머니밸류 경제팀 | 2026년 10월 2일
하안주공 재건축 정비사업이 사업시행자 방식과 전통적 조합방식을 병행하며 단지별 맞춤형 속도전에 본격 돌입했다. 서울 서남권과 맞닿은 매머드급 주거 벨트인 광명 하안동 일대는 최근 시공사 선정 과정에서 단지별 수주 성과와 절차상 변곡점이 엇갈리며 시장의 지대한 관심을 받고 있다. 일부 단지가 대형 건설사를 파트너로 조기 확정하거나 입찰 흥행을 기록한 가운데, 유찰을 겪은 단지 역시 건설사와의 추가 협의 가능성을 열어두며 사업 정상화 수순을 밟아가는 모양새다. 하안주공 재건축 추진 구역들은 일시적인 시공사 눈치싸움 속에서도 흔들림 없이 정비사업 시계를 빠르게 회전시키고 있다.
광명 하안동 일대 12개 단지는 1980년대 후반에서 1990년대 초반 준공된 대표적인 대규모 노후 단지로, 주거 환경 개선과 도시 인프라 재편에 대한 토지등소유자들의 열망이 그 어느 지역보다 뜨겁다. 특히 전문성을 갖춘 신탁사를 사업시행자로 지정해 사업 기간을 획기적으로 단축하려는 움직임과 주민 주도성을 극대화한 조합방식이 건전한 경쟁 구도를 형성하며 사업 전반을 견인하고 있다. 지자체와 주민 간 오랜 갈등 요인이었던 공공임대주택 확보 비율 문제까지 최근 원만한 타협점을 찾으면서, 정비사업의 불확실성이 상당 부분 해소되었다는 시장의 긍정적인 평가가 잇따른다.
건설 시장의 복합적인 환경 변화 속에서도 하안주공 재건축 구역들은 각자의 사업 여건에 맞춰 유연한 돌파구를 모색 중이다. 시공사 선정을 목전에 둔 상위권 단지들의 가시적 성과는 후속 단지들의 사업 추진에 든든한 기준점이 되어주고 있으며, 입찰 조건을 가다듬는 구역들 또한 전략적 재정비를 통해 안정적인 시공 파트너 찾기에 집중하고 있다. 광명시의 전향적인 행정 완화 조치와 맞물려 하안동 일대 정비사업의 전체적인 사업 동력은 더욱 공고해지는 추세다.
■ 선두권 3·4단지와 5단지의 약진… 수주 안정권 확보
하안주공 재건축 단지들 가운데 가장 괄목할 만한 성과를 도출한 곳은 통합 재건축을 추진 중인 3·4단지다. KB부동산신탁과 대한토지신탁 컨소시엄을 사업시행자로 지정한 3·4단지는 지난 8월 1일 대형 건설사인 포스코이앤씨를 시공사로 최종 낙점하며 사업 순항의 신호탄을 쏘아 올렸다. 대단지 프리미엄에 더해 신탁 컨소시엄의 신속하고 안정적인 행정 처리가 뒷받침되면서 대형사의 적극적인 참여를 이끌어냈고, 이는 일대 정비사업 추진 단지들 중 가장 빠른 수주 마침표를 찍는 원동력으로 작용했다.
뒤를 이어 5단지 역시 발 빠른 사업 전개로 시장의 확고한 신뢰를 다져가고 있다. 한국자산신탁이 사업시행자를 맡은 5단지는 지난 9월 3일 한화 건설부문을 우선협상대상자로 공식 선정한 바 있다. 한화 건설부문은 오는 10월 8일 정비사업위원회에 구체적인 특화 설계와 공사 제안서를 정식 제출할 예정이며, 이를 검토한 후 11월 토지등소유자 전체회의를 소집해 시공사 선정 안건을 최종 의결할 계획이다. 하안주공 재건축 시장에서 5단지가 보여주는 체계적인 로드맵 이행은 후속 절차에 대한 기대감을 더욱 고조시키고 있다.
이처럼 사업 속도를 앞당긴 단지들은 사업시행자인 신탁사의 객관적인 일정 관리와 주민 대표 기구의 결단력이 유기적으로 결합되었다는 공통점을 지닌다. 대형 건설사들 또한 불필요한 인허가 지연을 차단할 수 있는 행정적 안정성에 높은 점수를 부여하며 시공 참여에 적극적인 태도를 취했다. 3·4단지와 5단지가 형성한 초기 주도권은 하안동 전체 정비사업의 사업 안정성을 증명하는 대표적인 성공 사례로 자리매김하고 있다.
■ 6·7단지와 12단지의 협의 국면… 추가 협상 여지 지속
통합 개발을 추진하는 6·7단지는 경쟁 입찰의 문턱을 넘어 수의계약이라는 합리적 대안을 모색하고 있다. 한국토지신탁이 사업시행자로 참여한 6·7단지는 지난 9월 29일 마감된 2차 현장설명회에 현대산업개발이 단독으로 참석하면서 다자간 유효 경쟁이 성립되지 않았다. 이에 따라 사업시행위원회는 10월 2일 긴급회의를 소집하여 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환하는 절차와 세부 협상 일정에 대해 심도 있는 논의를 진행할 예정이다.
한편 하나자산신탁이 사업시행자인 12단지는 지난 9월 30일 열린 2차 입찰 현장설명회에 시공사 미참석으로 인해 일시적인 유찰을 겪었다. 앞서 1차 현장설명회에 GS건설과 호반건설이 참석하며 기대감을 높였으나, 2차 현설에서는 두 건설사 모두 참여 의향을 제출하지 않았다. 그러나 정비업계 복수 관계자에 따르면 이번 12단지의 유찰은 단지 자체의 공사비 산정 문제나 원자재 가격 등의 외적 변수 때문이라기보다는, 가장 유력한 입찰 후보였던 GS건설 측의 내부 경영 사정 및 수주 일정 재조정에 기인한 것으로 파악된다.
따라서 12단지는 사업 표류 우려와는 거리가 멀며, 사업시행자와 정비사업위원회를 중심으로 GS건설을 비롯한 유력 건설사들과 물밑에서 추가적인 협의를 이어갈 가능성이 높게 점쳐진다. 단지의 우수한 입지 조건과 사업 잠재력은 여전히 유효하기 때문에, 시공사 측의 내부 사정이 정비되는 대로 현실적인 제안을 주고받는 협상 테이블이 다시 마련될 것이라는 관측이다. 일시적인 숨고르기 국면일 뿐 사업 추진의 기본 동력에는 이상 기류가 감지되지 않는다.
■ 9단지 4파전 흥행과 10·11단지 출사표
하안주공 재건축 구역 중 가장 치열한 건설사 간 각축전이 펼쳐지고 있는 곳은 9단지다. 교보자산신탁을 사업시행자로 맞이한 9단지는 지난 8월 24일 진행된 2차 현장설명회에 DL이앤씨, 대우건설, 남광토건, 이수건설 등 4개 건설사가 대거 참여해 뜨거운 관심을 증명했다. 메이저 건설사와 탄탄한 중견사가 맞물린 이번 수주 구도는 다가오는 10월 12일 입찰 마감을 기점으로 본격적인 윤곽을 드러낼 예정이며, 복수 건설사의 제안서 제출 여부에 따라 뜨거운 경쟁전 혹은 유리한 수의계약 구도가 펼쳐질 전망이다.
9단지가 이처럼 건설사들의 집중적인 러브콜을 이끌어낸 배경에는 탁월한 생활 인프라와 단지 배치상의 유리함, 그리고 신탁 방식을 통한 투명한 입찰 절차 관리가 주효했다. 입찰 참여를 저울질하는 4개 건설사는 마감 시한인 10월 12일까지 사업 조건 최적화에 총력을 기울이고 있으며, 정비사업위원회 역시 공정한 평가 기준을 마련해 주민 이익을 극대화한다는 방침이다. 9단지의 입찰 마감 성적표는 올가을 하안동 정비사업의 최대 흥행 카드가 될 것으로 보인다.
한편 한국자산신탁이 사업시행자로 나선 10·11단지도 시공사 입찰 공고를 정식 게시하기 위한 최종 사전 조율 작업에 돌입했다. 통합 재건축을 통해 규모의 경제를 구축한 10·11단지는 조만간 입찰 지침서를 확정하고 본격적인 시공 파트너 찾기에 나설 계획이다. 5단지를 조기에 궤도에 올려놓은 사업시행자의 운영 노하우가 10·11단지에도 온전히 투영될 것으로 기대되며, 9단지의 입찰 결과가 10·11단지의 흥행 지표에도 긍정적인 파급 효과를 미칠 전망이다.
■ 전통적 자율성 강조하는 1·2단지와 8단지
대다수 구역이 사업시행자 방식을 채택해 전력 질주하는 것과 달리, 하안주공 1·2단지와 8단지는 전통적인 조합방식을 뚝심 있게 유지하며 정비계획 입안 절차를 차근차근 밟아가고 있다. 통합 재건축을 추진 중인 1·2단지는 정비사업 조합설립 추진준비위원회를 구심점으로 삼아 광명시청과 정비계획 수립 협의 및 주민 공람 절차를 원활하게 진행 중이다. 신탁 수수료를 절감하고 토지등소유자의 자율적 의사결정을 극대화하려는 주민들의 의지가 결집된 결과다.
독립적인 사업 추진을 이어가는 8단지 역시 정비계획 입안 단계에서 내실 다지기에 집중하며 사업 안정성을 축적하고 있다. 단독 단지로서 지닌 쾌적한 주거 여건과 특화된 평면 구성을 정비계획 도서에 온전히 반영하기 위해 행정 관청과의 면밀한 조율을 지속하고 있다. 조합방식은 정비구역 지정 고시 후 추진위원회 승인과 정식 조합설립인가 등의 절차를 밟아야 하므로 시공사 선정까지의 시차는 존재하나, 주민들이 사업 전반의 주도권을 확고히 쥘 수 있다는 뚜렷한 장점을 가진다.
이들 단지는 입안 절차를 충실히 마무리한 뒤 구역 지정이라는 중대 분기점을 향해 한 걸음씩 나아가고 있다. 하안주공 재건축 전선에서 조합방식을 선택한 단지들은 향후 시공사 입찰 과정에서 주변 신탁방식 단지들이 형성해 놓은 우수한 계약 조건과 공사비 기준을 벤치마킹할 수 있는 후발 주자로서의 반사이익도 기대할 수 있다. 1·2단지와 8단지의 흔들림 없는 정비계획 수립 행보는 하안동 주거 타운 완성의 든든한 밑거름이 되고 있다.
■ 사업시행자 방식과 조합방식의 구조적 차이점
하안주공 일대에서 관측되는 추진 경로의 다양성은 도시정비사업의 고도화된 선택지를 반영한다. 신탁사를 사업시행자로 지정하는 방식은 전문성을 갖춘 금융기관이 단독으로 사업을 이끌어가므로 정비구역 지정과 사업시행인가를 원스톱으로 병행 추진할 수 있다. 이를 통해 통상 조합방식 대비 인허가 기간을 1년에서 2년 이상 대폭 단축할 수 있으며, 신탁사의 공신력 있는 신용 대여금을 바탕으로 초기 사업비를 안정적으로 충당하는 금융적 메리트가 두드러진다.
이에 반해 조합방식은 토지등소유자가 직접 선출한 조합 집행부가 모든 인허가와 시공 계약을 주관하는 체제다. 신탁사에 지급해야 하는 총 분양 매출액의 약 1~3% 수준 신탁 보수를 절감할 수 있으며, 설계 변경과 단지 고급화 전략에 있어 조합원들의 직접적인 요구사항을 가감 없이 투영할 수 있는 주체적 장점을 보유한다. 다만 비전문가 집행부의 행정 미숙이나 주민 간 내홍이 발생할 경우 인허가가 지연될 수 있다는 점은 철저한 자체 관리가 요구되는 부분이다.
하안주공 단지들은 각자의 단지 규모와 주민 성향에 최적화된 방식을 자율적으로 선택해 추진하고 있다. 3·4단지와 5단지처럼 사업시행자 방식을 채택한 곳들은 신속한 인허가와 시공사 선정을 무기로 선두 그룹을 형성했고, 1·2단지와 8단지는 비용 효율과 자율성을 극대화하며 정비계획을 내실 있게 다듬고 있다. 방식의 차이만 존재할 뿐 두 진영 모두 하안동의 미래 가치를 끌어올리기 위한 확실한 추진 동력을 발휘하고 있다.
| 비교 항목 | 사업시행자 (신탁방식) | 조합방식 재건축 |
|---|---|---|
| 사업 주도 주체 | 부동산신탁사 (법적 사업시행자 권한 행사) | 토지등소유자로 구성된 조합 집행부 |
| 자금 조달 및 신용 | 신탁사 자체 신용 및 계정 대여금 투입 | 시공사 입찰보증금 및 HUG 보증 대출 의존 |
| 인허가 처리 속도 | 정비계획과 사업시행 통합 심의로 단축 | 구역지정-추진위-조합설립 등 순차 소요 |
| 수수료 및 사업비용 | 매출액의 약 1~3% 수준 신탁 보수 발생 | 별도 신탁 보수 없음 (지연 시 금융이자 부담) |
| 해당 하안주공 구역 | 3·4단지, 5단지, 6·7단지, 9단지, 10·11단지, 12단지 | 1·2단지, 8단지 |
■ 광명시의 ‘공공임대 1%’ 대안 수용과 행정 지원 강화
한편 하안주공 재건축을 둘러싸고 가장 첨예한 대립을 빚었던 공공임대주택 반영 문제는 광명시의 전격적인 정책 선회로 극적인 돌파구를 마련했다. 광명시는 당초 제시했던 3.75% 수준의 공공임대 의무 확보 요구에 대해 주민들이 일반분양 축소와 추가분담금 가중을 우려하며 강하게 반발하자, 제5차 민관 간담회를 통해 주민 부담을 대폭 낮춘 ‘공공임대 1% 반영안’을 공식 확정했다. 정비계획 수립 과정에서 일방적인 공공성 강조 대신 주민들의 재산권과 사업 실행 가능성을 존중하는 방향으로 지자체 정책 기조가 완전히 전환된 것이다.
시 집행부는 이에 그치지 않고 시장 주재 정례 간담회를 신설해 인허가 부서와 주민 대표가 한자리에서 병목 현상을 해결하는 원스톱 지원 체계를 구축했다. 재건축 전담 행정 인력을 긴급 보강 배치하여 행정 처리 속도전도 뒷받침하고 있다. 이미 광명시는 기부채납 비율을 17.4%에서 14.8%로 2.6%포인트 낮추고, 법적상한용적률을 초과할 수 있는 ‘중첩용적률 330%’ 제도를 선제 도입해 사업성을 지원해 왔다. 이번 1% 임대주택 안은 주민들의 실질 비례율을 방어하고 일반분양 물량을 보존하는 결정적 계기가 되었다.
일각에서는 공공임대주택 반영 논란이 건설사들의 수주 참여 의지에 부정적인 영향을 미치는 것 아니냐는 관측을 제기하기도 했다. 그러나 본지가 업계 관계자들을 취재한 바에 따르면, 광명시에서 요구하는 공공임대 조건은 시공사 선정 및 건설사 참여 여부에 실질적인 영향을 주는 것으로 보이지 않는다. 시공사들은 사업 구역의 공사비 회수 가능성, 일반분양 흥행성, 브랜드 프리미엄 구축 여부에 집중할 뿐, 지자체와 주민 간에 1%로 깔끔하게 조율된 공공임대 비율은 건설사의 입찰 의사결정에 장애 요인으로 작용하지 않고 있다는 것이 업계의 일치된 분석이다.
■ 다채로운 변곡점 넘는 하안주공… 재건축 대세에는 흔들림 없다
광명 하안동 일대 정비사업은 단지별로 다양한 사건과 변곡점을 지나고 있으나, 전체적인 하안주공 재건축의 거대한 발걸음에는 문제없이 순항하고 있다. 3·4단지와 5단지가 시공 파트너를 조기 안착시키며 사업의 가시성을 입증했고, 6·7단지는 현실적인 수의계약 논의를 통해 사업 추진력을 보강하고 있다. 12단지 역시 일시적 유찰을 겪었으나 건설사 내부 사정이 정비되는 대로 추가 협의를 모색할 여지가 충분하여, 사업의 본질적인 궤도 이탈은 전혀 발생하지 않고 있다.
| 구역 구분 | 추진 방식 | 사업시행자 / 추진주체 | 시공사 선정 및 진행 현황 | 주요 일정 및 향후 계획 |
|---|---|---|---|---|
| 하안주공 1·2단지 | 조합방식 | 추진준비위원회 | 정비계획 입안 절차 진행 중 | 정비구역 지정 후 추진위 승인 예정 |
| 하안주공 3·4단지 | 신탁방식 | KB부동산신탁·대한토지신탁 컨소 | 포스코이앤씨 시공사 확정 | 2026년 8월 1일 확정, 사업시행인가 준비 |
| 하안주공 5단지 | 신탁방식 | 한국자산신탁 | 한화 건설부문 우선협상대상자 지정 | 10월 8일 제안서 접수, 11월 전체회의 예정 |
| 하안주공 6·7단지 | 신탁방식 | 한국토지신탁 | 현대산업개발 2차 현설 단독 참석 | 10월 2일 위원회서 수의계약 추진 논의 |
| 하안주공 8단지 | 조합방식 | 추진준비위원회 | 정비계획 입안 절차 진행 중 | 구역 지정 서류 보완 및 지자체 협의 |
| 하안주공 9단지 | 신탁방식 | 교보자산신탁 | 2차 현설 4개사 참석(DL, 대우 등) | 10월 12일 입찰 마감 후 시공사 선정 돌입 |
| 하안주공 10·11단지 | 신탁방식 | 한국자산신탁 | 시공사 입찰 공고 준비 중 | 입찰 지침 확정 후 공식 공고 예정 |
| 하안주공 12단지 | 신탁방식 | 하나자산신탁 | 2차 현설 무응찰로 인한 유찰 | GS건설 등 유력사와 추가 협의 추진 |
치열한 4개사 경합이 벌어지는 9단지의 10월 12일 입찰 마감과 10·11단지의 신규 입찰 공고는 하안동 일대에 또 한 번 활발한 수주 열기를 불어넣을 것으로 전망된다. 또한 광명시의 전폭적인 행정 지원과 ‘1% 공공임대’ 중재안 도출로 인해 정비계획을 수립 중인 1·2단지와 8단지의 인허가 시계도 한층 빨라질 환경이 조성되었다. 단지별 사업 방식과 세부 추진 일정에 다소간의 차이가 존재할 뿐, 하안주공 전체가 공유하는 재건축의 방향성은 그 어느 때보다 명확하고 확고하다.
서울 서남권의 핵심 주거 타운으로 도약하려는 하안주공 일대의 변혁은 이미 되돌릴 수 없는 대세로 확립되었다. 일시적인 시공사 일정 조율이나 입찰 방식의 전환은 더 나은 사업 조건을 도출하기 위한 통상적인 수순일 뿐이며, 사업 추진의 기본 펀더멘털은 견고하게 유지되고 있다. 여러 사건과 일정 조율이 교차하는 가운데서도 미래 명품 주거단지로 거듭나기 위한 하안주공 재건축의 확고한 발걸음에는 아무런 문제가 없다는 평가다.
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