머니밸류 경제팀 | 2026년 4월 6일
정부가 도심 내 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 도심 공공주택 복합사업 용적률 완화를 골자로 한 강력한 제도 개선안을 내놓았다. 국토교통부는 4월 6일 국무회의에서 「공공주택 특별법」 시행령 개정안이 의결되었다고 발표하며, 이는 지난해 발표된 ‘새정부 주택공급 확대방안(9.7 대책)’의 핵심 후속 조치라고 밝혔다. 이번 개정안은 사업성 저하로 정체되었던 도심 내 노후 지역 개발에 활력을 불어넣고, 공공택지 조성 속도를 높여 국민들의 주거 안정을 도모하는 데 초점을 맞추고 있다.
■ 역세권 및 저층주거지 용적률 인센티브 대폭 확대
이번 시행령 개정의 가장 핵심적인 변화는 도심 공공주택 복합사업에 적용되는 용적률 인센티브의 범위가 대폭 확장되었다는 점이다. 기존에는 역세권 유형 중에서도 준주거지역에 한해서만 용적률 법적 상한의 1.4배 완화 혜택이 주어졌으나, 이제는 역세권 내 일반주거지역과 저층주거지 유형까지 그 대상이 넓어졌다. 이는 도심 내 고밀 개발이 필요한 지역임에도 불구하고 낮은 용적률 체계 때문에 사업 추진에 난항을 겪던 다수의 후보지들에게 강력한 사업성 개선의 기회를 제공할 것으로 보인다.
이러한 특례 조치는 향후 3년 동안 한시적으로 도입되는 일몰제 형식을 취하고 있다. 하지만 정부는 정책의 연속성과 현장의 혼선을 방지하기 위해 특례 적용 기간 내에 예정지구로 지정된 사업지에 대해서는 3년의 기간이 경과하더라도 완화된 용적률을 지속적으로 적용받을 수 있도록 규정했다. 이는 사업 초기 단계에 있는 지구들이 일몰 시점에 쫓겨 무리하게 사업을 추진하는 부작용을 막고, 안정적인 사업 계획 수립을 지원하기 위한 조치로 풀이된다.
용적률 완화와 함께 실질적인 건축 계획 수립에 영향을 미치는 「공공주택 업무처리지침」도 병행 개정될 예정이다. 용도지역별로 세분화된 구체적인 완화 기준이 지침에 담기게 됨에 따라, 각 지자체와 사업 시행자들은 보다 명확한 가이드라인 하에 설계를 진행할 수 있게 된다. 이를 통해 도심 내 가용 부지를 최대한 효율적으로 활용하여 더 많은 주택을 공급할 수 있는 토대가 마련된 셈이다.
| 주거지역 구분 | 기존 용적률 완화 범위 | 개선 후 용적률 완화 범위 | ||
|---|---|---|---|---|
| 역세권 | 저층주거지 | 역세권 | 저층주거지 | |
| 일반주거지역 | 1.2배 | 1.2배 | 1.4배 | 1.4배 |
| 준주거지역 | 1.4배 | – | 1.4배(유지) | – |
■ 공원 및 녹지 확보 기준 완화로 사업성 제고
사업성 개선을 위한 또 다른 파격적인 조치는 공원 및 녹지 확보 기준의 완화다. 기존에는 사업 면적이 5만㎡ 이상인 경우 의무적으로 공원이나 녹지를 조성해야 했으나, 이번 개정을 통해 이 기준이 10만㎡ 이상으로 대폭 상향되었다. 도심 복합사업의 특성상 대규모 부지를 확보하기 어려운 현실을 반영하여, 소규모 및 중규모 사업지들이 녹지 조성 부담에서 벗어나 주거 공간을 더욱 밀도 있게 구성할 수 있도록 배려한 것이다.
이러한 기준 완화는 단순한 면적 확보의 문제를 넘어 사업 전체의 분양가 산정과 조합원 분담금 경감에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 도심 내 금싸라기 땅에 의무적으로 배치해야 했던 공공시설 면적이 줄어드는 만큼, 실제 주택 건설 면적을 늘릴 수 있어 전체적인 사업 수익성이 크게 향상되기 때문이다. 특히 대지 지분이 적은 저층 주거지 소유주들에게는 이번 조치가 사업 참여를 결정짓는 중요한 유인책이 될 전망이다.
나아가 이번 개정안은 현재 국회에 발의되어 있는 「공공주택 특별법」 개정안(문진석 의원 대표발의)과 결합하여 시너지를 낼 것으로 보인다. 법안에는 통합심의 범위 확대, 특별건축구역 지정 의제, 건축물 높이 제한 완화 등 추가적인 규제 완화 내용이 포함되어 있다. 정부는 시행령과 법률이 상호 보완적으로 작동함으로써 도심 복합사업이 과거의 지지부진한 모습에서 벗어나 도심 주택 공급의 핵심 축으로 자리 잡을 것으로 확신하고 있다.
■ 공공택지 협의양도인 인센티브 기준 명확화
공공택지 조성 과정에서 토지 소유주와의 원만한 합의는 전체 사업 속도를 좌우하는 결정적 요소다. 정부는 그동안 모호하다는 지적을 받아온 ‘협의양도인’에 대한 혜택 기준을 구체화했다. 기존에는 택지를 양도하는 소유주에게 수의계약 등의 인센티브를 제공할 때 그 요건이 명확하지 않아 현장에서 갈등이 빈번했다. 이번 개정안에서는 인센티브 제공 요건에 ‘보상 조사 및 이주에 협조한 자’라는 문구를 명시하여 보상의 예측 가능성을 높였다.
이러한 명문화 조치는 토지 소유주들에게 확실한 보상 가이드라인을 제시함으로써 불필요한 행정 소송이나 협의 지연을 줄이는 효과를 가져올 것이다. 소유주 입장에서는 어떤 행위가 인센티브 대상이 되는지 분명히 알 수 있고, 공공주택사업자 역시 명확한 근거를 바탕으로 협조를 요청할 수 있게 되어 전반적인 토지 보상 절차가 빨라질 것으로 기대된다.
결국 보상 절차의 간소화와 신속화는 공공택지 사업의 착공 시점을 앞당기는 결과를 낳는다. 특히 대규모 지구일수록 이해관계자가 많아 보상 단계에서 수년이 정체되는 경우가 많았으나, 이번 제도적 보완을 통해 사업 시행자와 원주민 간의 신뢰 기반 협력이 강화될 것으로 보인다. 이는 주택 공급 시기를 앞당겨 시장 안정화에 기여하겠다는 정부의 강한 의지가 반영된 결과다.
■ 지구지정 및 지구계획 통합승인 대상 대폭 확대
공공주택 공급의 행정적 ‘고속도로’라 불리는 통합승인제도의 적용 범위도 크게 넓어진다. 현재는 100만㎡ 이하의 소규모 및 중규모 택지에 대해서만 지구지정과 지구계획을 동시에 승인할 수 있었으나, 앞으로는 그 대상이 330만㎡ 이하의 대규모 지구까지 확대된다. 이는 사실상 대부분의 3기 신도시급 택지에도 통합승인 절차를 적용할 수 있게 되었음을 의미한다.
실제로 의정부 용현 공공주택지구(7천호 규모)가 대표적인 통합제도 적용 사례로 꼽히며, 이를 통해 타 지구 대비 지구계획 승인 기간이 약 6개월가량 단축될 것으로 분석된다. 후보지 발표 이후 지구지정과 지구계획 신청을 동시에 진행함에 따라 순차적 절차에서 발생하는 행정 소요 시간을 혁신적으로 줄인 것이다. 공급 물량이 부족한 수도권 핵심 지역에서 6개월의 시간 단축은 입주 대기자들에게 매우 큰 혜택으로 돌아갈 전망이다.
통합승인제도의 확대는 단순한 기간 단축을 넘어 도시 계획의 완결성 측면에서도 유리하다. 지구의 구역을 정하는 단계와 실제 주택 배치 및 기반시설 계획을 세우는 단계를 통합하여 검토하기 때문에 보다 유기적이고 효율적인 도시 설계가 가능해진다. 정부는 이를 통해 공공택지 조성의 효율성을 극대화하고, 주택 공급 속도를 한층 더 끌어올리겠다는 전략이다.
■ 공공주택 공급 물량 조정의 유연성 확보
그동안 공공택지 사업에서 걸림돌 중 하나로 작용했던 경직된 공급 물량 비율 규정도 유연하게 바뀐다. 기존에는 30만㎡ 이상의 공공택지에서 공공주택 비율을 결정하면, 사후 조정이 필요한 경우에도 5% 범위 내에서만 가감이 가능했다. 그러나 이번 개정안을 통해 이러한 5% 가감비율 상한이 삭제되었다. 이는 시장 상황이나 수요 변화에 따라 공공주택 물량을 탄력적으로 조절할 수 있는 길을 열어준 것이다.
이러한 규제 완화는 특히 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 직접 시행하는 사업에서 큰 힘을 발휘할 것으로 보인다. 특정 지역에서 임대주택 수요가 급증하거나 반대로 분양 주택에 대한 요구가 높아질 경우, 행정적 제약 없이 즉각적으로 대응할 수 있게 된다. 이는 자원의 효율적 배분은 물론, 미분양 리스크 관리와 주거 취약계층에 대한 맞춤형 공급을 가능하게 하는 핵심적인 도구가 될 것이다.
탄력적인 물량 조정은 공공택지 내 용지 분양 전략에도 긍정적인 영향을 미친다. 민간의 주택 건설 경기 상황에 맞춰 공공과 민간의 배분 비율을 최적화함으로써 택지 조성 사업 자체의 리스크를 분산시킬 수 있기 때문이다. 정부는 ‘공급량’이라는 양적 목표뿐만 아니라, 시장 환경에 반응하는 ‘질적 유연성’까지 확보하여 주택 시장의 수급 불균형을 해소하겠다는 방침이다.
| 개선 항목 | 기존 기준 | 개정 기준 |
|---|---|---|
| 공원·녹지 의무 확보 면적 | 5만㎡ 이상 | 10만㎡ 이상 |
| 지구지정+계획 통합승인 대상 | 100만㎡ 이하 | 330만㎡ 이하 |
| 공공주택 배분 비율 가감 상한 | ±5% 이내 | 제한 없음(상한 폐지) |
■ 전문성 강화를 위한 심의위원회 구성 개편
공공주택 사업의 질적 수준을 결정하는 공공주택통합심의위원회의 인적 구성도 대대적으로 개편된다. 도시계획 분야의 전문가 비중을 기존 5명에서 7명으로 늘리는 대신, 상대적으로 수요가 적은 건축(3→2인) 및 철도(2→1인) 분야의 전문가 수는 줄이기로 했다. 이는 도심 복합사업이나 대규모 택지 조성 시 도시 전체의 맥락을 읽는 전문적인 설계 역량이 더욱 중요해졌다는 판단에서 비롯된 조치다.
도시계획 전문가의 증원은 단순히 인원수를 늘리는 것을 넘어, 고밀 개발에 따른 교통 체증 문제, 일조권 확보, 주변 지역과의 조화 등 복합적인 도시 문제를 보다 심도 있게 검토하겠다는 의지를 나타낸다. 전문가 그룹의 균형 잡힌 심의를 통해 사업 승인 과정에서의 시행착오를 줄이고, 최종 입주민들의 주거 만족도를 높이는 고품질의 주택 단지를 조성하겠다는 목표다.
이러한 위원회 구성 조정은 정부가 추진하는 ‘속도감 있는 공급’이 자칫 ‘부실한 계획’으로 이어지지 않도록 하는 안전장치 역할도 겸한다. 김영국 국토교통부 주택공급본부장은 이번 시행령 개정이 도심과 택지를 아우르는 맞춤형 제도 개선의 일환임을 강조하며, 주택 공급이라는 정책 목표에 모든 역량을 집중하겠다고 밝혔다.
| 전문 분야 | 기존 위원 수 | 개정 위원 수 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 도시계획 | 5명 | 7명 | ▲2 |
| 건축 | 3명 | 2명 | ▼1 |
| 철도 | 2명 | 1명 | ▼1 |
■ 결론: 주택 공급 활성화를 위한 제도적 퍼즐 완성
이번 「공공주택 특별법」 시행령 개정안은 주택 시장의 공급 부족 우려를 불식시키기 위한 정부의 전방위적인 노력이 집약된 결과물이다. 용적률 완화와 공원 녹지 기준 완화를 통해 도심 복합사업의 ‘경제적 수익성’을 확보하고, 통합승인제도 확대와 보상 절차 명확화를 통해 ‘행정적 신속성’을 동시에 챙겼다. 또한 물량 조정의 유연성과 심의위원회 전문성 강화는 시장 변화에 대응하는 ‘탄력성’까지 보완했다.
국토교통부의 이번 조치는 공급 절벽을 우려하는 시장에 강력한 시그널을 보내고 있다. 특히 도심 내 공급 수단이 마땅치 않은 상황에서 역세권과 저층 주거지를 고밀도로 개발할 수 있는 법적 근거가 마련된 것은 실수요자들에게 큰 희망이 될 것으로 보인다. 사업별 맞춤형 규제 완화가 본격적으로 현장에 적용되기 시작하면, 정체되었던 많은 정비 사업지들이 다시 활기를 띠며 주택 공급의 물꼬가 트일 것으로 기대된다.
결국 주택 공급은 제도와 시장의 신뢰가 만날 때 성과를 낼 수 있다. 정부가 절차 개선과 인센티브 확대에 집중하고 있는 만큼, 이제는 민간 사업자와 소유주들이 적극적으로 화답할 차례다. 머니밸류 경제팀은 앞으로도 이번 개정안이 현장에서 어떻게 작동하는지, 그리고 실제 주택 공급 물량으로 어떻게 연결되는지를 밀착 취재하여 독자들에게 전달할 예정이다.
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