머니밸류 경제팀 | 2026년 6월 12일
전국적인 아파트 가격 지표가 서울과 수도권을 중심으로 가파른 상승세를 나타내며 서민 주거 안정을 심각하게 위협하는 수준으로 치닫고 있다. 한국부동산원이 발표한 “260611(보도자료)_주간아파트가격동향(20260608기준).pdf”에 따르면, 이번 6월 2주 주간 아파트가격동향 조사 결과 서울의 매매가격은 0.27%, 전세가격은 0.32% 급등하며 상승폭을 크게 확대했다. 이는 정부의 기존 규제 중심 부동산 정책이 시장의 수요를 억누르는 데 완전히 실패했음을 보여주는 방증이다. 현재의 주택 시장 양극화와 전세난을 해결하기 위해서는 투기과열지구 해제, 다주택자 과세 완화 등 기존의 징벌적 규제를 전면 철폐하고 민간 주도의 공급 위주 정책으로 패러다임을 전환해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
■ 서울·수도권 매매시장 폭등과 징벌적 규제의 부작용
한국부동산원의 최신 조사를 보면 수도권 아파트 매매가격은 0.20%, 서울은 0.27% 상승하며 전주 대비 상승폭을 대폭 키웠다. 서울의 경우 주요 재건축·재개발 추진 단지와 대단지를 중심으로 매수세가 꾸준히 유입되며 국지적 관망세를 압도하고 있다. 특히 강서구(0.42%), 구로구(0.40%), 동대문구(0.39%), 도봉구(0.39%) 등 외곽 지역과 정비사업 기대감이 있는 지역을 가리지 않고 무차별적인 상승세가 포착되는 상황이다.
이 같은 서울과 수도권의 폭발적인 가격 상승은 과거 정부부터 이어져 온 투기과열지구 지정과 다주택자에 대한 징벌적 과세 정책이 초래한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상의 결과물이다. 규제로 인해 다주택자가 매물을 내놓기보다는 수도권 핵심 지역의 주택을 보유하는 방식으로 대응하면서 시장의 매물 잠김 현상이 심화되었다. 결국 규제가 공급을 위축시키고 가격을 오히려 밀어 올리는 역효과를 낳은 것이다.
지방 주택 시장이 0.00%로 보합세를 유지하고 세종(-0.21%)과 광주(-0.09%) 등이 하락세를 면치 못하는 상황에서 서울과 수도권만 독주하는 현상은 자산 양극화를 더욱 심화시킨다. 정부가 시장의 흐름을 인위적으로 통제하려 할수록 수도권 집중 현상은 강해질 뿐이다. 이제라도 시장을 왜곡하는 투기과열지구 지정을 해제하고 거래를 막는 세제 규제를 대폭 완화하여 민간 시장의 거래 숨통을 틔워주어야 한다.
| 지역 | 6월 1일 변동률 | 6월 8일 변동률 | 시장 동향 판단 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 0.07% | 0.10% | 상승폭 확대 |
| 수도권 | 0.14% | 0.20% | 상승세 가속화 |
| 서울 | 0.25% | 0.27% | 재건축 중심 폭등 |
| 지방 | 0.00% | 0.00% | 보합 및 침체 지속 |
■ 서민 주거 사다리 끊어놓은 전세 시장의 유례없는 위기
매매 시장보다 더 심각한 곳은 전세 시장이다. 전국 주간 아파트 전세가격지수는 0.12% 상승했으며, 수도권은 0.22%, 서울은 무려 0.32% 상승하며 폭등 양상을 보이고 있다. 서울의 성동구는 일주일 만에 0.64%가 올랐고 도봉구(0.55%), 강북구(0.49%), 성북구(0.48%) 등 서민층이 주로 거주하는 지역의 전세가격이 걷잡을 수 없이 치솟고 있다. 이는 임대차 입법 변수와 다주택자 규제로 인해 임대 정주여건이 악화된 탓이 크다.
전세 수요는 지속적으로 누적되고 있으나 정주여건이 양호한 역세권과 대단지를 중심으로 매물이 절대적으로 부족한 상황이다. 다주택자를 잠재적 투기꾼으로 몰아붙이며 과세를 강화한 결과 임대주택 공급원인 다주택자들이 대거 이탈하거나 전세를 월세로 전환하면서 전세 매물 씨가 마른 것이다. 결국 서민들의 주거 사다리 역할을 하던 전세 시장이 무너지면서 그 고통은 고스란히 무주택 서민들에게 전가되고 있다.
인천(0.11%)과 경기(0.19%) 역시 전세가격 상승세가 가팔라지고 있으며, 화성 동탄구(0.52%)와 광명시(0.44%) 등 수도권 전반으로 전세난이 도미노처럼 확산되는 국면이다. 전세가격의 상승은 결국 매매가격지수를 다시 밀어 올리는 악순환의 고리를 형성하게 된다. 이 같은 악순환을 끊어내기 위해서는 임대차 시장의 자율성을 회복시키고, 다주택자들이 안심하고 임대주택을 공급할 수 있도록 세제 혜택을 부활시키는 정책적 결단이 필요하다.
| 주요 지역별 구분 | 매매가격 변동률 | 전세가격 변동률 | 특이사항 및 주요 원인 |
|---|---|---|---|
| 서울 성동구 | 0.21% | 0.64% | 행당·옥수동 대단지 전세 폭등 |
| 경기 화성 동탄구 | 1.98% | 0.52% | 청계·여울동 역세권 매수세 집중 |
| 세종특별자치시 | -0.21% | 0.06% | 조치원·도담동 중소형 위주 하락 |
■ 경기·지방의 극단적 양극화와 경기 화성 동탄의 독주
이번 6월 2주 주간 아파트가격동향 조사에서 주목할 만한 부분은 경기도 내부 및 지방 시장과의 극단적인 양극화 현상이다. 경기도 전체 매매가격은 0.20% 상승했으나 세부 지역별로 보면 화성 동탄구가 무려 1.98% 폭등하며 경기도 전체 상승세를 견인했다. 성남 분당구(0.62%)와 성남 중원구(0.48%) 역시 개발 기대감으로 높은 상승세를 보였지만, 과천시(-0.30%)와 화성 만세구(-0.12%) 등은 하락세를 보여 지역별 편차가 극에 달하고 있음을 보여준다.
지방 시장의 경우 5대광역시는 0.01% 하락했고 세종시는 -0.21%로 하락폭이 커졌다. 대구(0.01%)가 겨우 보합 권을 탈출했을 뿐, 광주(-0.09%), 부산(-0.01%) 등 대부분의 광역시가 약세를 면치 못하고 있다. 8개 도 지역에서는 전남(0.07%)과 충북(0.05%)이 소폭 올랐으나 경북(-0.03%)과 제주(-0.03%) 등은 하락하여 지방 부동산 시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있는 형국이다.
이 같은 극단적인 양극화는 전국의 자금이 수도권 유망 지역과 교통 호재가 집중된 특정 거점으로만 쏠리고 있음을 의미한다. 정부가 규제로 전 지역을 묶어버리자 투자자와 실수요자들이 가장 안전하고 상승 여력이 높은 ‘확실한 한 곳’으로만 몰려드는 구조적 모순이 발생한 것이다. 지방의 침체를 막고 수도권의 과열을 식히기 위해서는 획일적인 규제를 철폐하고 지역별 맞춤형 공급 대책을 수립해야 한다.
■ 징벌적 다주택자 과세가 가져온 시장 왜곡의 전말
현재 아파트 가격의 불안정을 초래한 가장 큰 원인 중 하나는 다주택자에 대한 과도한 과세 체계다. 정부는 다주택자를 보유세와 양도소득세 중과세로 압박하면 이들이 매물을 시장에 내놓아 가격이 안정될 것으로 기대했다. 그러나 시장의 메커니즘은 정부의 예상과 정반대로 움직였다. 다주택자들은 높은 양도세 부담으로 인해 매물을 출하하는 대신 증여를 선택하거나 장기 보유로 선회했다.
이로 인해 시장에 나와야 할 기존 주택의 매물이 완전히 잠기면서 공급 부족 현상이 심화되었다. 반면 수요 측면에서는 다주택 규제를 피하기 위해 서울 강남권이나 수도권 핵심 역세권의 대단지 아파트를 매입하는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 불었다. 결과적으로 규제가 지방과 외곽 지역의 주택 시장은 죽이고, 수도권 핵심 지역의 가격은 천정부지로 치솟게 만드는 최악의 양극화 시나리오를 완성한 셈이다.
민간 임대 시장의 80% 이상을 담당하는 다주택자들을 규제하자 전세 공급마저 급감했다. 임대인들이 보유세 부담을 임차인에게 전가하기 위해 전세를 월세로 전환하거나 전세가격을 올리면서 서민들의 주거비 부담이 가중되었다. 부동산 시장의 안정을 위해서는 다주택자를 시장의 교란자가 아닌 임대주택의 주요 공급자로 인정하고, 이들에 대한 중과세 조치를 즉각 철폐하여 유통 매물을 늘려야 한다.
■ 투기과열지구 제도의 실효성 상실과 전면 철폐론
정부가 부동산 시장을 통제하기 위해 활용해 온 투기과열지구 등 규제지역 지정 제도는 이미 시장에서의 실효성을 상실했다. 이번 6월 2주 주간 아파트가격동향 조사 결과에서 보듯, 규제지역으로 묶여 있는 서울의 주요 재건축 단지와 대단지는 규제와 상관없이 꾸준한 수요가 유입되며 가격 상승을 주도하고 있다. 규제가 가격 상승을 막지 못할 뿐만 아니라, 오히려 해당 지역이 정부가 인증한 ‘우량 투자처’라는 신호로 작용하는 역설적인 상황이 발생하고 있다.
대출 규제와 청약 규제를 강화해 놓은 투기과열지구 내에서는 자금 동원력이 부족한 무주택 서민과 청년층의 진입 장벽만 높아졌다. 현금 동원력이 풍부한 자산가들만이 규제지역 내의 유망 매물을 독식하는 결과를 낳았고, 이는 기회의 불평등을 심화시켰다. 정작 주택이 필요한 서민들은 대출 규제에 막혀 내 집 마련의 꿈을 포기하고 전세 시장으로 밀려나 전세 수급 불안을 가중시키는 악순환이 이어지고 있다.
이제는 인위적인 지역 묶기 방식의 규제 패러다임에서 벗어나야 한다. 투기과열지구를 전면 철폐하여 시장의 거래 시스템을 정상화하고, 금융 규제를 실수요자 중심으로 개편해야 한다. 규제로 시장을 억누를 수 있다는 오만에서 벗어나 자율적인 수급 조절 기능이 작동할 수 있도록 제도를 과감하게 정비하는 것이 시급하다.
■ 민간 주도 공급 위주 정책으로의 대전환 시급성
주택 시장의 근본적인 안정을 달성할 수 있는 유일한 해결책은 ‘공급 확대’뿐이다. 그동안의 부동산 정책은 수요를 억제하는 데만 혈안이 되어 정작 시장이 원하는 양질의 주택 공급을 소홀히 해왔다. 공공 주도의 공급 정책은 느린 사업 속도와 예산 한계로 인해 시장의 갈증을 해소하기에 턱없이 부족했다. 이제는 민간이 주도하는 공급 위주 정책으로 대전환을 이루어야 할 시점이다.
서울과 수도권의 아파트 가격 지표가 보여주는 메시지는 명확하다. 정주여건이 양호한 도심 내에 새 아파트를 공급하라는 시장의 요구다. 이를 위해서는 도심 재건축·재개발에 대한 용적률 인센티브 제공, 층고 제한 완화, 안전진단 규제 완화 등 모든 정비사업 규제를 과감히 풀어주어야 한다. 민간 건설사와 정비사업 조합이 수익성을 확보하고 신속하게 분양에 나설 수 있는 환경을 조성해야만 시장의 불안 심리를 잠재울 수 있다.
또한 공급은 단기적인 대책에 그쳐서는 안 되며, 향후 수년간 지속적인 입주 물량이 확보된다는 강력한 신호를 시장에 주어야 한다. 주택 공급이 원활해질 것이라는 믿음이 확산될 때 비로소 수요자들의 추격 매수 심리가 진정되고 아파트 가격 지표도 하향 안정세를 찾을 것이다. 정부는 더 이상 시장과 싸우려 하지 말고, 민간의 공급 에너지를 극대화하는 촉진자 역할로 돌아서야 한다.
■ 주택 시장 정상화를 위한 정책 제언
한국부동산원의 6월 2주 주간 아파트가격동향은 현 정부의 부동산 정책에 대한 엄중한 경고장이다. 서울과 수도권의 매매 및 전세가격 동향이 가파른 우상향 곡선을 그리는 동안 지방 시장은 고사 직전에 몰리는 등 시장의 왜곡 현상은 한계치에 다다랐다. 인위적인 수요 억제와 징벌적 과세, 획일적인 규제지역 지정이 시장을 얼마나 망가뜨릴 수 있는지 데이터가 여실히 증명하고 있다.
지금 필요한 것은 실패한 정책 관행과의 과감한 결별이다. 투기과열지구를 전면 해제하고, 다주택자에 대한 양도세·보유세 중과세를 폐지하여 시장의 매물 유통량을 극대화해야 한다. 동시에 임대차 시장의 자율성을 보장하여 서민 전세 시장의 안정을 도모해야 한다. 무엇보다 도심 내 민간 정비사업을 가로막는 규제들을 철폐하여 시장이 원하는 곳에 원하는 만큼의 주택이 공급될 수 있도록 정책적 총력을 기울여야 할 것이다.
부동산 시장은 규제가 아닌 수급 논리에 의해 움직인다. 공급이 부족한 상황에서 규제만 더하는 것은 불이 붙은 시장에 기름을 붓는 격이다. 정부는 팩트와 데이터를 직시하고, 규제 철폐와 민간 주도 공급 확대를 골자로 하는 정책 대전 전환을 즉각 단행해야 한다. 그것만이 유례없는 수도권 폭등세와 전세난 속에서 서민 주거 안정을 이룩할 수 있는 유일한 길이다.
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