머니밸류 경제팀 | 2026년 2월 13일 카테고리: 부동산
정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 오는 2026년 5월 9일 종료하기로 확정했다. 정부는 12일 관계부처 합동 보도자료를 통해 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 일부 보완 방안을 발표하며 시장의 예측 가능성을 높이겠다고 밝혔다. 그러나 부동산 시장에서는 특히 지난 2025년 ‘10.15 대책’을 통해 신규 조정대상지역(투기과열지구)으로 지정된 지역의 경우, 실질적인 매도 기회가 턱없이 부족하다는 형평성 논란이 거세게 일고 있다. 전문가들은 다주택자 양도세 중과 유예 제도의 취지가 시장 매물 유도인 만큼, 규제 지역 해제 시점인 올해 12월까지는 유예 기간을 전격 연장해야 한다고 입을 모은다.
| 구분 | 현행 (유예 중) | 중과 시 세율 (유예 종료 후) |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 적용 배제 |
■ 다주택자 양도세 중과 유예, 왜 ‘5월 9일’인가?
이번 조치의 핵심은 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예 제도의 일몰이다. 현행 소득세법 시행령에 따르면, 조정대상지역 내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상자는 30%p를 가산하는 중과세율이 적용된다. 정부는 부동산 시장 연착륙을 위해 이 중과세를 한시적으로 면제해왔으며, 그 기한이 올해 5월 9일까지다.
정부는 정책의 신뢰성을 이유로 기한 연장은 없다는 입장을 고수하고 있다. 다만, ‘5.9 양도분’까지였던 기존 기준을 ‘5.9 계약분’까지로 미세 조정하여 단 며칠 차이로 중과세를 맞게 되는 억울한 사례를 방지하겠다는 보완책을 내놨다. 하지만 이는 지엽적인 보완일 뿐, 급격한 금리 변동과 거래 절벽 상황에서 다주택자들에게 주어진 ‘퇴로’가 지나치게 좁다는 지적을 피하기 어렵다. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 시장에 나오려던 매물들이 다시 ‘잠김 현상’을 보일 가능성이 농후하기 때문이다.
■ ‘10.15 대책’ 신규 지정 지역의 비명… 턱없이 부족한 6개월
가장 큰 문제는 지난 2025년 10월 15일 신규 조정대상지역으로 지정된 서울 및 경기 주요 지역들이다. 기존 강남 3구와 용산 등 기존 규제 지역은 이미 수년간 유예 혜택을 누려왔으나, 10.15 대책으로 묶인 신규 지역들은 규제와 동시에 유예 종료라는 ‘이중고’에 처했다.
정부는 이번 발표에서 신규 지역에 대해 잔금 기한을 기존 4개월에서 6개월로 연장해주는 소폭의 배려를 보였다. 하지만 이는 생색내기에 불과하다는 것이 시장의 반응이다. 10.15 대책 발표 이후 불과 7개월 만에 다주택자 양도세 중과 유예 혜택이 사라지는 셈인데, 통상적인 아파트 매매 사이클(매물 접수-계약-잔금)을 고려하면 사실상 정상적인 매도가 불가능한 촉박한 일정이다.
| 지역 구분 | 잔금 기한 (계약일로부터) | 토지거래허가 실거주 의무 |
|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 (강남3구, 용산) | 4개월 이내 | 허가일로부터 4개월 내 입주 |
| 10.15 신규 조정대상지역 | 6개월 이내 | 허가일로부터 6개월 내 입주 |
■ 실거주 의무와 전입 의무의 엇박자, 시장 혼란 가중
정부는 임차인이 거주 중인 주택에 대해 토지거래허가제상 실거주 의무를 유예해주는 방안도 함께 내놨다. 임대차 계약이 남아있는 경우 최초 계약 종료일(최대 2028년 2월 11일)까지 실거주 입주를 미뤄주겠다는 것이다. 이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 ‘세 낀 집’을 매도할 수 있도록 길을 열어준 조치다.
그러나 이 역시 ‘무주택자 매수’라는 까다로운 전제조건이 붙어 실효성에 의문이 제기된다. 주택담보대출 전입 의무 유예 역시 ‘매도인이 다주택자’이고 ‘매수인이 무주택자’인 경우에만 한정된다. 즉, 다주택자 간의 거래나 갈아타기를 희망하는 1주택자의 매수는 여전히 규제의 벽에 가로막혀 있다. 다주택자 양도세 중과 유예의 목적이 시장의 유동성 공급이라면, 매수 주체에 대한 지나친 제약은 오히려 독이 될 수 있다.
■ 전세자금대출 회수 규제… 무주택자의 ‘사다리’ 걷어차기
또 다른 쟁점은 전세자금대출 회수 문제다. 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 구입할 경우 원칙적으로 전세대출이 회수되지만, 이번 보완책에서는 매수한 집에 세입자가 있는 경우 잔여 기간까지 회수를 유예해주기로 했다. 하지만 이는 임시방편일 뿐이다. 무주택자가 다주택자의 매물을 받아내려면 자금 동원력이 필수적인데, 대출 규제는 그대로 둔 채 유예 기간만 설정하는 것은 현실을 외면한 처사다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가올수록 매수 우위 시장이 형성되면서 가격은 하락할 수 있지만, 정작 무주택자들은 대출 제약 때문에 기회를 잡지 못하는 ‘미스매치’가 발생할 우려가 크다.
| 주택담보대출 전입의무 유예 조건 (모두 충족 시) | |
|---|---|
| 매도인 요건 | 계약일 기준 2주택 이상 보유한 다주택자 |
| 매수인 요건 | 대출 신청일 기준 무주택자 (세대 기준) |
| 임대차 승계 | ‘26.2.12 이전 체결된 기존 임대차 계약 승계 필수 |
| 유예 기간 | 대출실행일 6개월 vs 임대차종료일+1개월 중 늦은 날 |
■ 정책의 일관성인가, 행정 편의주의인가?
정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않는 표면적인 이유는 ‘정책 예측 가능성’이다. 이미 수차례 유예를 해왔기에 이번에도 연장할 경우 시장에 잘못된 시그널을 줄 수 있다는 논리다. 그러나 10.15 대책과 같은 급격한 신규 규제 지역 지정이 발생한 상황에서 일괄적인 종료를 선언하는 것은 행정 편의주의적 발상이라는 비판이 나온다.
특히 토지거래허가구역 내에서의 실거주 의무 유예 요건을 살펴보면, 매도인이 다주택자라는 사실을 매수인이 증빙해야 하는 등 절차적 복잡성도 상당하다. 매도인의 개인정보(보유 주택 수 등)를 매수인이 확인하고 금융기관에 제출해야 하는 과정에서 개인정보 침해 논란과 거래 위축은 불 보듯 뻔한 일이다. 이 모든 혼란은 다주택자 양도세 중과 유예 기한을 너무 촉박하게 설정했기 때문에 발생한다.
| 주요 일정 | 내용 |
|---|---|
| 2026. 02. 13. | 소득세법·부동산거래신고법 시행령 개정안 입법예고 |
| 2026. 02. 內 | 시행령 개정안 공포 및 즉시 시행 |
| 2026. 05. 09. | 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (계약분 기준) |
| 2028. 02. 11. | 실거주 의무 유예 최대 기한 (임대차 종료 시점) |
■ [결론] 10.15 대책의 정합성 위해 ‘12월까지 연장’이 해법
결국 현재의 보완책은 곪은 상처에 반창고 하나 붙이는 격이다. 특히 10.15 대책으로 묶인 서울 전역과 경기 주요 도시의 다주택자들에게 지금의 스케줄은 사실상 ‘징벌적 과세’를 피할 길이 없는 막다른 골목이다. 정부가 진정으로 임차인을 보호하고 다주택자의 매물을 유도하고자 한다면, 다주택자 양도세 중과 유예 기한을 올해 말까지 전격 연장해야 한다.
오는 12월은 정부가 지정한 신규 조정대상지역의 규제 효력 등에 대한 중간 검토와 시장 안정화 여부를 판단할 수 있는 적절한 시점이다. 규제 지역 지정으로 인한 시장 충격을 흡수하고, 다주택자들이 충분한 시간을 가지고 매물을 내놓을 수 있도록 유도해야 ‘매물 폭탄’이나 ‘급매물 실종’으로 인한 시장 왜곡을 막을 수 있다.
다주택자 양도세 중과 유예는 단순한 세제 혜택이 아니라 부동산 시장의 혈관을 뚫어주는 촉매제다. 10.15 대책이라는 강력한 규제를 도입했다면, 그에 상응하는 합리적인 퇴로를 마련해주는 것이 정책의 정도(正道)다. 정부는 지금이라도 현장의 비명에 귀를 기울이고, 유예 기한을 최소한 올해 12월까지 연장하는 결단을 내려야 할 것이다. 그것이 ‘국민 불편 최소화’라는 보도자료의 문구에 부합하는 유일한 길이다.
