머니밸류 경제팀 | 2026년 6월 25일
부산광역시 남구 용호동 일원에 대규모 공동주택이 들어설 전망이다. 부산광역시 남구청은 최근 고시를 통해 용호동 973번지 일원의 용호동 공동주택 신축공사에 대한 주택건설사업계획을 최종 승인하고 이에 따른 도시관리계획 결정을 고시했다. 본 사업은 중견 건설사인 아이에스동서가 사업 주체로 참여하여 이기대공원 인근의 주거 환경을 재정비하는 프로젝트다. 행정 절차가 마무리 단계에 접어들면서 향후 부산 남구 일대의 주택 공급 구조와 지역 부동산 시장에 미칠 영향에 자산 시장의 이목이 집중되고 있다.
■ 용호동 공동주택 신축공사 사업 개요와 규모
부산 남구청이 고시한 내용에 따르면 이번 주택건설사업은 부산광역시 남구 용호동 973번지 일원의 대지 위에서 진행된다. 전체 대지면적은 23,158.00㎡이며 건축면적은 13,825.74㎡ 규모로 계획됐다. 사업 주체는 부산 해운대구에 본사를 둔 아이에스동서 주식회사로 대표자는 배기문이다. 총 연면적은 99,240.5804㎡에 달하며, 지하 2층에서 지상 25층 규모의 공동주택 2개동 및 부대복리시설이 건립될 예정이다.
사업시행 기간은 오는 2026년 10월 1일부터 시작되어 2029년 11월 30일에 준공하는 것으로 설정됐다. 약 38개월간의 공사 기간을 거쳐 이기대공원 초입부의 경관을 형성하는 새로운 주거 단지가 완성될 예정이다. 이번 사업은 단순한 주택 공급을 넘어 용호동 일대의 낙후된 지목을 정리하고 현대적인 주거타운을 조성하는 목적을 띠고 있다.
용호동 공동주택 신축공사는 인근 이기대공원 환경과 조화를 이루는 방향으로 설계됐다. 건축규모 측면에서 동 수는 2개동으로 최소화하되 연면적을 확보하여 단지 내 쾌적성을 높인 것이 특징이다. 자산 시장 전문가들은 아이에스동서가 해당 지역에서 축적해 온 개발 경험이 이번 신축공사 프로젝트에도 반영될 것으로 내다보고 있다.
| 구분 항목 | 세부 내용 및 데이터 |
|---|---|
| 사업 명칭 | 부산광역시 남구 용호동 973번지 공동주택 신축공사 |
| 사업 주체 | 아이에스동서(주) (대표자 배기문) |
| 대지 면적 | 23,158.00㎡ |
| 건축 / 연면적 | 13,825.74㎡ / 99,240.5804㎡ |
| 건축 규모 | 지하 2층 ~ 지상 25층, 공동주택 2개동 및 부대복리시설 |
| 사업 시행기간 | 2026년 10월 1일 ~ 2029년 11월 30일 (38개월) |
■ 지구단위계획구역 신설과 토지 이용 계획
이번 주택건설사업계획 승인과 함께 해당 부지 일대는 ‘용호동 자리 지구단위계획구역’으로 정식 신설됐다. 신설된 지구단위계획구역의 전체 면적은 30,213㎡ 규모다. 남구청은 주택건설사업 예정지에 대한 합리적인 토지 이용과 계획적인 개발을 유도하기 위해 이번 구역 지정을 단행했다고 밝혔다. 아울러 주변 지역과의 기능적 조화 및 쾌적한 주거환경 조성을 목적으로 명시했다.
구역 내 세부 용도지역을 살펴보면 기정 용도지역의 틀을 유지하면서 계획적인 배치가 이루어졌다. 제2종일반주거지역이 26,981㎡로 전체 구역의 89.3%를 차지하며 중심 주거축을 형성한다. 자연환경 보전을 위한 보전녹지지역은 3,232㎡ 규모로 설정되어 전체의 10.7% 비중을 유지하게 된다. 기존 녹지 축을 훼손하지 않는 범위 내에서 주거 용지를 확보하려는 행정 관청의 의도가 반영된 결과다.
획지별 계획을 보면 공동주택 및 부대복리시설이 들어서는 가구 A의 1획지 면적은 23,158.0㎡다. 이는 전체 사업 대지면적과 일치한다. 나머지 구역은 경관녹지 2,176.0㎡, 도시계획도로 3,574.1㎡, 공공시설(도로) 371.9㎡, 구거 933.0㎡ 등으로 세분화되어 개발에 따른 공공 기여와 정비가 동시에 진행될 예정이다.
■ 건축 규제 및 개발 밀도 제한 법적 기준
용호동 공동주택 신축공사가 진행되는 획지 A-1은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 지구단위계획 지침에 따라 엄격한 개발 밀도 제어를 받는다. 고시된 내용에 따르면 해당 부지의 지정용도는 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택과 동법 제2조 제13호 및 제14호에 따른 부대복리시설로 제한된다. 지정용도 이외의 용도는 모두 불허용도로 분류되어 주거 전용 단지로서의 정체성을 유지하게 된다.
단지의 밀도를 결정하는 건폐율은 60% 이하로 완화 및 제한됐다. 2개동이 배치되는 특성상 실제 건폐율은 이보다 낮게 관리되어 단지 내 개방감이 확보될 것으로 보인다. 용적률은 250% 이하가 적용되어 토지의 효율성을 높이면서도 과밀화를 방지하는 선에서 타협점을 찾았다.
층수와 직결되는 최고높이는 89m 이하로 확정됐다. 지상 25층 높이의 건축물이 들어서기에 충분한 도심 스카이라인 기준이다. 이러한 높이 제한은 인근 이기대공원의 산세와 조망권을 해치지 않으면서도 주택 공급을 극대화하기 위한 법적 가이드라인으로 해석된다.
| 토지 용도 구분 | 면적 (㎡) | 구성비 (%) | 개발 행위 규제 기준 |
|---|---|---|---|
| 제2종일반주거지역 | 26,981 | 89.3% | 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하 |
| 보전녹지지역 | 3,232 | 10.7% | 자연환경 및 경관 보전 구역 원칙 유지 |
| 합계 | 30,213 | 100.0% | 최고높이 89m 이하 제한 적용 |
■ 주변 도로망 확충 및 중로 노선 신설 계획
대규모 공동주택이 들어섬에 따라 우려되는 주변 지역 교통량 정체를 해소하기 위한 기반시설 배치 계획도 확정됐다. 도시관리계획 결정을 통해 구역 내에 ‘중로 1-412호선’이 새롭게 신설된다. 신설되는 도로는 폭원 20m, 연장 191m 규모의 집산도로다. 일반도로 형태로 사용되며 용호동 5-15번지를 기점으로 하여 용호동 산2-6번지 일원을 종점으로 연결하게 된다.
남구청은 결정 사유서를 통해 본 사업지로의 원활한 진출입 체계를 구축하고 향후 입주에 따라 증가할 교통량을 사전에 해소하기 위해 현황도로를 확폭하여 노선을 신설한다고 설명했다. 도로 사업의 총면적은 3,574.1㎡이며 주택건설사업 준공 시점인 2029년 11월까지 아이에스동서가 직접 시행을 맡아 개설할 예정이다.
도로 개설을 위해 수용 또는 사용되는 토지는 총 7개 필지, 편입면적 3,574.1㎡다. 소유 관계를 보면 부산광역시 소유의 도 토지를 비롯해 부산항만공사 소유의 용호동 5-26, 5-11번지 일원 도 토지가 포함됐다. 또한 주식회사 경남은행이 소유한 용호동 973-4번지 등의 장(공장용지) 및 임야가 편입되어 공사가 진행된다.
■ 기부채납 기반의 경관녹지 조성과 환경 보전
용호동 공동주택 신축공사 프로젝트는 인근 자연환경과의 조화를 위해 상당한 면적의 경관녹지를 신설하는 계획을 포함하고 있다. 신설되는 경관녹지 1호는 부산 남구 용호동 산2번지 일원에 위치하며, 변경 후 최종 면적은 2,176㎡로 결정됐다. 사업 계획 고시문에 표기된 정정 수치 등에 따르면 전체적인 녹지 인프라가 사업 부지 동측을 따라 길게 형성될 예정이다.
행정청이 밝힌 경관녹지 신설 사유는 명확하다. 개발 대상지 주변의 자연환경을 보전 및 개선하고, 고층 공동주택 건립으로 발생할 수 있는 시각적 위압감을 완화하여 도시경관을 향상시키기 위함이다. 이 녹지 시설 역시 도시계획시설사업으로 의제되어 아이에스동서가 사업비 전액을 부담하여 준공 후 지자체에 기부채납할 것으로 보인다.
녹지 조성 공사는 주택 공사와 동일하게 2026년 10월 착공해 2029년 11월 준공하는 38개월 스케줄로 잡혀 있다. 수용 대상 토지는 용호동 산2번지와 산3-3번지의 임야 지목으로, 현재 주식회사 경남은행 등이 소유권을 가지고 있는 필지들이다. 주거 쾌적성을 극대화하는 요소로 작용할 전망이다.
| 도시계획시설 구분 | 시설 규모 및 명세 | 결정 및 지정 사유 |
|---|---|---|
| 도시계획도로 (중로 1-412호선) | 폭원 20m, 연장 191m, 편입면적 3,574.1㎡ | 사업지 진출입 개선 및 향후 증가 교통량 해소 |
| 기반시설 (경관녹지) | 용호동 산2번지 일원, 신설 면적 2,176㎡ | 주변 자연환경 보전 및 도시 경관 향상 유도 |
| 공개공지 (오픈스페이스) | 총 2개소 지정, 합계 면적 4,205㎡ | 단지 내 광장형 오픈스페이스 및 보행환경 개선 |
■ 개방감 확보를 위한 대규모 공개공지 지정
이번 지구단위계획의 핵심 특징 중 하나는 단지 내에 대규모 오픈스페이스인 공개공지를 대거 확보했다는 점이다. 고시문에 따르면 사업대상지 서측, 중앙 및 북측 중로 1-412호선 경계구간변을 따라 총 2개소의 공개공지가 지정됐다. 전체 공개공지 지정 면적은 4,205㎡에 달하여 단지 규모 대비 상당한 수준의 개방 공간을 주민과 인근 보행자에게 제공하게 된다.
세부 배치 계획을 보면 공개공지 1은 총 2,835㎡ 규모로 조성된다. 층별로 분산 배치되어 1층에 2,285㎡, 2층에 151㎡, 3층에 399㎡가 각각 할당된다. 공개공지 2는 총 1,370㎡ 면적이며 1층에 466㎡, 2층에 904㎡ 규모로 계획됐다. 남구청은 부지 내 오픈스페이스를 충분히 제공하고 쾌적한 보행환경을 조성하기 위해 보행통과형 및 광장형 구조로 공개공지를 결정했다고 사유를 밝혔다.
이러한 형태의 입체적 공개공지 설계는 경사지 형태의 용호동 지형 특성을 반영한 결과로 풀이된다. 단지 내부 주민들만의 전유물이 아닌, 주변 이기대공원을 찾는 시민들의 보행 동선과 연계되는 공공성을 고려한 설계 기준이 적용됐다.
■ 향후 일정과 부산 남구 부동산 시장 전망
용호동 공동주택 신축공사는 사업계획 승인 고시가 완료됨에 따라 2026년 하반기 본격적인 착공 준비에 돌입할 예정이다. 고시된 착수 예정일은 2026년 10월이다. 통상적인 분양 일정을 고려할 때 착공과 동시 또는 직후에 일반 분양 시장에 공급 물량으로 나올 가능성이 높다. 이기대공원 초입이라는 입지적 특성과 수변 공간 인접성으로 인해 차별화된 주거 수요가 유입될 것으로 예상된다.
프로젝트가 완료되는 2029년 말에는 용호동 일대의 스카이라인과 도로 인프라가 전면 재정비된다. 아이에스동서가 인근에서 진행해 온 기존 주택 사업들과 연계되어 남구 용호동 일대에 대규모 브랜드 타운 정체성이 한층 강화될 것이라는 정량적 분석이 나온다. 특히 폭 20m의 진입 도로가 신설되면서 기존의 협소했던 현황도로망이 대폭 개선되는 효과도 부수적으로 기대할 수 있다.
자산 시장 전문가들은 대지면적 대비 연면적 구성과 주거 쾌적성을 결정하는 공개공지 비중이 높아 실수요자 중심의 접근이 이루어질 것으로 보고 있다. 2026년 가을 착공을 시작으로 3년여간 진행될 대규모 정비 사업이 부산 남구 주택 시장에 어떤 가격 형성 기준을 제시할지 귀추가 주목된다.
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