머니밸류 경제팀 | 2026년 1월 20일 카테고리: 부동산
“전세 대출 이자가 무서워 월세로 갔더니, 이젠 월세가 더 무섭게 오릅니다.”
겨울 한파보다 매서운 주거비 부담의 한파가 대한민국 서민 경제를 강타하고 있습니다. 집값(매매가) 상승세가 꺾이지 않는 가운데, 서민 주거 안정의 최후 보루인 전세와 월세 가격마저 동반 상승하며 세입자들의 주거 사다리가 흔들리고 있습니다.
한국부동산원이 발표한 ‘2025년 12월 전국주택가격동향조사’ 결과에 따르면, 전국 주택 전세가격과 월세가격은 지난달 대비 상승폭을 키우거나 유지하며 뚜렷한 ‘우상향’ 곡선을 그렸습니다.
머니밸류 뉴스팀이 12월 데이터를 심층 분석한 결과, 특히 수도권의 주거비 상승세가 전국 평균을 크게 상회하며 ‘주거 양극화’와 ‘비용 쇼크’를 주도하고 있는 것으로 나타났습니다.
1. 전세 시장: 수도권이 쏘아 올린 ‘전세난’ 신호탄
통상적으로 12월은 계절적 비수기로 꼽힙니다. 하지만 이번 겨울 전세 시장은 달랐습니다. 매매 대기 수요가 전세로 눌러앉고, 정주 여건이 양호한 주요 단지 위주로 매물 부족 현상이 겹치며 가격을 밀어 올렸습니다.
■ 수도권 vs 전국: 2배 넘는 상승 격차
데이터를 뜯어보면 지역별 온도 차가 극명합니다.
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전국 전세가격지수 변동률: 0.10% 상승
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수도권 전세가격지수 변동률: 0.28% 상승
전국 평균 상승률이 0.10%인 것에 비해, **수도권은 0.28%**로 3배 가까운 가파른 상승세를 보였습니다. 이는 서울(0.29%)과 경기(0.27%), 인천(0.28%) 등 수도권 전역에서 전세 물건을 찾는 수요가 공급을 초과하고 있음을 시사합니다.
■ 왜 오르나? “살고 싶은 곳엔 집이 없다”
한국부동산원은 수도권 상승 원인으로 **’선호 단지 중심의 매물 부족’**을 꼽았습니다. 서울 성동구(0.85%)나 노원구(0.53%)처럼 학군이 좋거나 역세권인 지역은 대기 수요가 줄을 섰지만, 갱신 계약 사용 등으로 시장에 나오는 매물은 씨가 말랐습니다. 반면, 지방은 -0.07% 하락했습니다. 대구(-0.48%)나 경북(-0.25%) 등 신규 입주 물량이 쏟아지는 지역은 세입자를 구하지 못해 역전세난을 걱정해야 하는 상황입니다. 전세 시장의 양극화가 ‘수도권 불패, 지방 소멸’의 공식을 그대로 답습하고 있습니다.
2. 월세 시장: “전세가 싫으면 월세라도…” 피할 곳 없는 상승
더욱 심각한 문제는 월세입니다. 고금리 장기화와 전세 사기 여파로 전세를 기피하고 월세를 택하는 ‘전세의 월세화’가 가속화되면서, 월세 가격이 천정부지로 치솟고 있습니다.
■ 수도권 월세, 전세보다 더 무섭게 오른다
12월 월세 가격 지수 역시 수도권의 오름세가 두드러졌습니다.
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전국 월세가격지수 변동률: 0.13% 상승
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수도권 월세가격지수 변동률: 0.26% 상승
전국 평균(0.13%)보다 수도권(0.26%)의 상승폭이 정확히 2배 높습니다. 특히 서울의 월세 가격은 0.30% 상승하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 전세 가격 상승률(0.29%)보다도 높은 수치로, 서울살이의 비용이 매달 급증하고 있음을 보여줍니다.
■ 서민 가계의 ‘직격탄’
월세 상승은 서민 가계의 가처분 소득을 직접적으로 갉아먹습니다. 보고서에 따르면 서울 성동구(0.68%)나 용산구(0.51%) 같은 주요 업무 지구 인근은 물론, 교통이 편리한 영등포구(0.50%)까지 월세가 치솟았습니다. 한국부동산원은 “전세 가격 상승에 따른 부담으로 월세 수요가 증가하고 있으며, 특히 교통 환경이 양호한 역세권 위주로 상승세가 지속되고 있다”고 분석했습니다.
3. 분석: “내 월급만 그대로”… 주거비 인플레이션의 공포
이번 12월 데이터가 주는 시그널은 명확합니다. **’주거비 인플레이션’**이 고착화되고 있다는 점입니다.
① 전세·월세의 동조화 (Coupling)
과거에는 전세가 오르면 월세가 안정되거나, 그 반대의 현상이 나타나곤 했습니다. 하지만 지금은 수도권 기준 전세(0.28%)와 월세(0.26%)가 동반 폭등하는 양상입니다. 세입자가 전세금을 올려주기 힘들어 월세로 도망쳐도, 그곳 역시 가격이 올라 있는 ‘사면초가’의 상황입니다.
② 주거 사다리의 붕괴
월세 지출이 늘어나면 종잣돈(Seed Money)을 모을 여력이 줄어듭니다. 이는 다시 내 집 마련을 어렵게 만들고, 평생 전·월세를 전전하게 만드는 악순환의 고리를 형성합니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부가 많이 거주하는 수도권의 빌라, 오피스텔 월세 상승은 청년 세대의 자산 형성을 가로막는 가장 큰 장벽이 되고 있습니다.
③ 지방과의 디커플링 심화
수도권 세입자들은 “방이 없어서” 비명을 지르는데, 지방(월세 0.01%, 전세 -0.07%)은 “사람이 없어서” 한숨을 쉽니다. 이러한 불균형은 향후 국가 균형 발전을 저해하고 수도권 인구 집중을 더욱 가속화할 뇌관이 될 수 있습니다.
4. 전망: 2026년, 주거비 부담 더 커진다
전문가들은 이러한 흐름이 2026년 상반기에도 지속될 것으로 보고 있습니다. 12월 데이터에서 확인된 것처럼 서울 및 수도권의 매매 가격이 상승세(서울 0.xx% 상승)를 유지하는 한, 전세와 월세 가격이 하락 반전하기는 어렵기 때문입니다.
더구나 2026년 서울의 신규 입주 물량이 역대 최저 수준으로 예고되어 있어, 공급 부족에 따른 전·월세 불안은 더욱 가중될 전망입니다. 정부가 내놓은 공공 임대 확대나 대출 지원책이 시장의 거대한 상승 압력을 얼마나 상쇄할 수 있을지 미지수입니다.
지금 세입자들에게 필요한 것은 막연한 희망이 아니라, 높아진 주거비를 감당하기 위한 현실적인 자금 계획과 리스크 관리입니다. 머니밸류는 앞으로도 매월 발표되는 부동산 데이터를 통해 시장의 변화를 가장 빠르고 정확하게 전달하겠습니다.
[참고 자료] 👉 [한국부동산원 R-ONE 통계정보시스템 바로가기] (클릭)
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