머니밸류 경제팀 | 2026년 6월 5일
경기도 광명시 정비사업의 최대어로 꼽히는 하안주공5단지 재건축 사업이 1차 입찰 유찰의 아쉬움을 빠르게 딛고 진행된 수정공고 현장설명회에서 반전의 발판을 마련했다. 1차 입찰 당시 대형 건설사들의 무응찰로 고심했던 사업시행자와 정비사업위원회가 문턱을 낮춘 합리적인 수정 조건을 제시하자, 기존에 관심을 보였던 대형 시공사들이 다시 모습을 드러내며 수주 불씨를 살려낸 것이다. 냉각된 수도권 정비사업 시장에서 발 빠른 조건 변경으로 시공사들의 시선을 다시 사로잡은 모범적인 사례로 평가받는다.
5일 도시정비업계에 따르면 이날 오후 2시 서울 강남구 테헤란로 카이트타워 한국자산신탁 접견실에서 열린 하안주공5단지 재건축 시공자 선정을 위한 수정공고 현장설명회에 SK에코플랜트와 한화 건설부문 등 총 2개 건설사가 참여했다. 이들 건설사는 지난 1차 현장설명회에도 참여했으나 본입찰에는 참여하지 않았던 곳들이다. 이번 수정공고를 통해 사업 조건이 한층 유연해지면서 사업성을 재검토하기 위해 다시 발걸음을 옮긴 것으로 분석된다.
이번 현장설명회 성공으로 하안주공5단지 재건축 사업은 장기 표류의 위험을 피하고 정상 궤도에 진입할 수 있는 강력한 동력을 얻었다. 정비사업위원회와 한국자산신탁이 유찰 직후 기존 입장을 고수하기보다 신속하게 시장의 목소리를 반영해 지침을 수정한 것이 주효했다는 평이다. 업계에서는 이번 수정공고가 향후 광명 하안동 일대 미니 신도시급 정비사업 전체의 향방을 가를 중요한 분수령이 될 것으로 내다보고 있다.
■ 유찰 아쉬움 딛고 일어선 신속한 조건 변경 승부수
지난 5월 21일 마감되었던 하안주공5단지 재건축 1차 시공자 선정 입찰은 단 한 곳의 건설사도 제안서를 제출하지 않아 최종 무응찰 유찰로 기록된 바 있다. 당초 현장설명회에 대형 건설사들이 대거 참여하며 뜨거운 수주전이 예상되었던 만큼, 1차 입찰의 무응찰 결과는 정비사업위원회와 소유주들에게 적지 않은 아쉬움을 안겼다. 건설사들이 발길을 돌린 원인은 오직 소유주에게 다소 기울어져 있던 기존의 엄격한 입찰 지침 때문이었다.
한 대형 건설사 관계자는 본지와의 인터뷰를 통해 “기존 입찰 지침서상에 명시되어 있던 소유주에게 매우 유리했던 조항이 너무 턱이 높아 건설사 입장에서는 사업 참여가 어려웠던 것으로 보인다”라며 본입찰 무응찰의 핵심적인 사유를 설명했다. 이에 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회는 유찰 직후 긴급회의를 소집하고 시장 눈높이에 맞춘 지침 수정 작업에 전격 착수했다. 시장 환경에 발맞추어 신속하게 대책을 마련하지 않으면 사업이 지연될 수 있다는 공감대가 형성된 결과다.
이에 따라 한국자산신탁은 5월 29일 소유주와 시공사 간의 리스크 분담을 합리적으로 조정한 시공자 선정 재공고(수정공고)를 전격 단행했다. 이번 수정공고의 핵심은 무작정 공사비를 인상해 소유주들의 부담을 키우기보다는, 건설사들이 자금 조달과 시공 과정에서 느낄 수 있는 제도적 및 절차적 부담을 완화해 주는 전략을 취한 점이다. 이러한 신속한 피드백과 유연한 입장 선회가 결국 6월 5일 현장설명회에 대형 시공사들을 다시 불러 모으는 결정적 계기가 되었다.
■ 평당 공사비 800만 원 유지 속 상생 완화 전략
수정공고에서 가장 주목할 점은 조합원들이 가장 민감하게 반응하는 공사비 가격을 흔들지 않았다는 점이다. 한국자산신탁은 3.3058㎡당 공사비 800만 원이라는 기존 가이드라인을 철저히 유지했다. 일각에서 유찰 이후 공사비 증액이 불가피할 것이라는 관측이 나왔으나, 신탁사와 정비사업위원회는 가격 인상 대신 조건 완화라는 우회로를 택해 소유주들의 이익을 보호하는 동시에 건설사의 사업 참여 문턱을 낮춰주었다.
정비사업위원회 관계자는 본지와의 통화에서 “이번에 변경된 세부 조건은 대외비라 구체적인 공개가 어려우나, 소유주 및 조합원들이 가장 민감하게 우려하는 평당 공사비는 변경 대상이 아니다”라며 선을 그었다. 이는 무리하게 공사비 총액을 흔들기보다는 건설사들이 문턱이 높다고 지적한 일부 조항을 합리적으로 조정하여 사업성을 보전해 준 전략적 선택으로 풀이된다. 현장설명회에 참여한 두 시공사가 보여줄 제안서에 소유주들의 기대가 모이는 이유다.
| 구분 | 1차 입찰 조건 | 수정공고 변경 조건 |
|---|---|---|
| 3.3㎡당 공사비 | 800만 원 | 800만 원 (기존 안 유지) |
| 입찰 지침 및 기준 | 소유주 위주의 다소 엄격한 책임 조항 | 건설사 참여 문턱 완화 및 기준 보완 |
| 기타 리스크 분담 조항 | 소유주에게 다소 기울어져 있던 기준 | 건설사 부담 경감 및 조항 균형화 |
정비업계 전문가들은 이번 수정공고가 얼어붙은 수도권 정비사업 수주 시장에서 매우 모범적인 절충안을 제시했다고 평가한다. 무작정 공사비를 올려 사업성을 맞추기보다, 건설사가 피부로 느끼는 계약 리스크를 경감해 줌으로써 상생(Win-Win) 모델을 구축했다는 분석이다. 이 같은 정교한 조건 조율 덕분에 1차 현설에 참여했던 SK에코플랜트와 한화 건설부문이 다시금 입찰 참여를 전향적으로 검토하게 만들 수 있었다.
■ 광명 하안동의 미래를 바꿀 2,886세대 메머드급 규모
하안주공5단지 재건축 사업은 경기도 광명시 가림로 38 일원의 광활한 부지를 대상으로 진행되는 초대형 정비 프로젝트다. 구역면적은 10만1,081.5㎡에 달하며, 대지면적 7만6,087.9㎡ 위에 지하 5층에서 지상 최고 45층에 이르는 압도적인 규모의 공동주택 2,886세대 및 부대복리시설이 새로 건립될 예정이다. 연면적만 약 454,003.08㎡에 이르는 만큼 향후 완공 시 광명시 하안동 일대를 대표하는 최고의 랜드마크 단지로 부상할 요건을 완벽히 갖추고 있다.
현재 하안동 일대는 노후 주공아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경 개선이 진행 중이다. 이 가운데 5단지는 대단지 아파트의 상징성과 뛰어난 대지 지분을 바탕으로 하안동 재건축의 ‘바로미터’ 역할을 해왔다. 대단지일수록 시공사 입장에서는 브랜드 홍보 효과가 크고 대규모 공사에 따른 포트폴리오 확보가 가능하기 때문에, 이번에 수정된 입찰 조건이 건설사들의 내부 심의를 통과하는 데 긍정적인 영향을 미친 것으로 풀이된다.
본 사업은 한국자산신탁이 사업시행자로 지정되어 전 과정을 주도하고 있어, 일반 조합 방식에 비해 투명하고 신속한 의사결정이 장점으로 꼽힌다. 이번 유찰 사태 이후 단 일주일 만에 조건을 수정해 재공고를 올릴 수 있었던 것도 신탁 방식 정비사업 특유의 기동력 덕분이라는 유관 기관들의 평가가 지배적이다. 탄탄한 시행사와 대형 건설사의 시너지가 기대되는 이유다.
■ 사통팔달 교통망과 명품 자연환경이 어우러진 입지
하안주공5단지 재건축 단지가 지닌 가장 큰 자산은 서울 접근성이 극대화된 우수한 입지 조건이다. 현재도 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 아우르는 교통권에 위치해 있어 여의도, 가산디지털단지는 물론 강남권 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 매우 편리하다. 직주근접을 원하는 젊은 직장인들의 수요가 꾸준히 유입되는 지역이어서 분양 리스크가 매우 낮은 안정적인 사업지로 꼽힌다.
단지 주변을 둘러싼 천혜의 자연환경 역시 빼놓을 수 없는 강점이다. 단지와 인접한 안양천 산책로와 도덕산 자락은 도심 속에서도 풍부한 녹지 환경과 쾌적한 주거 라이프를 동시에 누릴 수 있는 힐링 인프라를 제공한다. 건설사들 역시 차별화된 조경 설계와 외관 특화를 적용해 자연환경과 어우러진 명품 단지를 제안하기에 최적의 입지라고 입을 모은다.
| 사업 항목 | 세부 수치 및 규모 |
|---|---|
| 구역 면적 | 101,081.5 ㎡ |
| 건축 규모 | 지하 5층 ~ 지상 최고 45층 |
| 총 건립 세대수 | 2,886 세대 |
| 전체 연면적 | 454,003.08 ㎡ |
이처럼 탁월한 기본 입지에 대단지 프리미엄까지 더해지면서, 이번 수정공고 현장설명회에 참석한 건설사들은 단지의 미래 가치를 매우 높게 평가하고 있다. 1차 유찰로 일시적인 숨고르기를 거쳤을 뿐, 입지적 가치와 분양 성공 가능성 측면에서는 수도권 그 어느 정비사업지와 비교해도 뒤지지 않는다는 것이 정비업계 전문가들의 공통된 시각이다.
■ 교육 환경의 정점, 안전한 초품아·중품아 프리미엄
학부모 수요자들의 눈길을 사로잡는 완벽한 교육 인프라는 하안주공5단지 재건축 사업의 가치를 한 단계 더 끌어올리는 핵심 요소다. 단지 바로 옆에 하안북초등학교와 하안북중학교가 나란히 위치하고 있어, 자녀들이 큰 도로를 건너지 않고 단지 내부와 연결된 안전한 통로를 통해 통학할 수 있다. 부동산 시장에서 가장 시세 리딩 능력이 뛰어난 이른바 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’와 ‘중품아’ 조건을 동시에 만족하는 것이다.
안전한 통학 환경은 유해시설이 없는 청정 교육 환경과 연결되어 향후 입주 시점 마케팅에서도 강력한 무기가 된다. 대형 건설사 관계자는 “아무리 부동산 경기가 침체되어도 명품 학군과 안전한 통학 조건을 갖춘 대단지는 전세 및 매매 수요가 끊이지 않는다”라며 “하안주공5단지는 교육 환경 면에서 건설사들이 분양 리스크를 최소화할 수 있는 최고의 조건을 갖추고 있다”라고 설명했다.
이 같은 명품 교육 환경은 향후 시공사들이 제안할 커뮤니티 시설 설계에도 고스란히 반영될 전망이다. 현설에 참여한 대형 건설사들은 단지 내 독서실, 어린이 도서관, 키즈카페 등 교육 특화 커뮤니티를 대거 배치해 학부모들의 표심을 잡겠다는 전략을 구상 중인 것으로 알려졌다. 교육 프리미엄이 시공사 선정의 또 다른 관전 포인트로 떠오르고 있다.
■ 신천신림선과 도덕산터널이 가져올 압도적 미래 가치
현재 추진 중인 대형 교통 호재들은 하안주공5단지 재건축 단지의 미래 자산 가치를 격상시킬 결정적 촉매제다. 가장 대표적인 호재는 제5차 국가철도망 구축계획에 반영될 것이 확실시되는 ‘신천신림선’ 사업이다. 시흥 신천에서 출발해 광명을 거쳐 서울 관악구 신림까지 연결되는 이 노선이 개통되면, 단지 인근의 철도 접근성이 획기적으로 개선되어 서울 남부권으로의 이동 시간이 절반 이상 단축될 전망이다.
또한, 광명시흥 3기 신도시 광역교통 대책의 일환으로 검토 중인 ‘도덕산터널’ 조성 사업 역시 탄력을 받고 있다. 이 터널이 최종 개통되면 단지 바로 앞을 지나는 오리로와 직접 연결돼 3기 신도시 핵심 인프라 지역으로의 접근성이 대폭 향상된다. 신도시를 종단으로 관통하는 광명시흥선 철도망과도 연계가 수월해져, 하안주공5단지는 기존 구도심의 편리함과 신도시급 교통 인프라를 동시에 누리는 거점으로 부상하게 된다.
| 주요 개발 호재 | 하안주공5단지에 미치는 기대 효과 |
|---|---|
| 신천신림선 광역철도 | 서울 관악구 및 남부권 접근성 혁신, 역세권 프리미엄 확보 |
| 도덕산터널 개통 추진 | 오리로 직결, 광명시흥 3기 신도시 핵심 인프라 접근성 대폭 향상 |
| 초·중품아 교육 인프라 | 하안북초·중학교 인접으로 안심 도보 통학, 학부모 선호도 극대화 |
교통 인프라의 확장은 정비사업에 참여하는 건설사들 입장에서도 미분양 우려를 완전히 씻어낼 수 있는 매력적인 요소다. 이번 수정공고 현장설명회에 SK에코플랜트와 한화 건설부문이 다시 참여한 배경에는 이 같은 확실한 미래 가치 상승 요인이 크게 작용한 것으로 풀이된다. 교통 호재가 가시화될수록 본입찰에서의 경쟁은 더욱 치열해질 전망이다.
■ 7월 10일 최종 본입찰, 하안동 12개 단지 재건축의 이정표
6월 5일 진행된 현장설명회가 성공적으로 마무리됨에 따라, 하안주공5단지 재건축 시공사 선정을 위한 최종 본입찰 마감은 오는 7월 10일 금요일 오후 2시로 예정됐다. 입찰에 참여할 건설사들은 마감 기한 전까지 국가종합전자조달시스템인 ‘누리장터’에 전자입찰서를 제출해야 한다. 이와 동시에 입찰 서류 일체를 밀봉하여 서울 강남구 한국자산신탁 접견실에 직접 방문 제출해야 최종 유효한 입찰로 인정받는다. 우편이나 팩스 접수는 불가능하며 개찰은 당일 오후 3시에 바로 진행된다.
이번 하안주공5단지의 시공사 선정 여부는 단지 하나의 문제를 넘어 광명 하안동 일대 전체 부동산 시장의 판도를 바꿀 중대한 변수다. 현재 하안동 일대에는 1단지부터 12단지까지 총 12개 주공아파트 단지들이 일제히 재건축 정비사업을 추진하고 있다. 이들 전체 단지가 재건축을 완료하면 이 일대는 수만 가구 규모의 미니 신도시급 명품 주거타운으로 탈바꿈하게 되며, 막대한 규모의 공사비가 투입되는 거대 정비 시장이 열리게 된다.
이날 정비사업위원회 위원장은 “이번 현장설명회에 발걸음을 해주신 두 시공사가 우리 소유주님들의 깊은 기대와 자부심에 부합하는 최고의 비전을 제시해 주시길 기대한다”라고 뜻을 전하며, 상생과 협력을 바탕으로 한 명품 주거 단지 조성을 정중히 당부했다. 만약 오는 7월 10일 본입찰에서 SK에코플랜트나 한화 건설부문 등 대한민국을 대표하는 대형 시공사 유치에 성공하게 된다면, 이는 단순히 우리 단지의 경사를 넘어 뒤이어 사업을 추진 중인 주변 단지들에도 긍정적인 시너지와 큰 탄력을 불어넣는 촉매제가 될 것이다. 과거의 유찰이라는 아쉬움을 도약의 기회로 멋지게 승화시킨 하안주공5단지의 선도적인 행보에 현재 대한민국 정비업계의 뜨거운 이목이 집중되고 있다.
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