머니밸류 경제팀 | 2026년 4월 9일
정부가 2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점을 한 달여 앞두고 갑작스러운 보완책을 발표했다. 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 행정 절차 소요 기간을 고려해, 신청만 하면 중과 유예 혜택을 유지해주겠다는 것이 골자다. 하지만 시장에서는 이를 두고 정부가 스스로 설정한 정책의 유효 기간을 행정 편의적으로 해석하여 조세 형평성을 무너뜨리고 있다는 비판이 제기되고 있다.
■ 행정 지연 책임을 전가한 다주택자 양도소득세 중과 유예 보완의 허점
이번 정부 발표의 핵심은 다주택자가 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하기만 하면, 이후에 허가가 나더라도 중과 유예 적용을 배제하지 않겠다는 것이다. 이는 시·군·구청의 토지거래허가 심사가 보통 15영업일이나 소요되어 4월 중순 이후 거래 건들이 중과세 위험에 노출되자 나온 고육지책이다. 하지만 법적 원칙인 양도 시점이 아닌 신청 시점을 기준으로 세제 혜택을 부여하는 것은 중과 유예 제도의 근간을 흔드는 행정 편의주의적 발상이라는 지적이 많다.
특히 지역에 따라 양도 기한을 4개월에서 6개월까지 차등 적용하는 대목은 다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택을 받으려는 납세자들에게 극심한 혼란을 야기하고 있다. 서울 강남구와 용산구 등 기존 지역은 9월 9일까지, 작년 신규 지정 지역은 11월 9일까지 잔금을 치러야 중과 유예를 받을 수 있다. 이처럼 복잡하게 얽힌 기한 설정은 부동산 시장의 예측 가능성을 떨어뜨리고, 중과 유예를 노린 막판 신청 폭주를 불러와 행정 마비를 초래할 가능성이 농후하다.
더욱이 이번 보완책은 4월 내 공포와 시행을 목표로 입법예고 기간을 단 8일만 설정하는 등 졸속 추진의 전형을 보여주고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료라는 중대한 사안을 두고 충분한 의견 수렴 없이 시행령 개정을 서두르는 것은 정책의 완성도를 떨어뜨린다. 결과적으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 제도가 정부의 입맛에 따라 수시로 변할 수 있다는 나쁜 선례를 남기게 되었으며, 이는 향후 부동산 세제 전반에 대한 불신으로 이어질 수 있다.
■ 실거주 의무 유예가 부른 다주택자 양도소득세 중과 유예의 역설
정부는 다주택자의 매물이 시장에 원활하게 나오도록 매수자인 무주택자에게 실거주 의무를 유예해주는 파격적인 조건을 내걸었다. 다주택자가 임대 중인 주택을 매도할 때 5월 9일까지 허가를 신청하면, 매수자는 기존 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무를 미룰 수 있다. 하지만 이는 중과 유예를 위해 정부가 투기 억제 장치인 토지거래허가제의 실거주 원칙을 스스로 훼손했다는 비판을 면하기 어렵다.
이러한 조치는 사실상 무주택자의 갭투자를 정부가 공인해준 꼴이며, 중과 유예 혜택을 매도인에게 주기 위해 매수인에게는 규제 우회로를 열어준 셈이다. 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무까지 유예해주면서까지 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 전 거래를 독려하는 것은 금융 규제의 일관성마저 저해한다. 중과 유예라는 단기적 목표에 매몰되어 장기적인 주거 안정과 대출 규제의 원칙이 무너지고 있다는 우려가 크다.
결국 다주택자 양도소득세 중과 유예 보완책은 매수자와 매도자 모두에게 비정상적인 거래 유인을 제공하고 있다. 임대차 계약이 남아있는 주택의 거래를 장려함으로써 중과 유예의 출구를 마련해주었으나, 이는 2028년 2월 이후 실거주 의무가 한꺼번에 돌아오는 시점에 또 다른 사회적 갈등을 예고한다. 중과 유예를 위해 도입된 임시방편이 향후 전세 시장의 불안이나 가계 대출 부실의 불씨가 될 수 있다는 분석이 지배적이다.
■ 부처 간 엇박자와 다주택자 양도소득세 중과 유예의 불확실성
이번 대책은 재정경제부, 국토교통부, 금융위원회가 공동으로 마련했으나, 실질적인 상담과 책임 소재는 분산되어 있어 중과 유예를 고려하는 국민들의 불편이 예상된다. 양도세 상담은 재정경제부가, 허가 절차는 국토교통부가, 대출 전입 의무는 금융위원회가 각각 담당하면서 민원인은 다주택자 양도소득세 중과 유예 요건 확인을 위해 여러 부처를 전전해야 한다. 정책의 복잡성에 비해 행정 서비스의 통합성은 현저히 떨어진다.
지자체별로 토지거래허가 처리 속도가 다른 점을 감안했다는 정부의 설명은 역설적으로 지자체의 행정 공백을 정부가 세제 혜택인 중과 유예로 메우려 한다는 점을 시사한다. 특정 지역에서 허가 처리가 늦어져 다주택자 양도소득세 중과 유예를 받지 못하는 사태를 방지하겠다는 취지이나, 이는 지역 간 형평성 논란을 완벽히 해소하기 어렵다. 중과 유예라는 보상을 미끼로 행정 절차의 미비점을 덮으려 한다는 비난이 나오는 배경이다.
또한 다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택을 받기 위해 5월 9일까지 신청이 몰릴 경우, 부실 심사가 이루어질 가능성도 배제할 수 없다. 정부가 중과 유예 기회를 부여하기 위해 신청일 기준이라는 고육지책을 썼지만, 정작 현장의 허가 심사 인력 확충이나 매뉴얼 정비는 뒷전이다. 중과 유예라는 거대한 세제 혜택이 걸린 사안인 만큼, 신청서 접수부터 최종 양도일까지의 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대한 대비책 마련이 시급하다.
■ 다주택자 양도소득세 중과 유예가 시장에 던진 잘못된 시그널
정부는 이번 보완책이 다주택자의 매물 출회를 유도할 것이라 기대하지만, 시장은 중과 유예 조치의 잦은 변경에 피로감을 느끼고 있다. 종료 기한을 고수하면서도 적용 방식을 변경하는 행위는 중과 유예 정책의 일관성을 해친다. 이는 다주택자들에게 버티면 결국 예외 조항이 생긴다는 인식을 심어주어, 중과 유예 제도의 본래 취지인 시장 매물 유도 효과를 반감시킨다.
특히 조정대상지역 지정 시점에 따라 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 후 양도 기한을 다르게 설정한 것은 명백한 차별이라는 불만이 나온다. 강남권 주택 보유자는 4개월 내에 양도를 마쳐야 중과 유예를 받는 반면, 일부 지역은 6개월의 시간을 갖게 되어 자산 처분 전략에 있어 불평등이 발생한다. 중과 유예라는 공적 혜택이 지역별로 다르게 설계된 점은 조세 정의 측면에서 납득하기 어렵다.
결론적으로 중과 유예 보완 방안은 정책의 신뢰성보다는 당장의 수치적인 거래량 확보에 급급한 인상을 지우기 어렵다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 터져 나온 이번 대책이 실제 시장 안정화에 기여하기보다는, 복잡한 규제와 예외 조항의 가중으로 부동산 시장의 불확실성만 키웠다는 평가다. 중과 유예를 둘러싼 정부의 땜질식 처방이 앞으로 어떤 부작용을 낳을지 머니밸류 경제팀은 예의주시할 것이다.
■ 중과 유예 신청 기한 엄수의 현실적 어려움
정부가 제시한 2026년 5월 9일이라는 신청 기한은 다주택자 양도소득세 중과 유예를 희망하는 이들에게 매우 촉박한 일정이다. 매수자를 찾고 계약 조건을 협의하여 토지거래허가를 신청하기까지의 과정이 한 달 내에 이루어져야 하기 때문이다. 중과 유예 혜택을 위해 급하게 계약을 체결하다 보면 매매 가격 왜곡이나 계약 파기 등의 분쟁이 발생할 소지가 다분하다.
정부는 중과 유예를 위해 최선을 다했다고 항변하지만, 정작 현장의 공인중개사들은 다주택자 양도소득세 중과 유예 관련 상담 문의에 답변조차 명확히 하지 못하고 있다. 신청일 기준이라는 파격적인 조항이 실제 소득세법 시행령에 어떻게 명문화될지 확정되지 않은 상태에서 중과 유예를 담보하기 어렵기 때문에 중과 유예를 둘러싼 행정의 속도전이 국민의 재산권을 담보로 한 도박이 되어서는 안 된다.
중과 유예 종료를 앞둔 마지막 보완책이 진정으로 국민을 위한 것인지, 아니면 정책 실패를 가리기 위한 연막인지에 대한 심도 있는 논의가 필요하다. 중과 유예 조치가 누더기처럼 기워질수록 부동산 시장의 질서는 무너지고 납세자의 고통은 가중될 뿐이다. 중과 유예라는 당근이 시장에 독이 되지 않도록 정부는 지금이라도 정책의 원칙을 바로 세워야 한다.
■ 양도소득세 중과 유예 이후의 거래 절벽 우려
문제는 중과 유예 신청 기한인 5월 9일 이후다. 이번 보완책으로 일부 매물이 소화된다 하더라도, 그 이후에는 다주택자 양도소득세 중과 유예라는 인센티브가 완전히 사라지게 되어 심각한 거래 절벽이 예상된다. 정부는 양도소득세 중과 유예 종료 보완방안을 통해 최대한 매도 기회를 부여하겠다고 했지만, 이는 결국 미래의 수요와 공급을 현재로 끌어다 쓰는 단기 처방에 불과하다.
또한 다주택자 양도소득세 중과 유예를 위해 무주택자에게 부여한 각종 특혜들이 회수되는 시점의 충격도 고려해야 한다. 실거주 의무와 전입 신고 의무가 유예된 매수자들이 향후 금리 변동이나 가격 하락기에 직면했을 때, 다주택자 양도소득세 중과 유예의 반작용으로 시장의 매도 압력은 더욱 거세질 수 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예를 위해 무리하게 동원된 각종 예외 규정들이 부메랑이 되어 돌아올 날이 머지않았다.
머니밸류 경제팀이 분석한 결과, 이번 다주택자 양도소득세 중과 유예 보완책은 정책의 일관성, 형평성, 실효성 모든 면에서 낙제점에 가깝다. 양도소득세 중과 유예라는 이름 아래 행해지는 변칙적인 세제 운용은 중단되어야 한다. 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후의 시장 연착륙을 위한 근본적인 대책을 마련해야 하며, 임시방편으로 시장의 눈을 가리는 행태를 멈춰야 할 것이다.
■ 다주택자 양도소득세 중과 유예 민원 센터 운영의 실상
정부는 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예 관련 민원을 처리하겠다고 발표하며 담당자 명단과 연락처를 공개했다. 하지만 다주택자 양도소득세 중과 유예에 대한 세부적인 유권해석이 부처마다 다를 수 있어 실제 민원 해결 과정에서의 혼선은 불가피해 보인다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택 여부를 두고 부처 간 떠넘기기식 행정이 발생할 경우 그 피해는 고스란히 국민의 몫이다.
입법예고 기간 동안 접수될 다주택자 양도소득세 중과 유예 관련 의견들이 얼마나 반영될지도 의문이다. 4월 내 공포라는 정해진 스케줄에 맞추기 위해 형식적인 절차에 그칠 가능성이 크기 때문이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 보완방안이 진정으로 시장의 목소리를 담으려 했다면, 종료 한 달 전이 아니라 훨씬 이전에 충분한 시간을 두고 발표되었어야 했다.
다주택자 양도소득세 중과 유예를 둘러싼 이번 소동은 우리 정부의 부동산 정책이 얼마나 즉흥적이고 미봉책에 의존하고 있는지를 여실히 보여준다. 다주택자 양도소득세 중과 유예라는 키워드로 포장된 이번 대책의 실체는 결국 행정의 실패를 덮기 위한 조세 원칙의 파괴다. 머니밸류 경제팀은 앞으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 보완책이 현장에서 어떻게 작동하는지, 그리고 어떤 부작용을 낳는지 끝까지 추적하여 보도할 것을 약속한다.
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