서울 노후 도심 대변혁 서막, ‘도심 공공주택 복합사업’ 공모에 주민 제안 44곳 폭발적 참여

머니밸류 경제팀 | 2026년 5월 18일

​서울 전역의 노후 도심을 고밀 개발하여 신축 아파트를 대규모로 공급하는 국토교통부의 ‘도심 공공주택 복합사업’ 공모에 서울 시민들의 뜨거운 관심이 집중되면서 부동산 시장의 판도 변화가 예고되고 있다. 정부가 주택시장 안정을 위해 추진 중인 국정과제의 일환으로 진행된 이번 공모는 민간 주도 정비사업의 한계를 극복하고 공공이 주도하여 속도감 있게 주거 환경을 개선하는 대안으로 급부상하는 모양새다. 특히 기존에 공공 주도 정비사업에 소극적이었던 강남 3구(강남·서초·송파)까지 대거 참여하면서 서울 도심의 주택 공급 확대를 위한 강력한 동력이 확보되었다는 평가가 나온다.

​■ 주민 제안 44곳 몰린 공모 흥행의 막전막후

​국토교통부는 서울 지역을 대상으로 진행한 도심 공공주택 복합사업 후보지 공모를 지난 5월 8일 마감한 결과, 총 44곳에서 주민 제안이 접수되었다고 공식 발표했다. 이번 공모를 통해 접수된 부지의 전체 규모는 약 6만 호에 달하는 것으로 추정되며, 이는 서울 내 신규 주택 공급 갈증을 단번에 해소할 수 있는 상당한 물량이다. 정부는 당초 예상을 뛰어넘는 주민들의 높은 참여 열기와 뜨거운 성원에 부응하기 위해, 신청지들의 사업 추진 여건을 면밀히 감안하여 가급적 최대한 후보지를 선정하겠다는 방침을 세웠다.

​이번 공모에서 가장 주목할 만한 부분은 그동안 도심 공공주택 복합사업의 사각지대로 여겨졌던 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구가 제안서를 제출하며 전격 참여했다는 점이다. 이들을 포함해 서울 시내 총 16개 자치구에서 광범위하게 제안서가 접수되어 서울 전역이 정비사업의 열기로 가득 차 있음을 증명했다. 전체 접수처 44곳 중 약 61%에 달하는 27곳은 주민들이 자체적으로 추산한 사업 참여 의향률이 이미 30%를 넘어서는 등 현장의 사업 추진 의지가 매우 강한 것으로 확인되었다.

​이처럼 주민들이 자발적으로 뜻을 모아 공공 개발에 나선 배경에는 기존 민간 정비사업이 가졌던 고질적인 한계와 갈등에 대한 피로감이 자리 잡고 있다. 자치구의 철저한 검증이 필요하지만, 주민 동의율 30% 이상을 달성한 후보지는 향후 국토부의 후보지 선정 평가 단계에서 가점 만점을 부여받게 되어 최종 선정 확률이 매우 높아질 전망이다. 노후화된 주거 환경을 하루빨리 개선하고자 하는 주민들의 염원과 정부의 전폭적인 인센티브 제도가 맞물리며 이번 공모의 흥행을 견인한 것으로 분석된다.

​■ 3가지 개발 유형별 접수 현황과 지정 기준

​이번에 접수된 주민 제안 후보지 44곳(총면적 281.6만㎡)은 지역별 특성에 따라 역세권 유형인 주거상업고밀지구, 저층주거지 유형인 주택공급활성화지구, 그리고 준공업지역 유형인 주거산업융합지구 등 세 가지 모델로 나뉘어 신청되었다. 각 유형은 도심 내 토지의 효율적 이용을 극대화하기 위해 서로 다른 법적 지정 기준과 용적률 규제 완화 특례를 적용받게 된다. 분석 결과, 서울의 주거 형태 특성상 저층 주거지를 아파트 단지로 탈바꿈하려는 수요가 가장 많았던 것으로 집계되었다.

​가장 많은 제안이 몰린 ‘주택공급활성화지구(저층주거지)’ 유형은 총 25곳이 접수되었으며, 신청 면적만 198.3만㎡에 달해 전체 신청 면적의 상당 부분을 차지했다. 이 유형은 구역 면적이 1만㎡ 이상이어야 하며, 20년이 경과한 노후 건축물의 비율이 60% 이상인 지역을 대상으로 삼는다. 통상적인 민간 재개발이 30년 이상 노후 건축물 비율을 요구하는 것과 비교하면 사업 진입 장벽이 대폭 낮아진 것이 특징이며, 선정 시 법적 상한의 최대 1.4배에 달하는 용적률 완화 특례를 받을 수 있다.

​지하철역 주변을 고밀 개발하는 ‘주거상업고밀지구(역세권)’ 유형에는 총 16곳(67.4만㎡)이 제안서를 제출했다. 역 승강장 경계로부터 반경 350m 이내에 위치하고 면적이 5천㎡ 이상이면서 20년 이상 노후 건축물이 60% 이상인 역세권 지역들이 대상이다. 이 구역으로 지정되면 용도지역의 종 상향 여부와 관계없이 3종일반주거지역이나 준주거지역으로 용적률이 대폭 상향되어 초고층 복합 개발이 가능해진다. 마지막으로 ‘주거산업융합지구(준공업지역)’ 유형은 3곳(15.9만㎡)이 접수되었으며, 공업 기능과 주거 기능이 혼재된 노후 지역을 정비하게 된다.

​■ 민간 재개발 대비 확실한 차별성과 공공의 메리트

​주민들이 민간 재개발 대신 도심 공공주택 복합사업에 전폭적인 지지를 보낸 이유는 사업 기간의 획기적인 단축과 투명성 확보에 있다. 영등포구에 거주하는 주민 A씨는 인터뷰를 통해 “일반적인 민간 재개발은 조합원 간의 이권 다툼과 갈등이 극심하여 사업 추진 여부 자체가 불투명한 경우가 허다하다”며 “하지만 공공기관이 중심을 잡고 직접 나서준다면 불필요한 분쟁 없이 확실하고 속도감 있게 사업이 추진될 것으로 기대한다”고 전했다.

​또 다른 주민 B씨 역시 “공공이 사업 시행자로 전면에 나서면 그동안 일반 정비사업에서 끊임없이 지적되어 온 조합 비리나 불투명한 사업비 관리 문제가 원천적으로 차단된다”라며 “모든 자금 집행과 행정 절차가 투명하고 합리적으로 운영될 수 있다는 점이 가장 큰 메리트”라고 강조했다. 실제로 공공 도심복합사업은 조합 설립이나 관리처분계획 인가 등 민간 재개발에서 가장 오랜 시간이 소요되는 까다로운 행정 절차들을 과감히 생략하거나 통합하여 진행한다.

​지자체의 정비사업 담당 공무원 C씨는 행정적 관점에서의 강점을 명확히 짚어냈다. C씨는 “도심복합사업은 사업계획에 대한 통합심의를 적용받고 시공사 선정 역시 통합공모 형태로 진행되기 때문에 복잡한 행정 절차가 극적으로 간소화된다”며 “이러한 통합적 행정 지원 덕분에 통상적인 민간 정비사업과 비교했을 때 대단히 빠른 속도로 새 아파트를 공급할 수 있다”고 설명했다. 토지 소유권을 공공에 양도하는 수용 방식이지만, 주민들은 확실한 현물보상권을 취득하여 새 아파트를 보장받게 된다.

​■ 제도 개선과 파격적인 규제 완화로 사업성 극대화

​국토교통부는 이번 공모의 성공과 도심 공공주택 복합사업의 전반적인 활성화를 유도하기 위해 규제를 대폭 완화하는 제도 개선을 선제적으로 완료했다. 정부는 이미 지난 4월 14일 「공공주택 특별법」 시행령 개정을 마무리지은 데 이어, 5월 8일에는 공공주택 업무처리지침 개정까지 전격 완료하며 법적·제도적 걸림돌을 모두 제거했다. 이번 제도 개선의 핵심은 개발 참여 단지들의 사업성을 가로막던 규제들을 걷어내어 원주민들의 자산 가치를 높여주는 데 방점이 찍혀 있다.

​우선, 법적 상한의 최대 1.4배까지 완화되는 용적률 인센티브의 적용 범위를 대폭 확대했다. 기존에는 역세권 유형 중에서도 오직 준주거지역에만 한정하여 완화된 용적률을 적용해 왔으나, 이제는 역세권과 저층주거지 유형 내의 3종일반주거지역과 준주거지역 전체로 범위를 넓혔다. 용적률이 높아지면 그만큼 지을 수 있는 일반 분양 주택 수가 늘어나 사업성이 극적으로 제고되며, 이는 곧 주민들의 분담금 감소로 직결되는 긍정적인 효과를 낳는다.

​또한, 사업 진행 과정에서 의무적으로 확보해야 했던 공원 및 녹지 조성 기준 면적을 기존 5만㎡ 이상에서 10만㎡ 이상 사업지로 대폭 완화하여 실제 주택을 지을 수 있는 가용 부지를 추가로 확보했다. 이에 더해 준주거지역의 비주거시설(상가 등) 의무 설치 비율을 기존 5%에서 아예 배제할 수 있도록 개선했고, 상업지역 역시 10%에서 5%로 하향 조정했다. 주택 수요가 압도적인 지역 특성에 맞춰 상가 미분양 리스크를 줄이고 주거 집중도를 높일 수 있도록 길을 열어준 셈이다.

​■ 서울 자치구별 세부 접수 현황 분석

​이번 서울 지역 공모 결과를 자치구별로 세부 분석해 보면, 주거 환경 개선에 대한 갈망이 높은 특정 지역들을 중심으로 신청이 대거 몰린 쏠림 현상과 서울 전역의 고른 참여가 동시에 확인된다. 서울 25개 자치구 중 총 16개 구에서 제안서가 접수되었으며, 가장 많은 후보지를 제안한 지역은 한강 이남의 대표적인 주거 밀집 지역인 강서구로 총 7곳의 후보지를 신청하며 가장 뜨거운 열기를 뿜어냈다.

​강서구의 뒤를 이어 노후 주거지가 광범위하게 분포한 영등포구가 6곳의 후보지를 제안하며 주거지 정비에 대한 강한 의지를 드러냈다. 영등포구의 경우 역세권과 준공업지역이 복합적으로 얽혀 있어 도심복합사업의 효과가 극대화될 수 있는 최적의 입지로 꼽힌다. 또한 동작구가 5곳, 은평구와 서초구가 각각 4곳의 후보지를 신청하며 상위권을 형성했다. 특히 전통적인 고가 주거지역인 서초구에서 4곳, 강남구에서 2곳, 송파구에서 1곳 등 강남 3구에서만 총 7곳의 제안이 들어온 점은 시장에 큰 시사점을 던진다.

​이외에도 한강변 개발 수요가 높은 용산구와 광진구가 각각 3곳의 후보지를 제안했고, 구로구와 양천구가 각각 2곳씩 접수했다. 도심권인 종로구, 중구, 마포구, 성동구, 성북구 등에서도 각각 1곳의 주민 제안 후보지가 접수되어, 지역적 편중 없이 서울 전역의 노후 도심 주민들이 공공 주도 복합 개발에 높은 기대를 걸고 있음이 통계로 증명되었다.

​■ 기존 추진 사업 현황과 5년 만의 초고속 착공 성과

​도심 공공주택 복합사업은 지난 2021년 제도가 처음 도입된 이래 이미 전국 각지에서 가시적인 성과를 도출해 내며 순항하고 있다. 현재 국토교통부가 관리하고 있는 전국 도심복합사업지는 총 49곳으로, 공급 예정 물량만 8.7만 호에 이른다. 정부는 이 중 29곳(4.8만 호 규모)을 복합지구로 최종 지정 완료했으며, 사업의 최종 관문이라 할 수 있는 사업계획 승인까지 끝마친 지구도 9곳(1.3만 호)에 달할 정도로 빠른 행정 처리 속도를 보여주고 있다.

​도심복합사업의 압도적인 속도감을 증명하는 대표적인 사례는 바로 인천 미추홀구에 위치한 제물포역 인근 복합지구(3.5천 호 규모)다. 이 지구는 올해 말 본격적인 첫 착공을 앞두고 있는데, 이는 후보지 선정 고시일로부터 착공까지 단 5년밖에 걸리지 않은 대기록이다. 통상적인 민간 재개발 및 정비사업이 구역 지정부터 착공까지 평균 10년 이상, 길게는 15년 넘게 소요되는 점을 감안하면 행정 및 사업 속도를 최소 5년 이상 획기적으로 단축한 놀라운 성과다.

​정부는 올해 인천 제물포역 지구의 성공적인 착공을 신호탄 삼아, 오는 2027년부터는 서울 시내 후보지들에서도 본격적인 착공 릴레이를 이어가겠다는 구체적인 로드맵을 수립했다. 궁극적으로는 오는 2030년까지 수도권 전역을 통틀어 총 5만 호 이상의 도심복합사업 주택을 착공시키는 것을 핵심 목표로 삼고 있다. 이를 통해 민간 정비사업 위축으로 우려되던 수도권 주택 공급 부족 문제를 정면으로 돌파하고 시장을 안정시키겠다는 구상이다.

​■ 일몰 연장과 향후 추천·선정 일정 총력 전망

​이번 공모에 참여한 주민들의 가장 큰 관심사는 향후 후보지 선정 일정과 본 사업의 법적 지속 가능성 여부다. 현재 주민 제안 접수를 모두 마감한 서울시 각 자치구는 주민들이 제출한 후보지들을 대상으로 사업 유형별 법적 지정 기준 부합 여부, 구역계 설정의 적정성, 그리고 실제 사업 추진 여건 등을 종합적으로 검토하는 전수 조사에 착수했다. 자치구는 검증을 마친 최종 추천 후보지 리스트를 오는 5월 26일까지 국토교통부에 제출해야 한다.

​자치구의 추천 절차가 완료되면, 국토교통부와 서울특별시, 그리고 부동산·도시계획 분야 외부 전문가들이 대거 참여하는 ‘후보지선정위원회’가 정식 가동된다. 후보지선정위원회는 추천된 부지들의 주민 개발 수요 강도, 주변 교통 및 기반시설 여건, 그리고 인센티브 적용 시의 최종 사업성 등을 종합적이고 면밀하게 심사하게 된다. 국토부는 공정하고 신속한 심사를 거쳐 오는 7월 중에 최종 선정된 서울 지역 도심복합사업 후보지 결과를 세상에 발표할 계획이다.

​사업의 안정성을 뒷받침할 강력한 입법 지원도 막바지 단계에 접어들었다. 당초 올해 말로 도래할 예정이었던 도심복합사업의 법적 일몰 기한을 3년간 연장하여 오는 2029년 12월 31일까지 유지하는 내용을 골자로 한 「공공주택 특별법」 개정안이 국회 법제사법위원회를 통과하여 현재 본회의 최종 의결만을 남겨두고 있다. 법안이 본회의를 통과하면 이번에 신규로 지정될 후보지들은 물론, 기존에 추진 중이던 전국의 모든 도심복합사업지들이 법적 불안전성을 완전히 해소하고 한층 더 안정적이고 예측 가능한 환경 속에서 대형 정비사업을 완수할 수 있게 될 전망이다.

​■ 참고 자료 및 함께 보면 좋은 글

​[참고 자료]

• ​국토교통부 도심주택정책과 공식 보도자료

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