머니밸류 경제팀 | 2026년 4월 7일
국세청이 부동산 시장의 공정성을 확립하고 고질적인 임대소득 탈루 행위를 근절하기 위해 강남 3구와 한강벨트를 포함한 서울 아파트 다주택 임대업자 세무조사에 본격적으로 착수하며 시장에 강력한 경고 메시지를 던졌다. 이번 조사는 최근 부동산 가격 상승세가 뚜렷했던 핵심 요지를 중심으로, 대규모 주택을 보유하면서도 지능적인 방법으로 세금을 회피해 온 사업자들을 정조준하고 있다.
■ 서울 아파트 다주택 임대업자 세무조사 착수 배경과 목적
국세청은 주택임대업자들이 법적 요건을 갖출 경우 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 상당한 세제 혜택을 누릴 수 있음에도 불구하고, 이를 악용하는 사례가 빈번해짐에 따라 이번 조사를 결정했다. 일부 임대업자들은 정부의 혜택은 모두 챙기면서 정작 현행법상 납부해야 할 임대 수입은 과소 신고하고, 사적인 경비를 법인 비용으로 처리하는 등 변칙적인 탈루 행태를 보여왔다. 이러한 행위는 조세 정의를 훼손할 뿐만 아니라 건전한 부동산 시장 질서를 어지럽히는 주요 원인으로 지목되고 있다.
이번 조사의 핵심 타깃은 서울 내에서도 투자 수요가 집중되는 강남 3구(강남·서초·송파)와 한강 변 아파트 단지들이 밀집한 이른바 ‘한강벨트’ 지역이다. 국세청은 이 지역의 부동산 가격 상승률이 타 지역보다 월등히 높다는 점에 주목하여, 시세 차익과 임대 수익을 동시에 거두면서 세금 부담을 회피한 15개 주요 사업자를 엄선했다. 이는 단순히 개별 탈세를 적발하는 것을 넘어, 부동산 투기 과열 지구 내의 불법적인 자금 흐름을 원천 차단하겠다는 의지로 풀이된다.
조사 대상자들의 면면을 살펴보면 개인 다주택자부터 법인 형태의 기업형 임대업자까지 폭넓게 포진해 있다. 국세청은 이번 조사를 통해 적발된 탈루 혐의에 대해 세금 추징은 물론, 고의적인 포탈 행위가 확인될 경우 법에 따라 엄중히 처벌할 방침이다. 특히 ‘서울 아파트 다주택 임대업자 세무조사’라는 타이틀 아래 실시되는 이번 검증은 향후 수도권 전역으로 확대될 가능성도 열어두고 있어 임대업계 전체에 긴장감이 고조되고 있다.
■ 조사 대상자 선정 현황 및 지역별 보유 실태 분석
이번 세무조사의 대상은 총 15개 사업자로, 이들이 보유한 임대 아파트 규모와 공시가격은 가히 압도적인 수준이다. 전체 조사 대상자가 보유한 아파트는 총 3,141호에 달하며, 이들의 공시가격 합계는 9,558억 원으로 집계되었다. 지역별로는 서울을 포함한 수도권에 1,850호가 집중되어 있어, 이번 조사가 수도권 부동산 시장의 불투명성을 해소하는 데 중점을 두고 있음을 알 수 있다.
| 구분 | 아파트 수(호) | 공시가격 합계 |
|---|---|---|
| 전체 조사 대상(15개) | 3,141호 | 9,558억 원 |
| 강남3구/한강벨트 내 | 324호 | 1,595억 원 |
| 수도권 소재(서울 포함) | 1,850호 | – |
세부적으로 살펴보면, 강남 3구와 한강벨트 내에 위치한 임대 아파트는 324호로, 공시가격만 1,595억 원에 육박한다. 특히 이번 조사 대상 중 개인 임대사업자 한 명이 최대 247호를 보유한 사례가 확인되었으며, 법인 임대사업자의 경우 무려 764호를 보유한 기업형 업체도 포함되었다. 강남구 압구정동 현대아파트와 같은 최고가 단지(공시가격 58억 원)도 조사 대상의 보유 목록에 포함되어 있어, 고가 자산가들에 대한 현미경 조사가 이루어질 전망이다.
국세청은 단순히 다주택자라는 이유만으로 조사 대상으로 선정한 것은 아니라고 밝혔다. 거래 상대방이 사업자가 아닌 일반인 임차인이라는 점을 악용해 수입을 누락하거나, 허위 광고를 통해 고가 분양을 유도한 업체 등 구체적인 탈루 혐의가 포착된 이들이 우선 순위가 되었다. 이번에 집계된 전체 탈루 혐의 금액 약 2,800억 원은 이들 사업자가 얼마나 조직적으로 세금을 탈루해 왔는지를 여실히 보여주는 지표다.
■ 주요 탈루 사례 1: 전세금 대여 이자 미신고 및 법인 비용 사적 유용
첫 번째 주요 사례는 서울 아파트 5호 이상을 보유한 임대업자가 전세보증금을 이용해 사적으로 부를 축적하고 법인을 탈세 통로로 활용한 경우다. 이 임대업자는 강남 개포와 송파 잠실 등 금싸라기 땅에 8호의 고가 아파트를 보유하며 임대업을 영위해 왔다. 그는 임차인들로부터 받은 막대한 전세보증금을 단순히 예치하는 데 그치지 않고, 이를 타인에게 대여하여 발생하는 이자 소득을 얻었음에도 불구하고 해당 수익을 단 한 푼도 신고하지 않았다.
또한, 이 사업자는 주택임대업 법인을 별도로 설립한 뒤 사주 일가의 개인적인 지출을 법인의 공적 비용으로 둔갑시켰다. 해외여행 경비나 명품 구입비 등 전형적인 사적 경비를 법인 신용카드로 결제하고 이를 사업상 필요 경비로 처리하여 법인세를 대폭 줄인 것이다. 심지어 아파트 취득 시 이미 원가에 반영된 인테리어 공사비를 수선비 항목으로 중복 신고하는 대범한 수법을 사용해 비용을 부풀리기도 했다.
이러한 행태는 전세 제도의 허점을 이용한 자금 운용과 법인격의 남용이 결합된 전형적인 지능형 탈세 모델이다. 국세청은 해당 사업자의 자금 흐름을 끝까지 추적하여 누락된 이자 소득에 대해 과세하고, 부당하게 처리된 법인 비용을 전액 부인하여 엄정한 세금 추징에 나설 계획이다. 특히 사주 일가의 호화 생활 자금이 법인에서 유출된 경로를 면밀히 들여다보고 있다.
■ 주요 탈루 사례 2: 기업형 임대사업자의 수입 누락 및 위장 저가 양도
두 번째 사례는 아파트 100호 이상을 거느린 기업형 주택임대업자의 대규모 수입 누락 사건이다. 이 사업자는 서울과 경기 등지에 약 200여 호의 아파트를 보유하며 임대 사업을 확장해 왔는데, 임차인이 세금계산서 발행 등에 무지하거나 요구하지 않는 일반인이라는 점을 철저히 악용했다. 주택 40여 호에서 발생하는 임대 수입 전체를 신고 과정에서 제외함으로써 거액의 소득세를 탈루한 사실이 적발되었다.
| 조사 대상 유형 | 수 (개소) | 주요 혐의 특징 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 5호 이상 개인 | 7개 | 전세금 사적 대여, 사적경비 법인화 |
| 아파트 100호 이상 기업형 | 5개 | 임대수입 통누락, 인테리어비 타사업장 전가 |
| 허위광고 임대/분양업체 | 3개 | 할인분양 허위광고, 사주일가 부당지원 |
이들의 수법은 여기서 그치지 않았다. 임대 아파트의 가치를 높이기 위해 실시한 인테리어 공사 비용을 본인이 운영하는 전혀 다른 사업장인 부동산 컨설팅 업체의 매입 비용으로 허위 등록했다. 즉, 실제 주택 임대업과는 무관한 사업장의 경비를 조작해 소득을 줄이는 전방위적 탈세를 감행한 것이다. 이는 서로 다른 사업체 간의 회계 처리를 뒤섞어 과세 당국의 감시망을 피하려 한 의도적인 시도로 간주된다.
부동산 처분 과정에서의 탈세 혐의도 포착되었다. 보유 중이던 아파트를 자사 직원들에게 양도하면서 제3자 간의 정상적인 거래인 것처럼 꾸몄으나, 실제로는 시세보다 훨씬 낮은 가격에 계약하는 이른바 ‘다운 계약’ 방식을 취했다. 이를 통해 실제 발생한 양도 차익을 대폭 축소 신고함으로써 국가에 내야 할 양도소득세를 가로챘다. 국세청은 이러한 특수관계인 간의 변칙 거래에 대해 실질 과세 원칙을 적용해 조사를 진행 중이다.
■ 주요 탈루 사례 3: 건설업체의 허위 광고 및 수익 유용 행태
마지막 사례는 아파트 건설업체가 분양 시장에서 벌인 파렴치한 기만행위와 수익 유용 건이다. 해당 업체는 ‘할인 분양’이라는 자극적인 광고 문구를 내세워 임대 입주자를 모집한 뒤, 일정 기간이 지나 분양 전환 시점이 되자 실제로는 아무런 할인 없이 고가로 분양을 단행했다. 주거 안정을 바라는 서민들의 심리를 이용해 부당한 수익을 챙긴 셈이다.
이렇게 확보한 막대한 수익은 법인의 정당한 이익으로 귀속되지 않고 사주 일가와 자녀 법인을 지원하는 사금고로 전락했다. 자녀가 지배하는 법인에 실제 용역 없이 건설 용역비를 지급하거나, 거액의 자금 대여에 대한 지급보증을 무상으로 제공해 수수료 수익을 포기하는 방식으로 부를 편법 승계했다. 또한 사주 일가가 개인적으로 사용하는 별장의 공사비나 수억 원대에 달하는 슈퍼카 여러 대의 구입비를 법인 비용으로 처리해 공분을 샀다.
심지어 실제 근무하지도 않는 사주 일가에게 가공의 급여를 지급하며 인건비를 부풀리는 구태의연한 방식까지 동원되었다. 국세청은 이번 서울 아파트 다주택 임대업자 세무조사 과정에서 이처럼 건설업계에 뿌리 깊게 박힌 허위 광고 및 편법 증여 행태를 철저히 파헤칠 예정이다. 단순한 세금 추징을 넘어 기업의 윤리적 책임까지 묻겠다는 강력한 의지다.
■ 국세청의 향후 대응 방향 및 시장에 미칠 파장
국세청은 이번 조사를 기점으로 부동산 임대 시장의 비정상적인 탈세 관행을 완전히 뿌리 뽑겠다는 방침이다. 임광현 국세청장은 다양한 세제 혜택을 누리면서도 마땅히 이행해야 할 납세 의무를 회피하는 다주택 임대업자들에 대해 앞으로도 상시적인 검증 체계를 가동할 것이라고 강조했다. 특히 빅데이터와 현장 정보를 결합해 서울 핵심 지역뿐만 아니라 수도권 전역의 고액 임대 수익자에 대한 모니터링을 강화할 계획이다.
부동산 전문가들은 이번 조사가 단기적으로는 서울 강남권 및 한강벨트의 매물 출회에 영향을 줄 수 있다고 분석한다. 세무조사 부담을 느낀 다주택자들이 보유 물량을 정리하거나, 법인 명의의 자산 관리를 보다 투명하게 전환하는 과정에서 시장의 매매 패턴이 바뀔 수 있기 때문이다. 하지만 장기적으로는 투명한 임대차 시장이 형성되어 선량한 임차인들을 보호하고 조세 형평성을 높이는 긍정적인 효과가 클 것으로 기대된다.
정부는 이번 세무조사 결과 발표 이후에도 부동산 관련 세법 위반 행위에 대해 무관용 원칙을 고수할 전망이다. 특히 임대차 신고제와 연계된 과세 인프라를 더욱 정교화하여, 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 원칙이 흔들림 없이 적용되도록 할 방침이다. 이번 조사가 단순한 일회성 이벤트가 아니라, 부동산 시장의 선진화를 위한 지속적인 과정의 일부라는 점을 시장 참여자들은 명심해야 할 것이다.
| 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 총 탈루 혐의액 | 약 2,800억 원 |
| 핵심 조사 지역 | 강남 3구, 한강벨트, 수도권 일대 |
| 조사 방향 | 자금흐름 추적, 부당경비 부인, 실질과세 적용 |
■ 부동산 임대 시장의 투명성 제고를 위한 과제
결국 이번 세무조사가 시사하는 바는 명확하다. 주택 임대를 통한 소득 창출 행위는 투명한 신고와 정당한 과세의 울타리 안에서 이루어져야 한다는 점이다. 일부 다주택자들의 변칙 탈루는 성실하게 세금을 납부하는 대다수 국민에게 상대적 박탈감을 안겨줄 뿐만 아니라, 사회적 비용을 증가시킨다. 정부는 조사 인력을 대폭 보강하고 IT 기술을 활용한 자금 추적 시스템을 고도화하여 사각지대를 없애는 데 주력해야 한다.
임대업자들 역시 과거의 관행에서 벗어나야 한다. 개인 지출과 법인 비용을 구분하지 못하거나, 일반인 임차인을 상대로 수익을 숨기는 행위는 이제 더 이상 통하지 않는 시대가 되었다. 국세청의 이번 조사는 그 시작점에 불과하며, 앞으로 더욱 정교해진 과세망이 다주택자들의 일거수일투족을 지켜보게 될 것이다. 투명한 회계 처리와 성실한 신고만이 장기적으로 사업을 안정적으로 운영할 수 있는 유일한 길이다.
국세청은 이번 조사를 마치는 대로 주요 탈루 유형을 정리하여 공표하고, 이를 바탕으로 제도 개선 방안을 관계 부처와 협의할 예정이다. 부동산 시장의 안정이 국민 경제의 근간인 만큼, 공정한 과세 행정을 통해 시장의 불확실성을 해소하겠다는 의지다. 이번 서울 아파트 다주택 임대업자 세무조사가 우리 사회의 부동산 거래 문화를 한 단계 성숙시키는 계기가 되기를 기대해 본다.
■ 참고 자료 및 함께 보면 좋은 글
[참고 자료]
[함께 보면 좋은 글]
