머니밸류 경제팀 | 2026년 6월 26일
경기도 오산시의 핵심 개발 축 중 하나인 오산 내삼미 1구역 지구단위계획 변경안이 최종 확정 고시되면서 지역 부동산 시장과 도시 지형도에 거대한 변화가 예고되고 있다. 오산시는 2026년 6월 26일 오산시 내삼미동 236번지 일원의 도시관리계획을 결정(변경)하고 이를 공식 발표하였다. 이번 고시는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 및 토지이용규제 기본법 제8조에 근거한 것으로, 단순한 선형 조정을 넘어 오산 북부권의 문화 인프라를 대폭 확장하는 종합적인 공간 재배치 계획을 담고 있어 지역 주민들의 이목이 집중되고 있다.
■ 오산 내삼미 1구역 개발의 새로운 신호탄
오산 내삼미 1구역 지구단위계획 변경의 핵심은 지역 내 교통 연계성을 강화하고 중장기적인 문화 수요를 충족시키기 위한 토지 이용 효율화에 있다. 오산시는 그동안 경기 남부권의 문화·관광 허브로 도약하기 위해 내삼미동 일대를 집중 개발해 왔으며, 이번 고시는 이러한 발전 전략을 더욱 구체화하는 행정적 마침표라 할 수 있다. 지정권자인 오산시장은 이번 변경을 통해 구역 내 기반시설의 체계를 전면 재정비하고 주민 편의를 극대화하겠다는 의지를 반영하였다.
이번 변경 조서에 따르면 지구단위계획구역 전체의 면적이나 용도지역 자체에는 기정안 대비 변동이 없다. 그러나 구역 내부를 구성하는 도로망, 경관녹지, 유수지 등 주요 기반시설의 규모가 유기적으로 조정되면서 가용 토지의 가치가 한층 더 높아졌다. 특히 인근 내삼미 2구역의 대규모 개발 및 교통영향평가 결과를 반영하여 도시의 장기적 성장 기반을 다졌다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다.
도시계획 전문가들은 이번 고시가 내삼미동 일대의 유동인구 증가를 유도하고 고부가가치 문화 산업의 기반을 닦는 계기가 될 것으로 내다본다. 기정 계획이 수립된 이후 변화된 주변 환경과 행정 수요를 정확히 반영함으로써, 행정의 신뢰성을 높이는 동시에 민간 및 공공 투자의 예측 가능성을 한층 끌어올렸다는 분석이 지배적이다.
■ 도로망 확충과 교통 인프라 혁신
이번 지구단위계획 변경에서 가장 눈에 띄는 대목 중 하나는 교통시설의 대대적인 확충이다. 구역 내 총 도로 노선수가 기정 2개 노선에서 3개 노선으로 증가하였으며, 총 연장 또한 670m에서 1,013m로 크게 늘어났다. 이에 따라 도로가 차지하는 총 면적 역시 11,465㎡에서 15,322.1㎡로 약 3,857㎡가량 넓어져 구역 내 차량 흐름과 보행 환경이 동시에 대폭 개선될 전망이다.
세부적으로는 주간선도로 역할을 담당하는 대로3-14호선(북삼미로)의 일부 구간 폭원이 확장되었다. 이는 기존 222m였던 구역 내 연장을 452m로 늘리면서 폭을 4m 확장한 결과로, 경기도 국민안전체험관 및 오산 미니어처빌리지 준공에 따른 선형 변화를 반영한 조치다. 아울러 내삼미 2구역과의 유기적인 연계를 위해 연장 113m, 폭원 23m 규모의 집산도로인 ‘중로1-A호선’이 전격 신설되었다.
| 구분 | 합계 | 대로 (3류) | 중로 (1류) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노선수 | 연장 (m) | 면적 (㎡) | 노선수 | 연장 (m) | 면적 (㎡) | 노선수 | 연장 (m) | 면적 (㎡) | |
| 기정 | 2 | 670 | 11,465 | 1 | 222 | 1,438 | 1 | 448 | 10,027 |
| 변경 | 3 | 1,013 | 15,322.1 | 1 | 452 | 2,649.1 | 2 | 561 | 12,683 |
이와 같은 도로망의 확장은 단순한 수치 증가 이상의 의미를 지닌다. 북측의 내삼미 2구역과의 연결성을 확보함으로써 인근 주거 단지 및 문화시설을 찾는 방문객들의 접근성이 비약적으로 향상될 것이다. 또한 대로변의 상습 정체 구간을 해소하고 가각 및 가감속차로를 충분히 확보하여 향후 대형 문화시설 도입 시 발생할 수 있는 교통 혼잡을 사전에 차단했다는 의미가 있다.
■ 공간 및 방재시설의 효율적 최적화
도로망이 대폭 확장됨에 따라 구역 내 공간시설과 방재시설은 효율적인 다이어트를 감행했다. 내삼미동 269-4번지 일원에 위치한 도면표시번호 419번 경관녹지의 경우, 기존 3,912㎡에서 3,755㎡로 157㎡가량 면적이 감소하였다. 이는 대로3-14호선의 폭원 확장과 중로1-A호선 신설을 위한 용지 확보 과정에서 발생한 불가피한 조정이다.
방재시설인 내삼미동 262번지 일원의 유수지(저류시설, 도면표시번호 19) 역시 면적 감소를 겪었다. 기존 6,219㎡에서 5,964㎡로 약 255㎡가 줄어들었는데, 이 또한 대로3-14호선 일부 구간의 확장 계획에 따른 공간 재배치 결과이다. 오산시는 면적이 다소 감소하더라도 저류시설 본연의 방재 기능 수행에는 전혀 지장이 없도록 정밀한 시뮬레이션을 거쳤다고 밝혔다.
| 시설구분 | 시설명 | 위치 | 기정 면적 (㎡) | 변경 내용 | 변경 후 면적 (㎡) |
|---|---|---|---|---|---|
| 공간시설 | 경관녹지 (419) | 내삼미동 269-4 일원 | 3,912 | 감) 157 | 3,755 |
| 방재시설 | 유수지 (19) | 내삼미동 262 일원 | 6,219 | 감) 255 | 5,964 |
이러한 조정은 제한된 구역 내에서 도시계획의 우선순위를 어떻게 설정해야 하는지 보여주는 좋은 선례다. 단순한 면적 보존보다는 주민 체감도가 높은 도로망과 문화용지를 확보하는 대신, 자칫 유휴지가 될 수 있는 녹지와 유수지 공간을 정밀하게 축소함으로써 토지 이용의 생산성을 극대화한 현명한 행정 판단으로 읽힌다.
■ 문화시설용지 재편, 집적 효과 노린다
이번 오산 내삼미 1구역 지구단위계획 변경의 백미는 단연 가구 및 획지 계획의 대대적인 재조정, 그 중에서도 문화시설용지의 변동에 있다. 기정 계획에서는 A1, A2, A3 등 3개 필지로 분할되어 있던 문화시설용지에 신규로 ‘A4 필지’가 추가되면서 전체적인 문화시설 면적과 배치가 완전히 고도화되었다.
필지별 구체적 변화를 살펴보면, 내삼미동 269-4번지 일원의 A1 필지는 기존 38,847㎡에서 무려 28,139㎡가 감소한 10,708㎡로 축소되었다. A2 필지와 A3 필지 역시 각각 380.2㎡, 440.9㎡씩 면적이 감소하여 16,806.8㎡와 11,836.1㎡로 재조정되었다. 그러나 핵심은 새롭게 신설된 내삼미동 245번지 일원의 A4 필지다. 이 필지는 무려 25,505㎡ 규모로 증설되어 대규모 문화 앵커 시설이 들어설 수 있는 완벽한 기반을 마련했다.
| 획지번호 | 위치 | 기정 면적 (㎡) | 증감 내용 | 변경 후 면적 (㎡) | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 내삼미동 269-4 일원 | 38,847 | 감) 28,139 | 10,708 | 문화시설용지 |
| A2 | 내삼미동 264-1 일원 | 17,187 | 감) 380.2 | 16,806.8 | 문화시설용지 |
| A3 | 내삼미동 251-3 일원 | 12,277 | 감) 440.9 | 11,836.1 | 문화시설용지 |
| A4 | 내삼미동 245 일원 | – | 증) 25,505 | 25,505 | 문화시설용지(신설) |
| B1 | 내삼미동 219-11 일원 | 38,961 | 변경없음 | 38,961 | 복합시설용지 |
이러한 대규모 필지 재편은 문화시설의 집적 효과를 극대화하기 위한 포석이다. 분산되어 있던 부지 체계를 정돈하고, 대형 신설 부지(A4)를 확보함으로써 향후 오산시를 대표할 만한 초대형 복합 문화 타운이나 공공 예술 시설을 유치할 수 있는 체급을 갖추게 되었다. 이는 내삼미동 전체의 브랜드 가치를 바꾸는 핵심 변수가 될 것이다.
■ 엄격하고 가치 지향적인 건축 가이드라인
문화시설용지(A1~A4)와 복합시설용지(B1)에 적용되는 건축물 용도 및 밀도 계획은 매우 촘촘하고 명확하게 규정되어 있다. 대다수 문화시설용지의 경우 허용 용도가 제1종 및 제2종 근린생활시설(안마시술소 및 단란주점 제외), 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등으로 제한되어 청정하고 교육적인 문화 지구 조성을 유도하고 있다. 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하로 제한되며 높이 또한 4층 이하로 묶여 쾌적한 저밀도 개발을 지향한다.
반면 복합시설용지(B1, 38,961㎡)의 경우 기존 계획대로 유지되며, 근린생활시설 외에도 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 관광휴게시설, 야영장 시설 등이 허용되어 다양한 여가·복지 기능이 융합될 수 있도록 길을 열어두었다. 밀도 규제는 문화시설용지와 동일하게 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하, 높이 4층 이하가 적용된다.
건축물의 외관과 형태에 대한 지침도 매우 친환경적이고 안전을 중시하는 방향으로 설계되었다. 1층 진출입구는 보도와 평탄하게 연결되어 장애인과 일반인의 보행 불편을 없애야 하며, 폭 20m 이상 도로변에 설치되는 옥탑이나 냉각탑 등 건축설비의 노출을 금지하여 깔끔한 도시 미관을 유지하도록 권장한다. 담장 설치 시에도 1.2m 이하의 수목식재 등 친환경 소재 사용을 장려하고, 셉테드(CPTED, 범죄예방설계) 기법 적용을 강력히 권장하고 있다.
■ 대지 내 공지와 주차 처리를 통한 보행 중심 도시
오산 내삼미 1구역 지구단위계획은 보행자가 걷기 좋은 환경을 구축하기 위해 대지 내 공지 활용과 교통 처리 계획에 심혈을 기울였다. 건축선 후퇴로 발생하는 전면공지에는 담장, 주차장, 보행 장애시설 등의 설치가 엄격히 금지되며, 오직 기조성된 보도와 일체형으로만 조성되어야 한다. 대지 모서리나 교차로 구간에는 공지를 집중 배치해 주변 가로와의 연계성을 높이고 휴게 공간으로 적극 활용하도록 규정했다.
또한 친환경 녹색 도시 구현을 위해 옥상녹화 제도를 적극 도입했다. 전 구역의 건축물에 대해 옥상녹화를 권장하며, 이렇게 조성된 옥상녹화 면적의 3분의 2는 대지 안의 조경 의무 면적으로 인정해 주는 인센티브 시스템을 마련했다. 이를 통해 도심 열섬 현상을 완화하고 친환경 건축 매커니즘을 자연스럽게 정착시키겠다는 구상이다.
차량 동선 체계 역시 철저히 통제된다. 지구단위계획구역 내 지정된 차량출입 불허구간에서의 직접적인 차량 출입은 원칙적으로 금지되며, 인접 대지와의 공동주차장 설치를 권장하여 토지 이용의 효율성과 경제성을 동시에 확보하도록 유도하고 있다. 특히 단지 내 주차장에는 잔디 블록 등 투수성 재료를 사용한 ‘녹색 주차장’ 설치를 권장해 미관과 환경을 모두 잡았다.
■ 오산 북부권 부동산 및 지역 경제에 미칠 파장
이번 오산 내삼미 1구역 지구단위계획 결정 변경 고시는 오산시가 추진해 온 북부권 활성화 마스터플랜의 가장 확실한 촉매제가 될 것이다. 새롭게 개편된 문화시설용지와 체계적인 도로망은 자족 기능이 다소 부족했던 오산시 내삼미동 일대를 거대한 문화 마이스(MICE) 및 여가 중심지로 변모시킬 잠재력을 품고 있다.
특히 신설된 대규모 문화시설용지(A4)에 향후 어떤 앵커 시설이 들어서느냐에 따라 인근 주거 단지의 자산 가치도 크게 요동칠 것으로 보인다. 도로 확장으로 출퇴근 정체가 완화되고 쾌적한 보행 네트워크와 친환경 건축물이 들어서면, 내삼미동은 단순한 주거 배후지가 아닌 경기 남부권에서 손꼽히는 명품 정주 여건을 갖춘 지역으로 거듭나게 된다.
부동산 전문가들은 “이번 오산시 고시 제2026-146호는 내삼미 1구역의 미래 지향적 가치를 공식적으로 보증한 행정 조치”라며 “토지이음 사이트나 오산시청 도시개발과를 통해 상세 지형도면을 확인하려는 투자자들과 주민들의 발길이 당분간 이어질 것”이라고 전망했다. 문화와 자연, 그리고 인간 중심의 보행 환경이 어우러질 내삼미 1구역의 화려한 변신이 기대된다.
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