철산하안 재건축 공공임대 갈등 봉합… ‘1% 대안’ 도출과 남겨진 과제

머니밸류 경제팀 | 2026년 9월 16일

​철산하안 재건축 사업이 거센 공공임대주택 갈등을 딛고 ‘공공임대 1% 반영’이라는 중대 중재안을 도출하며 사업 정상화의 급물살을 타게 됐다. 광명시가 당초 추진했던 3.75% 수준의 의무 확보 요구에서 한발 물러서 주민 부담 완화를 공식화함에 따라 사업 지연과 추가 분담금 공포에 휩싸였던 일대 정비구역들이 새로운 분기점을 맞이했다. 하지만 각 구역별 정비계획 결정 단계에서 실질적인 인센티브 배분과 행정 절차 세부 조율이 남아 있어 완전한 매듭을 짓기까지는 치밀한 손익 계산이 요구된다.

​■ 광명시의 전격적인 정책 선회와 1% 중재안의 배경

​광명시가 철산·하안 택지지구 일대 재건축 정비사업의 핵심 갈등 요인이었던 공공임대주택 반영 비율을 기존 3.75%에서 1%로 대폭 축소하는 대안을 공식 발표했다. 지난 15일 열린 제5차 민관 간담회에서 시는 주민들의 분담금 가중 우려와 거센 반발을 적극 수용해 이 같은 중재안을 도출했다고 밝혔다. 이는 재건축초과이익환수제, 고금리 장기화, 공사비 급등이라는 삼중고 속에서 추가적인 임대주택 건립 의무화가 주민 재산권을 과도하게 침해한다는 비판을 시 집행부가 전향적으로 수용한 결과로 분석된다.

​철산하안 재건축 추진 구역들은 그동안 서울 인접 베드타운이라는 입지적 한계를 극복하고 정주 여건을 개선하기 위해 속도감 있는 사업 추진을 강력히 요구해 왔다. 그러나 시가 당초 제시한 3.75% 임대 비율은 일반분양 물량을 축소시켜 가구당 수천만 원에 달하는 조합원 추가 분담금을 유발한다는 지적을 끊임없이 받아왔다. 사업성 악화로 조합 내부 갈등과 시위가 장기화되자, 광명시는 정책적 경직성을 버리고 정비계획 결정 및 변경 단계에서 개별 단지와 충분히 협의하여 1% 수준을 적용하는 유연한 출구전략을 선택했다.

​이번 결정은 광명시 정비사업의 정책 추진 프레임워크가 일방적 공공성 확보에서 주민 수용성 중심으로 전환되었음을 방증한다. 시 관계자는 정비사업의 특성상 사업 주체인 주민들의 자발적인 동의와 재정적 실행 가능성이 뒷받침되지 않으면 어떤 정비계획도 공염불에 그칠 수밖에 없다는 점을 뒤늦게나마 절감했다고 설명했다. 갈등의 장기화로 자칫 도시재생 시계가 멈춰 설 수 있다는 위기감이 시와 연합회 간의 전격적인 타협을 견인한 핵심 동력으로 작용했다.

​■ 기부채납 축소부터 중첩용적률 330%까지… 지원 정책 정밀 진단

​철산하안 재건축 일대는 기존 용적률이 150~200%에 달하는 중층 노후 아파트 단지들이 밀집해 있어 독자적인 사업성 확보가 구조적으로 매우 취약한 구조를 안고 있다. 이에 따라 광명시는 2021년 지구단위계획 수립에 착수한 이후 2023년 공청회를 거쳐 당초 17.4%로 책정되었던 기반시설 기부채납 비율을 14.8%로 2.6%포인트 하향 조정하는 조치를 단행한 바 있다. 공공기여율을 낮춰 대지 지분을 최대한 확보해 줌으로써 정비사업의 기본 체력을 보강해주기 위한 선제적 조치였다.

​여기에 더해 광명시는 2024년 3월 고시된 지구단위계획을 통해 법적상한용적률을 초과 달성할 수 있는 ‘중첩용적률 330%’ 체계를 도입했다. 기준용적률과 허용용적률, 상한용적률 체계 위에 친환경 건축, 공공보행통로, 장수명 주택 인증 등 각종 인센티브 항목을 다층적으로 결합하여 최대 330%까지 건축 밀도를 끌어올릴 수 있는 제도적 발판을 마련한 것이다. 이러한 다각적인 용적률 완화 혜택과 공공기여 경감 조치는 이번 1% 임대주택 중재안과 결합되어 사업 수지를 방어하는 완충 장치로 기능하게 된다.

​위와 같이 정비계획 단계별로 누적된 행정 완화 조치들은 철산하안 재건축 연합회 소속 단지들의 비례율 하락을 방어하는 결정적인 기저 데이터가 된다. 특히 기부채납 2.6%포인트 감면은 순수 대지 환원 면적을 넓혀 일반분양 세대수를 순증시키는 효과를 내며, 중첩용적률 330%는 지상 연면적 확장을 가능하게 해 공사비 인상에 따른 조합원 원가 압박을 분산시키는 강력한 지렛대 역할을 수행하고 있다.

​■ 박승원 시장의 공식 사과와 신속 행정 체계 가동

​이번 1% 임대주택 수용 발표와 함께 박승원 광명시장은 정책 추진 과정에서 불거진 불통 논란에 대해 주민들에게 공식 사과의 뜻을 전했다. 박 시장은 주요 정책 입안 과정에서 토지등소유자들과의 사전 소통과 공감대 형성이 선행되었어야 함에도 불구하고, 충분한 설명 없이 협조를 요청해 극심한 불안과 심려를 끼쳤다며 고개를 숙였다. 광역 지자체나 기초 지자체장이 정비사업 인허가 갈등 국면에서 정책적 오류를 인정하고 공개 유감을 표명한 것은 매우 이례적인 행보다.

​광명시는 말뿐인 유감 표명에 그치지 않고, 복합적 인허가가 얽힌 재건축 특성을 고려하여 행정 지원 프로세스를 획기적으로 뜯어고치기로 결의했다. 이를 위해 시장이 직접 주재하고 정비사업 시행자 및 조합장 등 대표, 인허가 유관 부서장, 실국장이 한자리에 모이는 ‘정례 간담회’를 공식 신설하여 정례화하기로 했다. 복잡한 행정 부서 간 핑퐁 게임을 차단하고, 최고 결정권자가 참여하는 원스톱 협의 테이블을 구축해 인허가 처리 속도를 극대화하겠다는 의지다.

​아울러 지난 9월 11일 재건축 담당 실무 인력 1명을 즉각 현업 부서에 긴급 증원 배치 완료했으며, 향후 사업시행인가 등 후속 절차에 대비해 전담 인력을 단계적으로 대폭 확충할 방침이다. 정비계획 입안부터 정비구역 지정, 시공사 선정, 환경·교통영향평가 등 까다로운 행정 병목 현상을 해소하기 위해 전담 행정력을 집중 투입함으로써, 갈등으로 허비된 지난 사업 일정을 전방위적으로 만회하겠다는 전략이다.

​■ “시위 주민들의 성과… 5단지 실익은 별도 담판” 정비위원장의 진단

​철산하안 재건축 10개 구역의 핵심 축인 하안주공5단지 정비사업위원회는 이번 광명시의 입장 선회에 대해 긍정적으로 평가하면서도 냉철한 경계심을 늦추지 않았다. 하안주공5단지 정비사업위원회 최연철 위원장은 본지와의 인터뷰를 통해 “1%로 낮춘 것은 철산·하안 재건축연합회가 끈질기게 목소리를 내어 얻어낸 값진 성과”라며, “특히 생업을 뒤로하고 거리로 나와 결사적으로 공공임대 반대 시위에 동참해주신 주민들의 눈물겨운 헌신 덕분에 얻은 결과”라고 공을 돌렸다.

​그러나 위원장은 이번 광명시 발표가 정비사업의 완전한 타결을 의미하는 것은 아니라는 점을 분명히 선을 그었다. 위원장은 “시가 1% 안을 발표했다고 해서 공공임대가 완전히 확정된 것은 결코 아니다”라며, “하안주공5단지가 이번 조건 수용을 통해 얻어낼 수 있는 구체적인 반대급부와 실질적 인센티브는 정비계획 결정 단계에서 별도로 치열하게 논의되어야 한다”고 강조했다.

​이어 위원장은 “단지의 재산 가치와 조합원의 이익을 극대화할 수 있는 적정 선을 냉정하게 협의한 이후에 최종적으로 수용 여부를 확정짓겠다”고 밝혔다. 이는 일방적인 시의 정책 수용을 거부하고, 1%라는 공공기여를 제공하는 대신 기부채납 대체 시설 조정 등 5단지만의 맞춤형 실익을 끝까지 관철해 내겠다는 단호한 협상 전략으로 풀이된다.

​■ 철산하안 재건축 10개 구역 연합전선과 단지별 셈법

​철산·하안 택지지구는 1980년대 후반부터 1990년대 초반에 조성된 매머드급 주거단지로, 현재 10개 구역이 연합회를 결성하여 공동 현안에 단일대오로 맞서고 있다. 이들 단지는 각자 대지 면적, 기존 용적률, 역세권 접근성, 대형 평형 보유 비중 등 단지별 컨디션이 현격히 다르다. 따라서 공공임대 1%라는 단일 기준이 각 단지의 정비계획에 투영될 때 도출되는 손익분기점 역시 천차만별일 수밖에 없다.

​철산하안 재건축 10개 구역 연합전선은 대규모 서명운동을 전개하며 단체 교섭력을 극대화하였고 일반 소유주들도 시청 앞 시위 집회를 통해 3.75%라는 무리한 임대 반영안을 저지하는 데 결정적 역할을 했다. 만약 개별 단지별로 각개격파식 협상에 나섰다면 시의 행정 압박을 버텨내기 어려웠을 것이라는 것이 업계의 지배적인 평가다. 10개 구역이 뭉쳐 주민 총의를 결집한 덕분에 지자체장의 공식 사과와 공공임대 비율 대폭 삭감이라는 유의미한 전리품을 쟁취할 수 있었다.

​하지만 대외적 갈등이 일단락된 현시점부터는 구역 간의 보이지 않는 수싸움이 전개될 가능성이 높다. 상업지역 인접 구역과 학군 밀집 구역 간에 요구하는 인프라 기부채납 항목이 상이하고, 단지 규모에 따라 1% 공공임대가 일반분양 수익성에 미치는 타격의 강도가 다르기 때문이다. 연합회의 공조 체제를 유지하면서도 각 단지 정비사업위원회가 독자적인 협상력을 발휘해 최적의 비례율을 도출해야 하는 고도의 정밀 외교가 시작된 셈이다.

​■ 공사비 폭등기와 분담금 리스크… 1%가 갖는 경제적 의미

​최근 건설 원자재 가격 상승과 외주 인건비 인상으로 서울 및 수도권 정비사업장의 3.3㎡(1평)당 공사비는 이미 800만~900만 원대를 호가하고 있다. 이러한 고비용 공사 환경에서 일반분양분의 축소는 곧바로 조합원들의 분담금 수천만 원 폭증으로 직결된다. 철산하안 재건축 일대에서도 공공임대 3.75% 도입 시 예상되는 분양 수입 감소분은 가구당 약 8,000만~1억원 선의 추가 부담을 초래할 것으로 추산되어 주민들의 강한 조세저항을 불러일으켰다.

​공공임대 비율이 1%로 대폭 하향 조정되면서 각 단지는 일반분양 물량을 최대한 보존할 수 있는 여력을 확보하게 됐다. 1,000세대 기준 공공임대 가구 수가 38세대에서 10세대로 축소될 경우, 남은 28세대를 조합원 분양 또는 일반분양으로 전용할 수 있어 단지 전체적으로는 수십억 원에서 백억 원 이상의 현금 유동성을 방어하는 효과가 발생한다. 이는 시공사 수주전에서도 공사비 증액 압박을 일부 흡수할 수 있는 중요한 완충 지대로 작용할 전망이다.

​또한 공공임대주택 건립 시 발생하는 주거동 배치 갈등과 평형 배정의 불합리성도 대폭 완화될 것으로 보인다. 통상 임대주택 혼합 배치(소셜 믹스) 과정에서 야기되는 조합원 간의 선호 동·호수 침해 논란이 최소화될 수 있어 향후 관리처분계획 수립 단계에서 조합원 간 내부 소송이나 사업 지연 리스크를 선제적으로 차단하는 무형의 경제적 가치도 상당하다.

​■ 향후 정비계획 변경 인허가 로드맵과 성공적인 안착 조건

​갈등의 큰 산을 넘었지만, 철산하안 재건축 사업이 본궤도에 안착하기 위해서는 넘어야 할 행정적 마일스톤이 촘촘히 도열해 있다. 가장 시급한 과제는 광명시가 약속한 ‘1% 공공임대 반영’ 지침을 각 구역별 정비계획 수립 및 변경 결정안에 정교하게 명문화하는 작업이다. 법적 구속력을 갖는 정비계획 도서에 이를 명시하고 도시계획위원회 심의를 통과시켜야만 비로소 인허가 리스크가 완전히 소멸되기 때문이다.

​광명시가 신설하기로 한 시장 주재 정례 간담회의 실효성 담보도 필수적이다. 단순한 정책 홍보성 면담에 그치지 않고, 정비계획 변경에 따른 교통·환경영향평가 심의 단축, 교육환경평가 협의 등 실질적인 인허가 패스트트랙 기구로 작동해야 한다. 담당 인력 증원에 발맞춰 인허가 처리 기한을 대폭 압축하는 적극 행정이 현장에서 구현되지 않는다면, 1% 대안 도출로 어렵게 확보한 사업 속도전의 모멘텀은 급격히 식어버릴 위험이 있다.

​결국 철산하안 재건축의 향방은 ‘1% 공공임대 수용’을 지렛대 삼아 각 단지 정비사업위원회가 얼마나 지능적으로 인센티브를 회수해 오느냐에 달려 있다. 하안주공5단지를 비롯한 개별 단지들은 확정되지 않은 공공임대 카드를 쥐고 시와 정밀 협상을 벌여 사업성을 극대화해야 하며, 광명시는 약속한 행정적 속도전을 행동으로 증명해야 한다. 갈등 봉합을 넘어 미래 명품 주거단지로 도약하기 위한 철산·하안지구의 진짜 승부는 이제부터 시작이다.

​■ 참고 자료 및 함께 보면 좋은 글

​[참고 자료]

• ​[광명시청 균형개발과] 철산·하안 재건축 갈등 봉합… ‘1% 임대 반영안 마련’ 공식 보도자료

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