하안주공5단지 재건축 시공사 재공고, 유찰 충격 딛고 조건 변경 승부수

머니밸류 경제팀 | 2026년 5월 29일

​경기 광명시의 대표적인 정비사업 대어로 꼽히는 하안주공5단지 재건축 사업이 지난 1차 입찰에서의 무응찰 유찰이라는 아픔을 딛고 시공자 선정을 위한 재공고를 단행하며 새로운 국면을 맞이하고 있다. 사업시행자인 한국자산신탁은 건설사들의 참여를 적극적으로 유도하기 위해 기존의 입찰 지침과 정비사업 계획을 면밀히 검토한 후 신속하게 다시 입찰 절차에 돌입했다. 이번 재공고는 최근 급격하게 위축된 수도권 정비사업 시장에서 대단지 아파트의 상징성을 지닌 하안동 일대 재건축의 향방을 가르는 중대한 분수령이 될 것으로 정비업계의 이목을 집중시킨다.

정비업계와 주민들에 따르면 광명 하안주공5단지 재건축 사업은 하안동 일대에 밀집한 주공아파트 단지 중에서도 매우 높은 관심을 받는 핵심 사업지다. 하안동 일대 전체 재건축 사업의 총 공사비가 약 13조 원에 달할 것으로 추산되는 상황에서 시공사 선정 단계를 밟고 있는 5단지의 행보는 향후 주변 단지들의 사업 방향성에도 긍정적인 가이드라인을 제공할 것으로 기대된다. 다만 이번 시공사 선정 시점은 앞서 사업을 추진 중이던 하안주공 3, 4단지에 비해서는 다소 늦어지게 되었다.

​한국자산신탁과 정비사업위원회 측은 지난 1차 입찰 당시 현장설명회에 대형 건설사들이 대거 참여하며 높은 기대감을 형성했으나 본입찰 무응찰이라는 의외의 결과를 받아들여야 했다. 대외적인 건설 경기 악화와 까다로운 입찰 조건이 주요 원인으로 분석되는 가운데, 이번 재공고에서는 현실적인 시장 분위기를 반영하고 건설사들의 진입 장벽을 낮추기 위한 조건 수정이 전격적으로 이루어졌다. 정비사업 전문가들은 이번 재공고를 통해 하안주공5단지가 얼어붙은 수주 시장에서 극적인 반전을 이뤄낼 수 있을지 주목하고 있다.

​■ 지난 1차 입찰의 충격, 대형 건설사 무응찰 배경 분석

​지난 5월 21일 오후 2시, 하안주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁의 사업시행자 접견실에서 마감된 시공자 선정을 위한 1차 입찰은 정비업계에 적지 않은 충격을 안겼다. 입찰 마감 결과 단 한 곳의 건설사도 입찰 제안서를 제출하지 않으며 최종 무응찰로 유찰되었기 때문이다. 앞서 진행된 현장설명회에 국내 유수의 대형 건설사인 SK에코플랜트, 한화 건설부문, 대방건설 등이 참석해 치열한 수주 경쟁을 예고했던 것과는 완전히 상반된 허무한 결과였다.

​이처럼 대형 건설사들이 현장설명회 참석 이후 본입찰에서 전원 발길을 돌린 원인으로는 무엇보다도 엄격했던 기존의 입찰 지침과 리스크 분담 조건이 꼽힌다. 당시 한국자산신탁이 책정한 공사비 예정가격은 3.3㎡(1평)당 800만 원(VAT 별도) 수준으로 결코 낮지 않은 금액이었다. 한 대형 건설사 관계자는 본지와의 인터뷰를 통해 “기존 입찰 지침서상에 명시되어 있던 소유주에게 매우 유리했던 조항이 너무 턱이 높아 건설사 입장에서는 사업 참여가 어려웠던 것으로 보인다”라며 본입찰 무응찰의 핵심적인 사유를 설명했다.

​아쉬운 입찰 결과를 받아든 한국자산신탁과 정비사업위원회 관계자들은 유찰 직후 긴급 내부 회의를 소집하고 대책 마련에 고심했다. 정비사업위원회 관계자는 당시 언론과의 인터뷰를 통해 “입찰 마감 결과 아무 건설사도 응하지 않아 당혹스럽다”면서도 “시장 환경을 무시하고 기존 조건을 고수할 수는 없기에 내부 회의와 신탁사 협의를 거쳐 입찰 조건을 수정하고 완화하는 방향으로 재공고를 준비하겠다”고 밝힌 바 있다. 이러한 신속한 피드백을 바탕으로 하안주공5단지는 장기 표류의 늪에 빠지지 않고 곧바로 재도전의 발판을 마련하게 되었다.

​■ 하안주공5단지 재건축 사업개요 및 압도적 입지 조건

​광명 하안주공5단지 재건축 사업은 경기도 광명시 가림로 38(하안동 702번지) 일원을 대상으로 진행되는 초대형 정비사업이다. 구역면적은 10만1,081.5㎡에 달하며 대지면적은 7만6,087.9㎡ 규모다. 이번 사업을 통해 기존의 노후화된 단지를 허물고 지하 5층에서 지상 최고 45층에 이르는 압도적인 규모의 공동주택 2,886세대 및 부대복리시설 등을 새로 건립할 계획이다. 연면적은 약 454,003.08㎡에 이르는 만큼 광명시를 대표하는 새로운 랜드마크 단지로 거듭날 요건을 충분히 갖추고 있다.

​이 단지는 단순한 대단지를 넘어 교통과 자연환경이 완벽하게 어우러진 우수한 입지 조건을 자랑한다. 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 교통권에 두고 있어 서울 강남권 및 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어나다. 교통망이 우수해 직주근접을 원하는 직장인들의 수요가 꾸준히 유입되는 지역이다. 또한 단지 주변으로 안양천과 도덕산이 인접해 있어 도심 속에서도 풍부한 녹지 환경과 쾌적한 주거 라이프를 동시에 누릴 수 있다는 장점이 있다.

​특히 교육 환경은 하안주공5단지의 가장 커다란 경쟁력 중 하나로 꼽힌다. 단지 바로 옆에는 하안북초등학교와 하안북중학교가 나란히 위치하고 있어 자녀들이 큰 도로를 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있는 이른바 ‘초품아·중품아’ 단지의 위상을 갖추고 있다. 이로 인해 어린 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 매우 높은 지역으로 분류된다. 이러한 완벽한 인프라 덕분에 향후 브랜드 아파트 입점 시 단지의 브랜드 가치와 자산 가치 상승 잠재력이 매우 높다는 평가를 받는다.

​■ 신천신림선과 도덕산터널 등 대형 미래 교통 호재

​하안주공5단지의 미래 가치를 더욱 돋보이게 만드는 구체적인 교통 호재들도 속속 가시화되고 있다. 대표적으로 제5차 국가철도망 구축계획에 포함될 것으로 유력하게 예상되는 ‘신천신림선’ 사업이 추진 중이다. 신천신림선이 성공적으로 확정되어 구축되면 향후 단지 인근의 지하철 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 이는 현재 구축된 교통망에 서울 핵심부를 정조준하여 관통하는 새로운 철도축을 더함으로써 단지의 미래 자산 가치를 한 단계 더 격상시키는 결정적 촉매제가 될 것으로 기대된다.

​교통 호재는 이뿐만이 아니다. 광명시흥 3기 신도시 광역교통 대책의 일환으로 검토되고 있는 도덕산터널 조성 사업 역시 추진력을 얻고 있다. 해당 터널이 최종 개통되면 단지 바로 앞을 지나는 오리로와 직접 연결되어 3기 신도시로의 접근성이 대폭 향상되는 효과를 낳는다. 신도시 접근성이 좋아지면 정비사업의 사업성 역시 간접적인 수혜를 보게 되므로 시공사 선정 과정에서도 긍정적인 가점 요인으로 작용할 공산이 크다.

​특히 터널을 통해 신도시를 종단으로 관통하는 광명시흥선에 대한 접근이 매우 수월해질 예정이어서, 하안주공5단지는 신도시급 인프라와 기존 구도심의 편리함을 동시에 향유하는 명실상부한 지역 내 핵심 거점으로 부상할 전망이다. 인프라의 확장은 정비사업에 참여하는 건설사들 입장에서도 분양 리스크를 대폭 낮추는 매력적인 요소다. 이러한 입지적 강점 덕분에 이번 재공고에서는 건설사들이 전향적인 검토를 진행할 것으로 정비업계는 내다보고 있다.

​■ 조건 변경 완료, 새로워진 재공고 입찰 조건 분석

​한국자산신탁은 1차 입찰의 실패 요인을 정밀하게 분석한 후, 5월 29일 ‘하안주공5단지 재건축사업 시공자 선정 입찰공고(공고 제2026-007호)’를 전격적으로 발표했다. 이번 재공고의 핵심은 건설사들의 사업 참여 문턱을 낮추기 위한 입찰 조건의 합리적 조정이다. 발주자 측은 무작정 공사비를 대폭 올리기보다는, 건설사들이 자금 조달과 시공 과정에서 느낄 수 있는 제도적·절차적 부담을 완화하는 데 초점을 맞추었다고 설명했다.

​재공고에 따르면 입찰 방법은 기존과 동일하게 일반경쟁입찰 방식으로 진행된다. 가장 주목할 만한 부분은 입찰참가 자격 및 조건의 변화다. 입찰에 참여하고자 하는 건설사는 입찰보증금으로 총 15,000,000,000원(금 일백오십억 원)을 입찰마감 전까지 현금 또는 보증서로 납부해야 한다. 정비업계 일각에서는 보증서 납부 비율을 확대하거나 납부 기한의 유연성을 부여하는 등의 세부적인 완화 조치가 적용되어 건설사들의 초기 자금 유동성 부담을 크게 덜어준 것으로 분석하고 있다.

​예정가격의 경우 3.3058㎡당 공사비 8,000,000원(VAT 별도)의 기존 가이드라인을 그대로 유지했다. 일각에서 제기된 공사비 증액 요구를 수용하지 않은 처사다. 신탁사 및 정비사업위원회 관계자는 본지와의 통화에서 “이번에 변경된 세부 조건은 대외비라 구체적인 공개가 어려우나, 소유주 및 조합원들이 가장 민감하게 우려하는 평당 공사비는 변경 대상이 아니다”라며 선을 그었다. 이는 무리하게 공사비 총액을 흔들기보다는 건설사들이 문턱이 높다고 지적한 일부 독소 조항이나 리스크 부담 조항을 조정하여 사업성을 보전해준 전략적 선택으로 풀이된다.

​■ 향후 추진 일정 및 핵심 마일스톤 점검

​새롭게 공고된 일정에 따르면 하안주공5단지 재건축 사업의 시공자 선정을 위한 두 번째 현장설명회는 오는 6월 5일 금요일 오후 2시에 개최된다. 장소는 서울특별시 강남구 테헤란로 306에 위치한 카이트타워 19층 한국자산신탁 접견실이다. 현장설명회에 참석하고자 하는 건설사는 당일 오후 1시부터 2시 사이의 짧은 접수 시간 내에 개별홍보 금지 서약서, 사업자등록증, 법인인감증명서, 위임장 등의 구비서류를 완벽히 갖추어 제출해야만 입찰 참가 자격을 획득할 수 있다.

​현장설명회가 성공적으로 마무리되면, 시공자 선정을 위한 최종 본입찰 마감은 오는 7월 10일 금요일 오후 2시로 예정되어 있다. 입찰에 참여할 건설사는 마감 기한 전까지 국가종합전자조달시스템인 ‘누리장터’에 전자입찰서를 먼저 제출해야 한다. 이와 동시에 입찰서류 일체를 밀봉한 상태(스캔본 USB 포함)로 한국자산신탁 강남 접견실에 직접 방문하여 제출해야만 최종 유효한 입찰로 인정받게 된다. 우편이나 팩스를 통한 접수는 절대 불가능하다.

​개찰은 입찰 마감 당일인 7월 10일 오후 3시에 곧바로 진행될 예정이다. 한 달 남짓한 준비 기간 동안 건설사들은 수정된 입찰 지침서를 바탕으로 정밀한 내역 검토와 설계 제안서 작성에 돌입하게 된다. 한국자산신탁 측은 “이번에는 건설사들의 목소리를 적극적으로 반영하여 공고를 낸 만큼, 다수의 건실한 시공사가 참여해 공정한 경쟁을 펼치기를 기대한다”고 전했다. 일정대로 순항할 경우 하안주공5단지는 올해 하반기 시공사 선정 및 사업시행인가를 향한 가속도를 낼 수 있을 것으로 보인다.

​■ 하안동 일대 13조 원 규모 재건축 시장에 미칠 나비효과

​하안주공5단지 재건축 사업의 행보는 단지 하나의 문제를 넘어 광명시 하안동 일대 전체 부동산 시장의 판도를 바꿀 흥미로운 변수다. 현재 하안동 일대에는 1단지부터 12단지까지 총 12개에 달하는 주공아파트 단지들이 일제히 재건축 정비사업을 추진하고 있다. 이들 전체 단지가 재건축을 완료할 경우 예상되는 총 공사비 규모만 해도 무려 13조 원에 육박할 것으로 추산된다. 그야말로 미니 신도시급 정비사업이 한 지역에서 동시에 일어나는 셈이다.

​이 중에서도 5단지는 사업 진행 과정에서 선도적인 역할을 수행하며 정비업계의 꾸준한 주목을 받아왔다. 정비사업에서는 대개 초기 시공사를 선정하는 단지의 계약 조건과 유연한 지침 조율 사례가 후속 단지들의 유용한 ‘참고 지표(Benchmark)’로 작용하게 된다. 만약 하안주공5단지가 이번 재공고를 통해 대형 건설사를 성공적으로 유치하고 합리적인 조건으로 계약을 체결한다면, 뒤이어 사업을 추진 중인 다른 하안주공 단지들 역시 시공사 선정 과정에서 더 넓은 선택지와 상생 힌트를 얻을 수 있다.

​이번 재공고를 대하는 주변 단지 주민들과 소유주들의 시선 역시 매우 긍정적이다. 한 정비업계 전문자는 “첫 번째 입찰이 유찰되는 것은 최근 수도권 정비사업 시장에서 매우 흔히 볼 수 있는 자연스러운 징검다리 과정”이라며, “오히려 이번 기회를 통해 정비사업위원회와 건설사 간의 눈높이가 한층 더 정교하게 맞춰지는 계기가 될 것”이라고 평가했다. 이에 따라 하안동 주공아파트 이해관계자들은 5단지가 보여줄 유연한 조건 변경의 묘미와 다가올 입찰 결과에 높은 기대감을 나타내고 있다.

​■ 위축된 정비사업 시장 속 한국자산신탁의 출구 전략

​현재 고금리 기조의 장기화와 글로벌 공급망 불안에 따른 원자재 가격 상승으로 인해 국내 정비사업 시장은 극심한 수주 가뭄을 겪고 있다. 대형 건설사들조차 과거처럼 무리한 수주 경쟁을 벌이기보다는 철저하게 수익성이 보장되는 강남권 핵심 사업지나 선별적인 수주에만 참여하는 ‘선별 수주’ 전략을 고수하고 있다. 이러한 척박한 시장 환경 속에서 한국자산신탁이 꺼내 든 신속한 재공고 카드는 위기를 유연하게 정면 돌파하겠다는 의지로 읽힌다.

​신탁 방식 정비사업의 가장 큰 장점은 신속하고 투명한 의사결정이 가능하다는 점이다. 한국자산신탁은 이번 유찰 과정에서도 주민들의 의견을 빠르게 수렴하고, 건설사들이 우려하는 문턱 높은 리스크 요인을 선제적으로 파악하여 공고 내용에 반영하는 기민함을 보여주었다. 업계 관계자들은 신탁사의 자금 관리 능력과 리스크 관리 역량이 이번 재공고에서 빛을 발할 경우, 건설사들에게 두터운 신뢰를 주어 참여율을 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 것이라 평가한다.

​결국 핵심은 시공사와의 원만한 ‘상생 플랜’에 있다. 한국자산신탁은 3.3㎡당 800만 원이라는 공사비 한도를 지키면서도 건설사가 시공 효율성을 극대화할 수 있도록 특화 설계 및 공기 단축 방안을 전향적으로 수용할 방침이다. 또한, 향후 분양 시장 상황에 따른 분양 시기 조율 등 건설사의 미분양 리스크를 최소화할 수 있는 다각적인 제도적 안전장치를 협상 테이블에 올려놓을 것으로 보인다. 공사비 총액을 건드리지 않고도 건설사들의 부담을 완화해 준 전략이 효과를 발휘할지가 최종 관전 포인트다.

​■ 하안주공5단지 재건축의 성공 조건과 향후 부동산 시장 전망

​결론적으로 하안주공5단지 재건축 사업이 이번 재공고를 통해 성공적으로 시공자를 선정하기 위해서는 건설사와 시행자, 그리고 주민 간의 대타협이 필수적이다. 주민들은 단순히 공사비 액수 증액에 집중하는 것을 넘어, 신탁사가 제시한 합리적인 조건 변경안을 전폭적으로 지지해줄 필요가 있다. 건설사 역시 광명시 최고의 요지라는 하안주공5단지의 상징성과 향후 하안동 13조 원 시장에서의 선점 효과를 고려해 전향적인 자세로 입찰에 참여할 타이밍이다.

​이번 입찰 결과는 비단 광명시뿐만 아니라 노후 정비사업을 추진 중인 수도권 전역의 대단지 아파트들에게 중요한 이정표가 될 것이다. 하안주공5단지가 성공적으로 시공사를 선정하고 본격적인 닻을 올린다면, 이는 얼어붙은 수도권 정비사업 시장에 따뜻한 온기를 불어넣는 기분 좋은 신호탄이 될 수 있다. 대단지 아파트 재건축이 본격화되면 인근 지역의 이주 수요 유발과 더불어 신축 아파트에 대한 기대감으로 광명시 전반의 주거 환경 개선에 긍정적인 나비효과를 몰고 올 것으로 기대된다.

​다가오는 6월 5일 현장설명회와 7월 10일 본입찰 마감까지의 여정은 하안주공5단지 재건축의 미래를 결정지을 소중한 시간이다. 평당 공사비 800만 원 가이드는 사수하되, 유연한 조건 변경으로 승부수를 던진 한국자산신탁의 전략이 과연 대형 건설사들의 마음을 돌려세우고 눈부신 반전의 드라마를 쓸 수 있을지 귀추가 주목된다. 머니밸류 경제팀은 향후 진행 과정을 예리한 시선으로 밀착 취재하여 신속하게 보도할 예정이다.

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​[참고 자료]

• ​광명시 재건축 추진현황 대점검… 하안주공5단지 2886가구 시공사 선정 ‘급물살’

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