위험물 저장 및 처리시설(터미널 부대시설), 자동차 관련 시설(터미널 부대시설) 등이 다양하게 허용되어 거대한 복합 쇼핑·문화 공간으로의 탈바꿈이 기대된다.
반면 주거 중심의 1-3 구역(획지 3)은 건폐율 50% 이하, 용적률 450% 이하가 적용되며 최고 높이 17층 이하의 입체적인 아파트 단지가 들어서게 된다. 고창읍 중심가에 17층 높이의 현대적 공동주택이 들어서는 것은 원도심 스카이라인을 획기적으로 바꾸는 거대한 변화다. 이곳에는 아파트 및 부대복리시설과 함께 입주민 및 인근 주민의 편의를 위한 제1·2종 근린생활시설이 한데 들어설 예정이다.
| 구분 | 1-1 구역 (여객자동차터미널 및 복합시설) | 1-3 구역 (공동주택) |
|---|---|---|
| 건폐율 | 80% 이하 (법정 80% 이하) | 50% 이하 (법정 80% 이하) |
| 용적률 | 560% 이하 (법정 1,300% 이하) | 450% 이하 (법정 1,300% 이하) |
| 최고 높이 | 7층 이하 | 17층 이하 |
| 주요 허용 용도 | 제1·2종 근생, 문화및집회, 판매, 운수, 교육연구, 업무, 위험물저장/자동차관련(터미널부대) 등 | 공동주택(아파트 및 부대복리시설), 제1·2종 근린생활시설 |
■ 미래형 도시 디자인, 경관·교통·보행자 중심의 설계 지침
고창 도시재생혁신지구 지구단위계획은 단순히 건물을 높게 올리는 데 그치지 않고, 도시의 경관적 미학 및 보행 환경과의 조화를 엄격하게 요구하고 있다. 고창군이 제시한 세부 건축 가이드라인에 따르면, 모든 건축물은 주방향 설정 시 채광과 통풍, 주변 자연경관과의 조화를 최우선으로 고려해야 하며, 일조권 및 조망권을 충분히 확보하도록 배치되어야 한다.
차량 및 보행자 접근성 측면에서도 세심한 고려가 돋보인다. 터미널 복합 건축물(1-1 구역)은 버스 주진입로인 대로3-103호선과 일반 진출입구인 소로1-102호선으로부터의 접근성을 최우선으로 설계하여 도로 정체를 방지하도록 했다. 공동주택(1-3 구역) 역시 주진입로인 대로3-101호선과의 연계성을 높여 입주민의 출퇴근 편의를 극대화했다.
또한 도심 속 답답함을 해소하고 개방감을 극대화하기 위해 시설 용지 내 모든 건축물은 가급적 담장을 설치하지 않는 ‘무담장 원칙’이 권장된다. 건물 외벽의 색채와 재료는 주변 도시 경관과 자연스러운 조화를 이루는 유사 색채를 사용해야 하며, 주요 보행 결절점에는 공개공지를 배치하여 지역 주민 누구나 쉬어갈 수 있는 쉼터를 제공하게 된다. 고창 도시재생혁신지구는 이처럼 사람 중심의 따뜻하고 쾌적한 도시 공간을 창출하는 데 주력하고 있다.
■ 지역 경제에 미치는 파급력과 미래 부동산 시장 전망
고창 도시재생혁신지구 지정 고시는 단순한 지방자치단체의 행정 절차를 넘어, 고창군 전체의 부동산 가치 평가와 지역 경제의 지형도를 바꾸는 대형 호재로 작동할 전망이다. 오랜 기간 침체되어 있던 원도심 한복판에 대규모 자본과 인구가 집중되는 앵커 시설이 들어섬에 따라, 인근 상권의 연쇄적인 가치 상승과 활성화가 필연적으로 따라올 것으로 예측된다.
첫째, 유동인구의 폭발적 증가다. 현대화된 버스터미널과 다채로운 판매·업무·문화 시설이 들어서면 터미널 이용객뿐만 아니라 쇼핑과 문화를 즐기려는 인근 주민들의 발길이 끊이지 않을 것이다. 이는 그동안 외곽 개발로 소외받던 읍내리 일대 상권에 결정적인 단비가 될 것으로 보인다. 둘째, 신규 고용 창출과 인구 유입이다. 복합시설 운영 및 신규 상가 입점에 따른 일자리 창출 효과와 더불어, 17층 규모의 쾌적한 신축 아파트 공급은 외지 인구 유입 및 정주 여건 개선에 크게 기여할 것이다.
부동산 시장 전문가들은 “고창 도시재생혁신지구는 고창읍의 핵심 중심지라는 압도적인 입지적 강점을 갖고 있다”며 “직주근접형 신축 주거 단지와 최신 상업 인프라가 동시에 공급되는 만큼, 이 일대가 고창군을 대표하는 새로운 리딩 단지이자 프리미엄 상권으로 급부상할 가능성이 매우 높다”고 한목소리로 분석하고 있다.
■ 성공적 결실을 위한 과제와 고창군의 향후 일정
마침내 법적 기반을 완벽히 갖춘 고창 도시재생혁신지구 사업이 성공적인 결실을 맺기 위해서는 앞으로 남은 실행 단계에서의 철저한 관리와 차질 없는 추진이 필수적이다. 고창군은 결정 고시 이후 민간 사업자 선정, 세부 시행계획 승인, 건축 심의, 감정평가 및 보상 절차 등 복잡한 후속 과제들을 신속하고 투명하게 진행해야 하는 과제를 안고 있다.
특히 기존 버스터미널 운용 중단에 따른 주민 불편을 최소화하기 위한 임시 터미널 운영 대책 수립과 공사 기간 중 주변 도로의 교통 혼잡 완화 방안 마련이 시급한 현안으로 꼽힌다. 또한 공동주택 분양가 및 상가 분양가가 지역 경제 수준에 맞게 적정선에서 책정되어 실수요자들에게 차질 없이 공급될 수 있도록 행정적 지도와 지원이 병행되어야 한다.
고창군 관계자는 “이번 고창 도시재생혁신지구 결정 고시는 고창의 백년대계를 결정짓는 원도심 대변혁의 출발점”이라며 “관련부서 및 관계 기관과의 긴밀한 협력을 통해 사업을 차질 없이 추진함으로써, 고창군민들에게 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통 인프라, 그리고 활력 넘치는 도심 공간을 완벽하게 선사하겠다”고 강한 의지를 밝혔다.
■ 참고 자료 및 함께 보면 좋은 글
[참고 자료]
[함께 보면 좋은 글]
