머니밸류 경제팀 | 2026년 1월 20일 카테고리: 부동산/정책분석
“정부는 억누르려 했지만, 시장은 더 높이 튀어 올랐다.”
지난 10월 15일, 정부는 과열된 부동산 시장을 잡겠다며 고강도 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 등을 골자로 한 이른바 **’10.15 부동산 안정화 대책’**을 발표했습니다. 당시 국토부는 “이번 대책으로 집값의 추세적 상승세가 꺾일 것”이라고 자신했습니다.
그로부터 두 달이 지난 지금, 성적표가 나왔습니다. 결과는 처참한 실패입니다.
한국부동산원이 발표한 ‘2025년 12월 전국주택가격동향조사’ 결과는 정부의 기대와 정반대로 움직였습니다. 규제의 역설(Paradox)이 다시 한번 증명된 셈입니다. 머니밸류 뉴스에서 12월 데이터를 엔지니어링 시각으로 정밀 해부하고, 왜 규제가 집값을 잡을 수 없는지 구조적인 원인을 분석했습니다.
1. 데이터는 거짓말을 하지 않는다: 12월 전국주택가격동향 분석 결과, 상승폭 확대
한국부동산원의 12월 동향 보고서는 한마디로 **’불장(Bull Market)의 지속’**을 가리키고 있습니다. 계절적 비수기인 겨울임에도 불구하고, 주요 지표들은 상승 곡선을 그렸습니다.
① 꺾이지 않는 전국 아파트 매매가격지수
보고서에 따르면 12월 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 상승폭이 오히려 확대되었습니다. 10.15 대책 직후인 11월에 잠시 주춤하는 듯했던 그래프가 12월 들어 다시 고개를 든 것입니다. 특히 서울 및 수도권의 상승세가 두드러집니다. 서울의 아파트 매매가격 변동률은 전월 대비 0.xx% 상승하며(보고서 상세 수치 참조), 규제 발표 이전 수준으로 회귀하려는 움직임을 보였습니다.
② ‘전세가’가 쏘아 올린 매매가
더 심각한 것은 전세 시장입니다. 12월 전세가격지수는 매매가격보다 더 가파른 상승세를 보였습니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높아지면 갭투자 수요가 유입되기 쉬운 환경이 조성됩니다. 정부가 대출을 틀어막아도, 전세라는 사금융(Private Financing) 레버리지가 살아있는 한 매수 대기 수요는 꺾이지 않음을 데이터가 증명하고 있습니다.
2. ‘10.15 대책’은 왜 무력화되었나?
정부의 10.15 대책은 수요 억제에 초점을 맞춘 전형적인 ‘두더지 잡기’ 식 규제였습니다. 하지만 시장은 이 규제를 비웃듯 내성을 키웠습니다. 엔지니어링 관점에서 분석한 정책 실패의 원인은 크게 세 가지입니다.
① 핀셋 규제의 풍선 효과 (Balloon Effect)
정부가 서울 주요 3구(강남, 서초, 송파)와 용산 등을 타겟팅하여 규제를 가하자, 수요는 즉시 그 옆 동네로 튀었습니다. 12월 데이터에서 마포, 성동, 동작구의 상승률이 강남권을 위협할 수준으로 나타난 것이 그 증거입니다. 유체역학에서 압력을 가하면 유체가 약한 고리로 터져 나가는 원리와 같습니다. 규제 지역을 피해 비규제 지역이나 덜 규제된 상급지로 자금이 쏠리는 현상을 막지 못한 것입니다.
② “규제 = 공급 부족”이라는 시그널
시장은 규제를 ‘가격 하락 요인’으로 받아들이지 않고, **’공급 축소 신호’**로 해석했습니다. 재건축·재개발 규제와 대출 제한은 건설사들의 사업 의지를 꺾고, 이는 곧 “앞으로 3~4년 뒤에는 새 아파트가 더 귀해질 것”이라는 공포 심리를 자극했습니다. 12월 거래량 분석을 보면, 3040 세대의 ‘패닉 바잉(공포 매수)’ 비중이 여전히 높은 것이 이를 방증합니다. 그들은 지금이 가장 쌀 때라고 판단한 것입니다.
③ 유동성의 힘은 정책보다 강하다
2025년 하반기부터 이어진 금리 인하 기조와 시중에 풀린 막대한 유동성은 갈 곳을 찾고 있습니다. 주식 시장의 변동성이 커지면서, 안전 자산으로 인식되는 서울 부동산으로 자금이 회귀(Mean Reversion)하고 있습니다. 정부가 수도꼭지(대출)를 잠가도, 이미 받아놓은 물통(현금 보유자)의 물은 막을 수 없는 형국입니다.
3. 본질적 분석: 규제는 왜 집값을 잡을 수 없는가?
역대 정부들의 수많은 부동산 대책을 복기해 봐도, 규제로 가격을 장기적으로 통제한 사례는 전무합니다. 이는 경제학적 원리이자 인간 본성에 기인합니다.
첫째, 가격은 통제의 대상이 아니라 ‘결과값’입니다. 엔지니어링에서 결과값(Output)을 바꾸려면 입력값(Input)이나 시스템(System)을 바꿔야 합니다. 집값이라는 결과값을 강제로 누르면, 시스템 내부에 에너지가 응축되었다가 폭발하게 됩니다. 공급(Input)을 획기적으로 늘리지 않은 채 가격표만 수정하려는 시도는 미봉책에 불과합니다.
둘째, 시장 참여자는 정부보다 똑똑합니다. 학습 효과입니다. 국민들은 지난 수년간 “정부가 팔라고 할 때 사야 한다”는 것을 경험적으로 체득했습니다. 10.15 대책이 발표되자마자 매물 잠김(Lock-in) 현상이 발생하며 호가가 올라간 것은, 집주인들이 규제를 ‘버티면 이기는 게임’으로 인식했기 때문입니다.
셋째, 양질의 주거지에 대한 욕망은 상수(Constant)입니다. 모두가 서울 신축 아파트, 학군지, 역세권에 살고 싶어 합니다. 이 욕망을 죄악시하고 억누르려 할수록, 해당 재화의 희소성은 더욱 부각됩니다. 12월 데이터에서 양극화가 심화된 것은 “똘똘한 한 채”로 수요가 집중되고 있음을 명확히 보여줍니다.
4. 2026년 전망: 상승 압력은 계속된다
한국부동산원의 12월 데이터는 2026년 부동산 시장의 예고편입니다. 10.15 대책의 약발이 단 두 달 만에 다했다는 것은, 앞으로 추가적인 규제가 나와도 시장의 내성을 뚫기 어렵다는 것을 의미합니다.
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공급 절벽의 현실화: 2026년 서울 입주 물량은 역대 최저 수준으로 예상됩니다.
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전세가 상승의 압박: 계약갱신청구권 만료 물량들이 신규 전세가를 밀어 올리며 매매가를 지지할 것입니다.
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규제 피로감: 시장은 이제 웬만한 규제에는 반응조차 하지 않는 ‘무감각 단계’에 진입했습니다.
결국, 정부가 획기적인 공급 확대 방안이나 시장 친화적인 세제 개편으로 선회하지 않는 한, 우상향(Bullish) 추세를 꺾기는 불가능해 보입니다. 10.15 대책은 상승장의 불쏘시개 역할만 했다는 비판에서 자유로울 수 없을 것입니다.
[참고 자료]
👉 [한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 바로가기] (클릭)
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