[하안주공 재건축] ‘준서울’ 입지 2만 가구 대이동 시작… 하안주공 재건축 전 구역 속도전

머니밸류 경제팀 | 2026년 2월 18일 카테고리: 부동산

경기도 광명시 하안동 일대의 노후 아파트 단지인 하안주공 재건축 사업이 마침내 본격적인 본궤도에 오르며 수도권 정비사업 시장의 판도를 흔들고 있다. 1980년대 후반에서 1990년대 초반 조성되어 30년 넘는 세월을 견뎌온 하안택지지구는 서울 금천구와 도로 하나를 사이에 둔 ‘준서울’ 입지로 평가받으며, 총 12개 단지, 2만 가구가 넘는 매머드급 규모로 인해 하안주공 재건축은 착공 전부터 수도권 정비사업 시장의 최대어이자 마지막 노다지로 꼽혀왔다. 특히 최근 하안주공 재건축 단지 중 하안주공5단지가 지구 내 최초로 정비구역 지정 및 사업시행자 지정을 완료하며 신호탄을 쏘아 올렸고, 이를 기점으로 나머지 단지들 역시 신탁 방식과 조합 방식을 병행하며 하안주공 재건축 사업 속도를 높이는 데 사활을 걸고 있다.

2026년은 하안주공 재건축 각 구역별 시공자 선정과 조합 설립 등 굵직한 핵심 절차가 집중되는 ‘골든 타임’으로, 광명시의 도시 경관을 바꿀 대규모 이주와 분양 계획이 가시화되면서 투자자와 실수요자들의 이목이 그 어느 때보다 하안주공 재건축 현장에 쏠리고 있다. 노후된 주거 환경을 개선하고 고품격 랜드마크 단지로 거듭나기 위한 하안주공 재건축의 각 단지별 전략과 추진 현황을 엔지니어의 시각에서 정밀 분석해 본다.

■ 하안주공5단지, ‘하안주공 1호’ 재건축 타이틀 거머쥐다

하안주공 재건축 단지들 사이에서 가장 선두로 치고 나가는 곳은 단연 하안주공5단지다. 하안주공5단지는 최근 광명시로부터 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 고시를 이끌어내며 전체 12개 단지 중 ‘1호 사업지’라는 영예로운 타이틀을 차지했다. 이는 여의도, 목동, 상계동 등 서울의 주요 노후 주거지 재건축 속도전과 비교해도 결코 뒤지지 않는 이례적인 속도다. 하안주공 재건축의 신호탄을 쏜 5단지는 사업시행자로 한국자산신탁을 선정하며 전문성을 강화했으며, 주민들의 강력한 추진 의지가 뒷받침되어 사업의 불확실성을 빠르게 걷어냈다.

특히 하안주공5단지의 재건축 추진 과정은 타 단지들의 롤모델이 되고 있다. 주민동의서 공식 접수 1개월 만에 법정 동의율을 돌파하는 기염을 토했으며, 이는 신탁 특례 제도를 적절히 활용한 전략의 승리로 분석된다. 기존 15층 높이의 2,176가구 규모였던 노후 단지는 이제 재건축을 통해 지하 2층에서 지상 최고 45층에 이르는 2,810가구 규모의 하이엔드 단지 ‘더 첼루스(가칭)’로의 변신을 예고하고 있다.

엔지니어링 관점에서도 5단지의 재건축 설계안은 압도적이다. 설계자로 낙점된 삼하건축은 100% 남향 배치와 계단실형 구조를 통해 사업성을 극대화했으며, 약 5,000평 규모의 ‘빅 웨이브 파크(Big Wave Park)’와 4개소의 스카이 커뮤니티를 반영해 하안주공 재건축 이후의 미래 가치를 한층 끌어올렸다. 초등학교와 중학교를 품은 완벽한 학세권 입지에 도덕산 숲세권까지 더해진 5단지는 하안주공 재건축의 가늠자 역할을 하며 향후 시공사 선정 시장에서도 가장 뜨거운 감자가 될 것으로 보인다.

■ 신탁 방식 도입으로 사업 기간 획기적 단축 노려

하안주공 재건축 일대 정비사업의 가장 큰 특징은 대다수 단지가 ‘신탁 방식’을 적극적으로 채택했다는 점이다. 과거 조합 방식이 겪었던 내부 갈등과 자금 조달 문제를 해결하고, 전문가 집단에 의한 신속한 사업 추진을 도모하기 위해서다.

• 3·4단지 통합 재건축: 3단지(2,220가구)와 4단지(1,346가구)가 합쳐진 통합 구역으로, 총 4,119가구가 들어설 예정이다. 대한토지신탁과 KB부동산신탁 컨소시엄이 시행을 맡았으며, 2026년 1분기 내 시공자 선정 입찰 공고를 목표로 하고 있다.
• 6·7, 9, 10·11, 12단지: 지난해 말 일제히 정비구역으로 지정된 구역들이다. 6·7단지는 한국토지신탁, 9단지는 교보자산신탁, 10·11단지는 한국자산신탁, 12단지는 하나자산신탁이 각각 키를 잡았다. 이들은 올해 상반기 중 정비사업 위원회 구성을 마무리하고 하반기 시공사 선정을 목표로 달리고 있다.

■ [핵심 분석] 신천신림선과 하안역, 재건축 가치를 뒤바꿀 게임체인저

하안주공 재건축의 미래 가치를 논할 때 빠질 수 없는 핵심 변수가 바로 ‘신천신림선’이다. 시흥 신천에서 광명을 거쳐 서울 관악구 신림까지 잇는 이 광역철도 노선은 하안주공 재건축 단지들이 밀집한 하안사거리를 통과하는 것으로 계획되어 있다. 특히 하안역(가칭) 신설 가능성은 하안주공 재건축의 프리미엄을 결정짓는 결정적 요인으로 작용하고 있다.

기자의 분석에 따르면, 신천신림선은 단순한 철도 노선 이상의 의미를 갖는다. 이는 하안주공 재건축 대단지 입주민들이 강남권 및 서울 도심으로 이동하는 시간을 획기적으로 단축시켜줄 ‘핵심 혈관’이기 때문이다. 신천신림선이 확정될 경우 하안역 인근 단지들은 역세권 프리미엄을 확보하게 되며, 이는 재건축 시 용적률 상향이나 종상향 협상에서도 유리한 근거가 될 수 있다.

현재 광명시는 신천신림선의 조기 추진과 하안동 경유를 강력히 추진하고 있으며, 이는 재건축 사업의 속도와 분양가 책정에도 지대한 영향을 미칠 전망이다. 신안산선과 더불어 신천신림선까지 가시화될 경우, 재건축 단지들은 서남권 최고의 교통 요충지로 거듭날 것이 자명하다.

■ 지자체 간 협력, 서울 부지 포함된 10·11·12단지의 해법

하안주공10·11·12단지는 행정구역상 일부 부지가 서울시 금천구에 걸쳐 있어 사업 추진의 걸림돌로 지목되어 왔다. 하지만 최근 서울시와 금천구가 해당 소관 사무 일부를 광명시장에게 위탁하기로 합의하면서 행정적 리스크가 해소되었다.

10·11단지는 전체 부지의 약 6%가 서울시 부지이며, 12단지 역시 약 5%가 서울 소유다. 이번 위탁 처리를 통해 인허가 절차가 광명시로 일원화되면서 통합적인 정비계획 수립이 가능해졌다. 이는 광역 자치단체 간 협력을 통해 재건축 정체 구간을 뚫어낸 모범 사례로 평가받는다.

■ 조합 방식 고수하는 1·2단지와 8단지의 정면승부

하안주공 재건축의 거대한 흐름 속에서 신탁 방식이 아닌 전통적인 ‘조합 방식’을 고수하며 정면 승부를 펼치는 구역들도 눈에 띈다. 하안주공 1·2단지와 8단지는 소유주들의 강력한 결집력을 바탕으로 사업 주도권을 주민들이 직접 행사하며 또 다른 성공 방정식을 써 내려가고 있다.

먼저 하안주공 8단지는 하안지구 전체 단지 중 유일하게 5층 저층 동이 포함되어 있어 초기부터 사업성이 가장 우수하다는 압도적인 평가를 받아왔다. 저층 단지는 일반적으로 대지 지분이 넓어 하안주공 재건축 추진 시 일반 분양 물량을 더 많이 확보할 수 있는 강력한 이점이 있다. 현재 8단지는 기존 1,680가구를 무려 2,418가구로 대폭 늘리는 야심 찬 정비 계획을 수립 중이다. 특히 상가 소유주들과의 원만한 협의를 통해 조합 설립 요건인 ‘상가 과반수 동의’ 확보에 사활을 걸고 있으며, 올해 상반기 내 조합 설립 인가를 획득하고 하반기에는 대형 건설사를 대상으로 시공자 선정 총회를 개최하는 것을 최종 목표로 삼고 있다. 8단지의 성공 여부는 조합 방식 하안주공 재건축의 사업성을 증명하는 중요한 척도가 될 전망이다.

통합 재건축을 추진 중인 하안주공 1·2단지 역시 조합 방식의 저력을 보여주고 있다. 1단지(1,980가구)와 2단지(866가구)가 손을 맞잡은 이 구역은 최근 광명시청에 정비구역 지정 입안 제안을 완료하며 행정 절차의 9부 능선을 넘었다는 평가다. 1·2단지는 하안주공 재건축을 통해 최고 45층 높이, 총 3,450가구 규모의 초거대 단지 조성을 계획하고 있다. 특히 2026년 한 해 동안 구역 지정부터 조합 설립까지 단숨에 끝내겠다는 추진위원회의 의지가 매우 확고하다. 주민총회를 통해 정비, 설계, 법무 등 핵심 협력업체 선정을 마무리하고, 투명한 운영을 통해 조합원들의 신뢰를 얻어 하안주공 재건축의 새로운 표준을 제시하겠다는 전략이다. 이들 구역의 행보는 신탁 방식과 조합 방식 중 어떤 모델이 하안주공 재건축에 더 적합한지를 가름하는 흥미로운 관전 포인트가 되고 있다.

■ 2026년 하안주공 재건축 시장 전망: 10대 건설사 격전지로 부상

올해 하안주공 재건축 시장은 명실상부한 국내 10대 건설사들의 최대 격전지가 될 전망이다. 선두 주자인 5단지와 3·4단지가 2026년 상반기 내 시공사 선정을 앞두고 입찰 공고를 준비 중이며, 그 뒤를 이어 6단지부터 12단지까지 재건축 단지들이 줄줄이 대규모 수주 물량을 쏟아낼 것으로 보인다. 단일 구역별 신축 세대수가 최소 2,000세대에서 최대 4,000세대를 넘어서는 만큼, 한 구역만 수주해도 조 단위 실적 확보가 가능해 건설업계의 사활을 건 마케팅 경쟁이 이미 뜨겁다.

부동산 전문가들은 하안주공 재건축이 완료되는 시점에는 광명시가 경기 서남권의 단순 베드타운을 넘어, 서울 영등포 및 구로·가산 디지털단지와 연계된 ‘명품 주거 밸트’의 핵심지로 완전히 거듭날 것이라고 분석한다. 특히 하안주공 재건축 사업은 인근 철산주공 재건축 단지들과 결합하여 약 3만 가구 이상의 신축 주거 타운을 형성하게 된다. 여기에 여의도를 10분대로 연결할 신안산선 개통 호재와 광명·시흥 3기 신도시 개발 프로젝트가 맞물리면서 하안주공 재건축의 시너지 효과와 미래 가치는 상상을 초월할 것으로 기대된다.

다만, 장밋빛 전망 뒤에 숨은 현실적인 과제도 존재한다. 최근 글로벌 원자재 가격 상승 여파로 인한 ‘공사비 쇼크’는 재건축 사업의 가장 큰 변수다. 급등한 공사비는 고스란히 조합원 분담금 증가로 이어지며, 이는 향후 시공사 선정 과정이나 사업시행인가 단계에서 주민 간의 갈등 요소로 작용할 가능성이 크다. 또한 고금리 기조 유지에 따른 금융 비용 부담 역시 하안주공 재건축의 사업 속도를 결정지을 주요 변수가 될 것이다. 결국, 효율적인 비용 관리와 신속한 행정 처리가 하안주공 재건축의 성공적인 완공을 가르는 핵심 열쇠가 될 전망이다.

■ 참고 자료 및 함께 보면 좋은 글

[참고 자료]

광명시청 하안주공5단지 재건축사업 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 지형도면 고시

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